Alex Morar spală putina și își dă demisia după rezultatele dezastruoase înregistrate de Grupul Nepi Rockcastle și devoalate de analiza unui auditor financiar. „Barca” se scufundă cu „pasagerii” ei, dar „Căpitanul” se salvează împreună cu milioanele de euro primite ca și remunerație până acum. Continuarea ? SRL cu „2 lei”, pardon 200 lei capital social și stakeholderii Nepi pe pierderi imense

1
9967

Reporter Sfin: În interviurile precedente vorbeam despre cum stă treaba cu mall-urile în România și despre monopolul celui mai mare investitor imobiliar din țara noastră – după valoarea activelor din portofoliu, Nepi Rockcastle.

De asemenea, în cadrul analizelor realizate cu ajutorul dvs., am făcut o radiografie financiară a tuturor companiilor ce activează în România sub egida acestui brand – Nepi Rockcastle.

În spatele acestui mare investitor, stau cifrele, care, după cum am văzut, nu relevă o situație așa roz, precum cea expusă de companie în rapoartele și în comunicatele sale de presă.

Pentru împrospătarea memoriei cititorilor noștri, puteți regăsi analizele, comentariile anterioare cu privire la acest Grup, în articolele de mai jos:

  1. City Mall Constanta – proprietatea NEPI Rockcastle – Reteta succesului pe „pierdere”
  2. În 2020, grupul NEPI România a înregistrat cheltuieli de peste 1,53 miliarde de lei, având pierderi de 421 de milioane de lei.”Capitanii” părăsesc corabia Nepi Rockcastle împreună cu cei care nu stiu să plutească: pierderi mari, active evaluate indulgent și lipsa perspectivei fac ca managementul Nepi România să se pună la adăpost în detrimentul micilor acționari, care nu au nicio garanție a câștigurilor și nicio protecție în fața pierderilor. În ultimii 5 ani Nepi a înregistrat pierderi anuale consecutive. Nu are cum să supraviețuiască decât dacă este finanțat din banii acționarilor – în principal ai investitorilor mici (sub 0.75%) care dețin un procent foarte ridicat al acțiunilor – 50.3% din total și o valoare de 2,170,262,676 USD. Dar fără drept de decizie!
  3. Pierderile colosale ale grupului Nepi Rockcastle în România în ultimii 5 ani
  4. In 2020, NEPI Romania group recorded expenses of over 1.53 billion RON, with losses of 421 million RON
  5. După ce i-a păcălit pe cei de la AFI și a vândut Floreasca Park & Lakeview anul trecut, NEPI păcălește din nou piața imobiliară din România cu portofoliul său de investiții aflate pe pierderi colosale
  6. Pandemia lovește din plin compania sud-africană de investiții în imobiliare – NEPI ROCKCASTLE. Aflată deja pe pierderi de peste 200 de milioane EUR la finele anului trecut, în 2021 Nepi își amăgește stakeholderii cu un profit făcut din „pix”- în lipsă de alte resurse

În cel mai recent interviu am realizat cu ajutorul dvs. un rezumat financiar al Grupului Nepi atât pentru anul 2020, cât și pentru prima jumătate a anului 2021 și: 

  1. Am văzut cum poți ajunge de la pierderi de peste 200 milioane EUR la nivel de Grup în anul 2020, la profit de 140 milioane la jumatatea anului următor – 2021.
  2. Am aflat și cum se poate ca Profitul să aibă o sumă mai mare decât Cifra de Afaceri, deși la prima vedere, mi se părea ceva

Dr. Kristine Bago: Da, și am explicat data trecută care sunt cazurile care pot conduce la astfel de rezoluții financiare.

