Pandemia lovește din plin compania sud-africană de investiții în imobiliare – NEPI ROCKCASTLE. Aflată deja pe pierderi de peste 200 de milioane EUR la finele anului trecut, în 2021 Nepi își amăgește stakeholderii cu un profit făcut din „pix”- în lipsă de alte resurse

0
5193

Reporter Sfin: În interviurile precedente vorbeam despre cum stă treaba cu mall-urile în România și despre monopolul celui mai mare investitor imobiliar din țara noastră – după valoarea activelor din portofoliu, Nepi Rockcastle.

De asemenea, în cadrul analizelor realizate cu ajutorul dvs., am făcut o radiografie financiară a tuturor companiilor ce activează în România sub egida acestui brand – Nepi Rockcastle.

În spatele acestui mare investitor, stau cifrele, care, după cum am văzut, nu relevă o situație așa roz, precum cea expusă de companie în rapoarte și în comunicatele sale de presă.

 Pentru împrospătarea memoriei cititorilor noștri, puteți regăsi analizele, comentariile anterioare cu privire la acest Grup, în articolele de mai jos:

 1. City Mall Constanta – proprietatea NEPI Rockcastle – Reteta succesului pe „pierdere”

2. În 2020, grupul NEPI România a înregistrat cheltuieli de peste 1,53 miliarde de lei, având pierderi de 421 de milioane de lei.”Capitanii” părăsesc corabia Nepi Rockcastle împreună cu cei care nu stiu să plutească: pierderi mari, active evaluate indulgent și lipsa perspectivei fac ca managementul Nepi România să se pună la adăpost în detrimentul micilor acționari, care nu au nicio garanție a câștigurilor și nicio protecție în fața pierderilor. În ultimii 5 ani Nepi a înregistrat pierderi anuale consecutive. Nu are cum să supraviețuiască decât dacă este finanțat din banii acționarilor – în principal ai investitorilor mici (sub 0.75%) care dețin un procent foarte ridicat al acțiunilor – 50.3% din total și o valoare de 2,170,262,676 USD. Dar fără drept de decizie!

 3. Pierderile colosale ale grupului Nepi Rockcastle în România în ultimii 5 ani

 4. In 2020, NEPI Romania group recorded expenses of over 1.53 billion RON, with losses of 421 million RON

Îmi amintesc cu plăcere și de comentariul lăsat de cei de la Nepi Rockcastle România la unul dintre articole, comentariu ce a fost semnat cu „Ministerul de Finanțe”, fapt ce denotă încă o dată creativitatea celor de la Nepi, care se pare că este folosită pretutindeni – în contabilitate, în chestiuni de imagine/branding etc.

Din păcate, sau din fericire – depinde în ce tabără vă aflați, aceasta nu este și precedată de inteligență, IP-ul de pe care a fost trimis comentariul fiind foarte ușor detectabil, precum se poate vedea și în imaginile de mai jos, ca fiind a celor de la Nepi Rockcastle România.

Dar se pare ca statement-ul „Fake it until you make it!” nu este urmat de cei de la Nepi Rockcastle decât până la jumătate, pentru că FAKE IT – avem, dar, MAKE IT – lipsește cu desăvârșire.

De asemenea, continuând pe aceeași linie, se pare ca celor de la Nepi le este frică ca nu cumva cineva cu mai multe cunoștiințe decât basic-ul deținut de majoritate, să le afle „micile” secrete financiare.

 Revenind la cel mai mare dezvoltator imobiliar din CEE – așa cum se autointitulează Nepi chiar pe site-ul lor, pentru anul 2020, ne puteți face un rezumat din punct de vedere financiar?

Dr. Kristine Bago: Da, financiar vorbind, avem următoarea situație:

 La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)

  1.  Rezultat financiar – Pierdere = 202,402,000 EUR
  2.  Chirie Netă și alte venituri aferente (după eliminarea costurilor operaționale legate de activele imobilizate, dar și a creanțelor parțial „uitate” datorită pandemiei de Covid-19) = 322,964,000 EUR
  3. EBITDA (Profitul Operațional – după eliminarea cheltuielilor administrative) = 302,126,000 EUR

 SURSA: Annual Report 2020_page 221

  • La nivel Individual – România: (43 companii)
  1. Rezultat financiar – Profit = 13,604,000 EUR
  2. Chirie Netă și alte venituri aferente (după eliminarea costurilor operaționale legate de activele imobilizate, dar și a creanțelor parțial „uitate” datorită pandemiei de Covid-19) = 133,001,000 EUR

SURSA: Annual Report 2020_page 268

Reporter Sfin: Deci marele „leader” din CEE a rulat pe pierderi de peste 200 milioane de EUR în 2020 la nivel de Grup, iar în România, cele 43 de firme sub egida Nepi au înregistrat un profit mai mult decât modest în 2020, de numai 13,6 milioane EUR. (profit realizat cu participația doar a 9 companii – precum ați menționat în interviurile anterioare, din totalul de 43 din cadrul grupului Nepi Rockcastle România, fiind vorba despre o medie anuală, de 1.5 milioane de EUR. pentru fiecare firmă, o sumă mult prea mică dacă ne raportăm la obiectul de activitate al Grupului)

Dar ce a făcut Grupul Nepi Rockcastle în anul 2021?

Dr. Kristine Bago: Suntem aproape de sfârșitul anului, dar bineînteles nicio companie nu are situațiile financiare finalizate acum, deoarece perioada de raportare nu este finalizată încă.

Așadar pe total an 2021 nu putem ști încă, dar putem ști ce s-a întâmplat din punct de vedere financiar la interim.

Reporter Sfin: Definiți, vă rog, termenul de interim.

 Dr. Kristine Bago: Companiile mari sunt auditate si primesc un raport asupra datelor financiare și la jumatatea anului de raportare, adică primele 6 luni de activitate din anul financiar, nu numai la sfârșitul acestuia.

 În cazul în care anul de raportare este definit de perioada 01.01.N-31.12.N, atunci interimul va reprezenta perioada între 01.01.N-30.06.N, (primele 6 luni) exact ca și în cazul Grupului Nepi România: 01.01.2021-30.06.2021.

 Reporter Sfin: Deci să înteleg că avem datele financiare ale Grupului Nepi România la data de 30.06.2021.

 Dr. Kristine Bago: Da, sursa: Interim Financiar Report as at 30.06.2021.

În anul 2021, financiar vorbind, avem următoarea situație:

 La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)

  1.  Rezultat financiar – Profit = 140,030,000 EUR
  2.  Chirie Netă și alte venituri aferente (după eliminarea costurilor operaționale legate de activele imobilizate, dar și a creanțelor parțial „uitate” datorită pandemiei de Covid-19) = 154,919,000 EUR
  3. EBITDA (Profitul Operațional – după eliminarea cheltuielilor administrative) = 145,560,000 EUR

 SURSA: Interim Financial Report as at 30.06.2021_page 22

  • La nivel Individual – România: (43 companii)
  1.  Rezultat financiar – Profit = 79,853,000 EUR
  2. Chirie Netă și alte venituri aferente (după eliminarea costurilor operaționale legate de activele imobilizate, dar și a creanțelor parțial „uitate” datorită pandemiei de Covid-19) = 68,272,000 EUR

SURSA: Interim Financial Report as at 30.06.2021_page 58

Reporter Sfin: Excepțional! Am doar două întrebări în acest sens:

  1. Cum poți ajunge de la pierderi de peste 200 milioane EUR la nivel de Grup în anul 2020 la profit de 140 milioane la jumatatea anului următor – 2021?
  2. Referitor la situația din România, este ceva ce mie cel puțin mi se pare bizar: Cum se poate ca profitul să aibă o sumă mai mare decât Cifra de Afaceri, în acest caz – veniturile din chirii și alte venituri aferente nete?

 Asta în contextul în care 2021 a fost al 2-lea an de pandemie, cu lockdown-uri, acum în ultima parte cred ca va urma și impactul interzicerii celor nevaccinați de a avea acces în mall-uri…

Cum este posibil să crești atât de mult când tot ecosistemul din jurul tău este în declin?

 Dr. Kristine Bago: Da, sunt două întrebări foarte bune. Voi explica mai jos care este raționamentul din spatele lor, dar și a situației care le-a creat.

 În primul rând, la baza conceptului de profit stă cifra de afaceri, (turnover-ul) ce rezidă din obiectul activității companiei care îl realizează.

 Pornind de la acest concept, am făcut mai jos o paralelă între veniturile nete din chirii, dar și alte venituri aferente pentru ambii ani de raportare, pentru că teoretic, dacă există o variație atât de mare între rezultatele celor 2 ani (pierdere și mai apoi, profit), această diferență ar trebui să vină dintr-o creștere sănătoasă, provenită din creșterea turnover-ului (Cifrei de Afaceri), adică, în acest caz, a veniturilor din chirii și/sau diminuarea unor cheltuieli majore.