Financiar vorbind, avem următoarea situație:

2020:  La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)

SURSA: Annual Report 2020_page 221

  1.  Rezultat financiar – Pierdere = 202,402,000 EUR

2021:  La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)  

 SURSA: Interim Financial Report as at 30.06.2021_page 22

  1.  Rezultat financiar – Profit = 140,030,000 EUR

În primul rând, oricine vrea să vadă nivelul de wealth al unui business, și aici mă refer la orice stakeholder – adică orice parte interesată de această informație financiară (investitori, creditori, bănci, acționari, furnizori, clienți, angajați, etc.) se uită în primul rând la indicatorul financiar EBITDAcare relevă în principiu, profitul înainte de a scădea amortizarea, dobânzile, cheltuielile cu impozitul pe profit, reprezentând suma ce vine direct din operațional, (adică obiectul de activitate) la care se adaugă mai apoi rezultatul net din investițiile financiare, ajustări ale valorii juste ale investițiilor imobiliare, costurile nete cu finanțarea, (vizavi de împrumuturile accesateprecum și alte ajustări legate de instrumente financiare (derivative etc.), joint ventures etc.

Reporter Sfin: Da, iar acest indicator – EBITDA, a scăzut în 2021 cu 3% față de anul 2020, când Grupul Nepi a înregistrat pierderi de peste 200 milioane EUR, dar totuși profitul final raportat la 30.06.2021 a fost de 140 milioane EUR, asta având în vedere că veniturile nete au scăzut.

Dr. Kristine Bago: Cum am spus și data trecută, la EBITDA (Profitul Operațional) se mai pot adaugă aspecte nemonetare, precum cele expuse mai sus, de natură să influențeze suma finală a profitului raportat, cu toate că aceasta nu reprezintă suma de luat în calcul atunci când vrem să știm cum a performat realmente un business într-un anumit interval de timp.

De fapt profitul final trebuie privit ca pe o mare găleată unde toată lumea poate „arunca” mai multe obiecte, dar nu tot ce se regăsește înăuntru este și folositor.

Iar aceste elemente nemonetare ce intră în „găleata” de după profitul operațional nu reprezintă neapărat elemente după care ne putem ghida, deoarece nu suntem complet siguri că acestea vor deveni și realitate, dat fiind faptul că ele provin din niște modele matematice, proiecții de numerar – în acest caz.

Reporter Sfin: Asta în timp ce Grupul Nepi dă comunicate de presă vizavi de contribuțiile lor imense la bugetul de stat în România:

„Grupul a generat încasări de peste 100 milioane de euro la bugetul central al României și peste 50 milioane de euro la bugetele locale, doar în ultimii cinci ani.” (Sursa: AICI.)

Statement pe care l-am demontat tot cu ajutorul unei analize a dvs. din care am văzut că nu se ajunge nici pe departe la o asemenea sumă, poate maxim în jurul a aproximativ 7 milioane de euro.

Asta după ce i-a păcălit pe cei de la AFI Europe în 2020 și a vândut Floreasca Park & Lakeview (printre cele mai importante asset-uri din portofoliul lor), NEPI păcălește din nou piața imobiliară din România în 2021 cu portofoliul său de investiții aflate pe pierderi colosale și se lansează pe piața rezidențialelor, construind locuințe lângă Vulcan Value Centre.

Un complex cu 256 de apartamente ce va finalizat în anul 2023.

Dr. Kristine Bago: Iar acest lucru a fost posibil cu siguranță cu aportul investitorilor, deoarece am văzut că Nepi nu dispune de rezultate financiare performante, ca sa aibe de unde investi, fiind într-o proporție covârșitoare pe pierderi, în majoritatea companiilor din Grup și în majoritatea anilor.

Da, după ce a făcut slalom printre mall-rile din România, afișând un monopol cu ajutorul a celor 43 de companii din cadrul Grupului –  dintre care cele mai multe dețin și administrează mall-uri și alte tipuri de spații comerciale de același tip, NEPI a dat lovitura în 2020 când a vândutdintre „bijuteriile” sale: (enumerate mai jos în ordine valorică)

  • Floreasca Business Park SRL, (evaluată la 105,1 milioane EUR)
  • Timișoara City Business Center One SRL, (evaluat la 94,2 milioane EUR)
  • Lakeview Office Building SRL (evaluat la 69,1 milioane EUR ) și
  • Aviatorilor 8 Office Building SRL – anterior având denumirea de Victoriei Office. (evaluat la 40,8 milioane EUR)

către AFI Europe România (compania care a dezvoltat și gestionează AFI Cotrocenicel mai mare mall din România), într-o tranzacție de peste 300 milioane EUR.

Reporter Sfin: Dar să vedem de ce ați spus bijuterii în ghilimele…

Dr. Kristine Bago: „Bijuteriile” vândute au iz a „tinichele” dacă ne uităm pe cifrele raportate în ultimii 5 ani (2015-2020) de aceste companii, precum se poate vedea și în tabelul realizat de mine intr-o analiza anterioara pe baza datelor publice disponibile pe site-ul Ministerului de Finanțe. (SURSA: AICI)

Aceste proiecte după cum se poate vedea și în tabel, au fost pe pierdere aproape tot timpul, cu excepția a 2 companii în 2 ani – ce au realizat în total un profit destul de modest – aprox. 2.2 milioane LEI, o sumă derizorie având în vedere obiectul și natura activității acestor SRL-uri.

Nici veniturile acestor companii nu excelează, cele patru proprietăți înregistrând anual un venit din chirii de DOAR 24,1 milioane EUR, acest lucru însemnând că amortizarea investiției făcută de cei de la AFI Europe se va realiza în cel puțin (asta dacă putem spune „puțin”) 12,5 ani – iar acest lucru se va întâmpla dacă nu luăm în considerare criza economică ce s-a abătut – care are valențe puternice asupra acestui sector, inflația, precum și mediul concurențial ce poate schimba uneori drastic direcția.

Reporter Sfin: Deci practic portofoliul acesta de investiții marca NEPI Rockcastle nu este chiar un castle” (traducere: castel), ci mai degrabă o fermă…

Dr. Kristine Bago: Supraevaluată aș spune eu, având în vedere cifrele raportate, ce fac un contrast destul de mare cu imaginea prezentată pe site-ul companiei – „Cel mai mare investitor și dezvoltator de centre comerciale din regiunea CEE”, cu un portofoliu de 5.8 miliarde de EUR, prezent în 9 țări din Europa.

Reporter Sfin: Dacă totul este așa „roz” în paradisul NEPI conform datelor de pe site-ul acestora, de ce ți-ai vinde cele mai importante active din portofoliu în anul 2020? Care este logica din spate?

Dr. Kristine Bago: Decizia de a vinde portofoliul de birouri către AFI Europe într-o tranzacţie de peste 300 mil. EUR a fost una bună, deoarece grupul NEPI avea nevoie de cash într-o perioadă în care lichiditatea era importantă, (pe timp de criză) plus că devalorizarea și mai mare a activelor aflate deja pe pierderi colosale, a fost stopată.

Reporter Sfin: La ce v-ați referit când ați spus „supraevaluată”?

Dr. Kristine Bago: Dacă analizăm Grupul NEPI Rockcastle din punct de vedere al acționariatului, situația stă în felul următor:

Dacă ne uităm la structura acționariatului, din acesta fac parte în principal fonduri de investiții în real estate.

Destul de „convenabil” să ai ajutorul fondurilor de investiții din țările unde îti desfășori activitatea, dar și de relațiile membrilor din bord (foști alumni ai marilor companii de consultanță financiară și de management din lume, bancheri sau conducători ai unor companii locale de real estate), deși în practică nu mulți au acest „noroc”, să spunem.

De asemenea, aportul investitorilor mici (sub 0.75%) este unul foarte ridicat – 50.3% din totalul acțiunilor și o valoare, ATENȚIE, de 2,170,262,676 USD.

Bineînțeles ca dacă ne referim la aportul individual al acestor investitori, acesta nu este unul semnificativ, dar privind din punct de vedere agregat, lucrurile se schimbă, iar acesta devine unul semnificativ, chiar mai mare decât a celorlalți 10 acționari prezentați mai sus.

Dar deciziile se iau de către primii 10 acționari, care au individual cel mai mare număr de participații și care „influențează” decisiv restul acționarilor FĂRĂ drept de vot datorită procentului nesemnificativ de participații, la nivel individual.