Mai voiam să precizez ca întotdeauna comparațiile la nivel de P&L (Profit & Loss Statement / Cont de Profit și Pierdere) se realizează versus aceeași perioadă precedentă, nu versus final de an. (e.g.: după cum se poate vedea și în tabelul pe care l-am realizat, în cazul nostru este vorba despre 30.06.2020)

 Reporter Sfin: Dar dacă ma uit la dvs. în tabel, exact cum am spus mai sus, având în vedere criza sanitară și economică pe care o traversăm, Cifra de Afaceri per Grup Nepi nu a crescut in 2021, ci dimpotrivă a scăzut cu 3%, (aprox. 5.3 milioane EUR) la fel ca și EBITDA (aprox. 4.1 milioane EUR) – despre care ai spus că reprezintă Profitul Operațional.

 Dr. Kristine Bago: Da, și aș vrea să vorbim puțin de acest Profit Operațional, denumit în termeni tehnici EBITDA. (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)

 Oricine vrea să vadă nivelul de wealth al unui business, și aici mă refer la orice stakeholder adică orice parte interesată de această informație financiară (investitori, creditori, bănci, acționari, furnizori, clienți, angajați, etc.) se uită în primul rând la acest indicator, care relevă în principiu, profitul înainte de a scădea amortizarea, dobânzile, cheltuielile cu impozitul pe profit, reprezentând suma ce vine direct din operațional, (adică obiectul de activitate) la care se adaugă mai apoi rezultatul net din investițiile financiare, ajustări ale valorii juste ale investițiilor imobiliare, costurile nete cu finanțarea, (vizavi de împrumuturile accesate) precum și alte ajustări legate de instrumente financiare (derivative etc.), joint ventures etc.

 Ce ar mai fi de specificat aici este că în contabilitatea românească (una de inspirație franțuzească), nu se cere calculul acestui profit, însă așa cum am menționat, este foarte important pentru orice antreprenor să și-l determine, având un rol strategic în managementul financiar al oricărei companii.

În raportările pe Standarde Internaționale (cum ar fi IFRS), EBITDA este mandatory. (obligatoriu)

 Reporter Sfin: Deci dacă acest indicator – EBITDA, a scăzut în 2021 cu 3% față de anul 2020, când Grupul Nepi a înregistrat pierderi de peste 200 milioane EUR, cum este posibil ca profitul final raportat să fie de 140 milioane EUR? Dacă practic veniturile nete /Cifra de Afaceri netă au scăzut?

 Dr. Kristine Bago: Aici intervine partea frumoasă, denumită contabilitate creativă.

 Cum am spus mai sus, la EBITDA (Profitul Operațional) se mai pot adaugă aspecte nemonetare, ca cele expuse mai sus, de natură să influențeze suma finală a profitului raportat, cu toate că aceasta nu reprezintă suma de luat în calcul atunci când vrem să știm cum a performat realmente un business într-un anumit interval de timp.

De fapt profitul final trebuie privit ca pe o mare găleată unde toată lumea poate „arunca” mai multe obiecte, dar nu tot ce se regăsește înăuntru este și folositor.

Reporter Sfin: How they did it? Sunt foarte curios.

 Dr. Kristine Bago: După cum se poate vedea și în Contul de Profit&Pierdere de mai jos, după EBITDA urmează elementele nemonetare expuse mai sus:

 Prima diferență este reprezentată de „Fair value loss and net result on sale of financial investments at fair value through profit or loss” nulă în 2021. (vs. 2020: –108,770,000 EUR)

 Celelalte linii precum: Net finance costs, Other items, fiind aproximativ la fel ca anul anterior.

 Dar ceea ce face diferența în anul 2021 astfel încât rezultatul final să fie unul profitabil, este reprezentat de linia „Fair value adjustments of investment property” în sumă de 25,453,000 EUR. (vs. 2020: -236,572,000 EUR)

Reporter Sfin: Adică un total de 345,342,000 EUR, aproape toată diferența expusă de dvs. în tabel vizavi de rezultatele financiare din cei 2 ani.

Dar ce reprezintă aceste 2 linii?

Dr. Kristine Bago: Exact.

Prima linie reprezintă o tranzacție din cursul lunii noiembrie 2020, atunci când Grupul a cedat întregul său portofoliu de titluri listate constând din acțiuni Unibail-Rodamco-Westfield (“URW”), având în vedere îmbunătățirea relativă a prețului acțiunilor URW la acel moment. Veniturile din vânzarea acțiunilor URW au fost utilizate pentru răscumpărarea acțiunilor NEPI Rockcastle, care au fost ulterior anulate.

Această tranzacție este considerată mai mult una de write-off (pentru acțiunile Nepi) and one-off transaction, nefiind considerată una obișnuită, de aceea apare stipulată la categoria Rezultatul Net din Investiții Financiare pentru anul 2020.