În funcție de deciziile emise, acționariatul care „influențează” poate sau nu să părăsească „corabia” în timp util astfel încât să se salveze, exact cum s-a întâmplat și cu CEO-ul & CFO-ul companiei care și-au anunțat plecarea anul acesta, în schimb micii investitori NU au această „șansă”. 

Ei se vor trezi doar cu un portofoliu de acțiuni supraevaluat de către MANAGEMENT, pe care nu îl vor putea vinde pentru a-și recupera nici măcar investiția inițială, finalizând acționariatul lor cu un rezultat negativ – pierdere.

Reporter Sfin: Iar în celelalte analize realizate de către dvs. am văzut că acest lucru este adevărat, având în vedere că doar în România, în anul 2020, Grupul Nepi a avut pierderi cumulate, din banii investitorilor, de peste 420 milioane lei.

Dr. Kristine Bago: Da, și nici în anii anteriori nu au avut rezultate mai bune:

  • 2019: 292 de milioane
  • 2018: 190 de milioane lei,
  • 2017: 270 de milioane lei,
  • 2016: 291 de milioane lei,
  • 2015: 550 de milioane

Cum am expus și în articolul precedent, vizavi de companiile care înregistrează pierderi în fiecare an, pot să evidențiez următorul aspect:

Astfel de firme cu pierderi anuale consecutive nu au cum să supraviețuiască decât dacă sunt finanțate. Și pot fi finanțate în două feluri: fie prin împrumuturi bancare/intercompany (de la celelalte companii din Grup), fie prin aportul shareholderilor săi. (adică a acționarilor).

Reporter Sfin: Iar aici cred că este limpede care este varianta folosită de cei de la Nepi, având în vedere procentul ridicat al investitorilor mici, cu participații sub 0.75%, ce depășește 50%.

Dr. Kristine Bago: Corect.

Reprezintă exact situația clasică când CEO-ul/CFO-ul cumpără acțiuni / active supraevaluate, aceștia se umplu de bani și brusc intervine „nevoia” de ceva personal, iar micii investitoricare nu au nimic garantatpierd totul.

Reporter Sfin: Iar deznodământul începe cu demisia „Căpitanului” (CEO-ul)Alex Morar și a Adjunctului său direct – (CFO-ul) – Mirela Covasa.

De ce ar pleca cineva de pe un salariu de milioane de EUR, cu beneficii ca a unuia dintre cei mai bine plătiți CEO din România – mașini, bonusuri de performanță pe măsura, ca să se lanseze în antreprenoriat? Dacă totul este asa roz în paradis?

Dr. Kristine Bago: Este mai degrabă o întrebare retorică, bineînțeles. Nimeni nu ar renunța la asemenea venituri ca să intre în antreprenoriat.

Pentru că în antreprenoriat nimic nu este sigur. Azi esti, mâine nu mai ești. Plus că atunci când te lansezi, nu mai ai niciun brand în spate, ci dimpotrivă, trebuie să îți construiești unul. Și nu poți fi sigur niciodată că strategia/viziunea ta va avea rezultatele dorite.

Dar în schimb este recomandabil să pleci atunci când știi că există un pericol iminent în față…

Iar conform cifrelor pe care le-am analizat în interviurile anterioare am demonstrat ceea ce stă la baza acestui statement.

În acest sens, aș vrea să analizăm puțin și background-ul profesional al dl Alex Morar:

Acesta are vârsta de 38 de ani și a fost cel mai tânăr director al uneia dintre cele mai importante companii din domeniul investițiilor imobiliare.

Chiar dacă este atât de tânăr, el a fost cel mai bine plătit angajat al companiei pe care o conduce de mai bine de șase ani, din poziția de CEO.

În 2019 a fost cel mai bine plătit manager din domeniul imobiliarelor, câștigând în acel an 2,6 milioane de euro, cu circa 55% peste veniturile încasate în 2018.

Salariul de bază al lui Alex Morar a fost de 580.000 de euro, mai mare față de 480.000 de euro, cât era cu un an mai devreme, la care s-au adăugat un bonus de performanță de 690.000 de euro și un premiu de performanță în valoare de 1,3 milioane euro, plătit sub formă de acțiuni în companie.

În 2020, anul în care a izbucnit pandemia, veniturile sale au scăzut cu aproape 70%, ajungând la 810.000 de euro.

Reporter Sfin: Sincer, mă gândesc că s-a descurcat cu greu dl Morar cu această retribuție atât de „mică”…

Dr. Kristine Bago: În contextul în care bonusul și premiul de performanță ale sale au scăzut considerabil în 2020, Alex Morar a spus ca a decis să părăsească compania din acest motiv și să își facă propria afacere, într-un domeniu conex sectorului imobiliar, potrivit Profit.ro.

Lucru cel puțin bizar, pentru că și un începător știe că nu poți obține imediat după ce te lansezi în antreprenoriat, sume exorbitante din primul an, alteori nici după 10-20 ani.

Deci să pleci fiindca ți-a scăzut bonusul de performanță (mai ales într-un an de criză economică)  nu este ceva plauzibil. Pentru că nicăieri (nici măcar la un alt job, pe aceeași poziție), în niciun caz în antreprenoriat, nu vei ajunge nici măcar la a concura cu acea sumă din primul an de activitate.

Atenție! El are în continuare acțiuni în cadrul firmei pe care a condus-o, acțiuni a căror valoare depășește 8,2 milioane de euro.

Reporter Sfin: Deci praf în ochi…

Și să nu uităm că alături de „Căpitan” pleacă și nr.2 din companie, CFO-ul Mirela Covasa.

Dr. Kristine Bago: Da, așa este. Dar să nu uităm de backgroundul profesional al lui Alex Morar, spuneam o dată ca CFO-ul (sau sectorul financiar) este cel care conduce din spate o companie și este cel mai important.

Iată că și Alex Morar are istoric tot…financiar.

Alex Morar a lucrat inițial în domeniul BANCAR, în New York, după care a făcut pasul către domeniul de AUDIT și consultanță și a revenit în România. Așa l-a cunoscut pe cel care a pus bazele companiei NEPI în 2007 și au început să lucreze împreună.

Iar odată cu plecarea lui Alex Morar, își dă demisia și numărul 2 din companie, CFO-ul Mirela Covașă.

Deci ambii sunt din financiar, și ambii au înteles foarte bine pe baza cifrelor unde se îndreaptă cu pași repezi compania pe care o conduc, de aceea au și ales să părăsească „corabia”.

Reporter Sfin: Că doar nu reprezintă o simplă coincidență că pleacă amândoi…

Dr. Kristine Bago: Categoric nu, este doar „flerul” financiar la pătrat…

Reporter Sfin: În prim plan a fost tot timpul dl Morar, dar dna Covasa știm cât a câștigat?

Dr. Kristine Bago: Da, diferența dintre remunerația lui Alex Morar și cea a Mirelei Covasa, directorul financiar al companiei, a fost de 48% în 2019. (un procent foarte bun pentru acest domeniu, în care companiile competitoare, de pe celelalte locuri, afișează o diferență între 100-125%, în favoarea CEO-ului)

Reporter Sfin: Deci cine va avea de suferit din toată această schemă?

Dr. Kristine Bago: Cum am specificat și demonstrat și în interviurile anterioare, DOAR stakeholderii companiei, cu mențiune specială vizavi de shareholderii (acționarii) săi, care, după cum am văzut, individual dețin procente mult prea mici (sub 0.75%) ca să conteze, dar în mod agregat, ei dețin 50,3% din totalul acțiunilor – fără drept de decizie însă, DOAR cu dreptul de a aduce ca aport finanțele lor, atât de necesare, după cum am văzut, Grupului Nepi.

Reporter Sfin: Care se vor transforma din rezultatele financiare mult așteptate, doar într-o tristă amintire..

Deci așa se termină o epopee de milioane de euro…

Dr. Kristine Bago: Una se termină, alta începe… cu un SRL de 200 lei capital social…

1 COMENTARIU

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here