Această tranzacție nu face parte din obiectul de activitate al Grupului, deoarece Nepi se ocupă cu închirierea spațiilor pe care le deține, nu cu achiziționarea/vânzarea de acțiuni.

De aceea niciodată nu ne putem pune baza pe cifrele existente la aceste categorii, pe viitor, deoarece acestea nefăcând parte din obiectul de activitate, există un risc ridicat ca pentru sumele pozitive (reprezentând profit) să nu existe o continuitate pe viitor, acestea fiind volatile sau one-off transactions, dar care influențează totuși conform standardelor de raportare internațională, suma profitului final din anul în care s-au realizat.

A doua linie – și cea mai importantă este reprezentată de ajustări ale valorii juste ale investițiilor imobiliare.

Valoarea justă a investițiilor imobiliare se bazează pe: programele de închiriere detaliate care sunt puse la dispoziția evaluatorilor, inclusiv informații despre unitățile ocupate și cele vacante, suprafețele și numerele de unități, datele de începere și expirare a contractului de închiriere, opțiuni de întrerupere și clauze de indexare.

Toate proprietățile sunt inspectate de reprezentanți ai evaluatorilor externi o dată pe an.

Toate investițiile imobiliare în uz sunt evaluate prin metoda veniturilor în cazul Nepi. Pentru perioada de șase luni încheiată la 30 iunie 2021 și, respectiv, anul încheiat la 31 decembrie 2020, metoda aplicată utilizată pentru toate investițiile imobiliare în uz a fost fluxul de numerar actualizat („DCF”).

DCF utilizează ipoteze explicite cu privire la beneficiile și pasivele de pe durata de viață a activului, inclusiv o valoare de ieșire sau finală.

Reporter Sfin: Dar termenul „ipoteză” este egal cu „presupunere”, nu este neapărat ceva ce va deveni 100% realitate, din câte știu eu…

Dr. Kristine Bago: Adevărat, de aceea am spus că aceste elemente nemonetare ce intră în „găleata” de după profitul operațional nu reprezintă neapărat elemente după care ne putem ghida, deoarece nu suntem complet siguri că acestea vor deveni și realitate, dat fiind faptul că ele provin din niște modele matematice, proiecții de numerar – în acest caz.

Ca metodă acceptată în cadrul Metodei Venitului la evaluare, metoda DCF presupune proiecția unei serii de fluxuri de numerar pe o dobândă imobiliară. Pentru aceste serii de fluxuri de numerar proiectate, se aplică o rată de actualizare adecvată, derivată de piață, pentru a stabili valoarea actualizată a intrărilor de numerar asociate proprietății imobiliare.

Durata fluxului de numerar și momentul specific al intrărilor și ieșirilor sunt determinate de evenimente precum revizuirea chiriei, reînnoirea contractului de închiriere și perioadele de închiriere aferente, reînchirierea, reamenajarea sau renovarea.

Durata adecvată este de obicei determinată de comportamentul pieței.

Reporter Sfin: Din nou un element volatil – mai ales în vremurile în care trăim, comportamentul pieței se poate schimba brusc, sau poate fi schimbat brusc chiar de către autorități, prin stabilirea de noi restricții.

Dr. Kristine Bago: Exact.

În cazul investițiilor imobiliare, fluxul de numerar periodic este de obicei estimat ca venit brut minus locurile libere, cheltuielile nerecuperabile, pierderile de colectare, stimulentele de închiriere, costurile de întreținere, comisioanele, dar și alte cheltuieli de exploatare și management.

Seria de intrări periodice nete de numerar, combinată cu valoarea terminală estimată anticipat la sfârșitul perioadei de proiecție, este apoi actualizată. Pentru toate investițiile imobiliare în uz, utilizarea curentă echivalează cu cea mai mare și cea mai bună utilizare.

Reporter Sfin: Deci ca să sumarizăm, această linie de ajustări ale valorii juste ale investițiilor imobiliare care anul trecut a tras în jos Grupul Nepi, anul acesta i-a „ajutat” să obțină profitul mult visat, asta deși Cifra de Afaceri și Profitul Operațional (EBITDA) au scăzut în primele 6 luni ale acestui an vs. aceeași perioadă din anul 2020.

Și vizavi de întrebarea legată de România? Cum se poate ca suma Profitului să fie mai mare ca cea a Cifrei de Afaceri?

Dr. Kristine Bago: Răspunsul este același – tot datorită acestor aspecte nemonetare care compun „găleata” cu profit, și pe care le-am regăsit și mai sus, la nivel de Grup.

Reporter Sfin: Creativitatea, un skill foarte dezvoltat în cadrul NEPI la orice palier…

 

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here