Dezbatere proiect legislativ pentru modificarea Legii nr.227/2015 privind Cotele de Taxă pe Valoarea Adăugată din Codul Fiscal

În data de 29 iunie 2021, în Senatul României a fost propus un proiect legislativ pentru modificarea Legii nr.227/2015 privind Codul Fiscal, TITLUL VII – Taxa pe Valoarea Adăugată, Capitolul VIII – Cotele de taxă, art. 291.

Proiectul legislativ nu a fost supus încă dezbaterii din lipsă de cvorum.

METODA DE CALCUL ACTUALĂ

Conform art. 291 alin. (3) lit. c) punctul 3 din Codul Fiscal:

>>> livrarea unei locuințe care:

• Are o suprafață utilă de maximum 120 mp2, exclusiv anexele gospodărești,
• Are o valoare (inclusiv a terenului pe care aceasta este construită) – ce nu depășește 450,000 RON, suma fiind exclusivă de TVA,
• Este achiziționată de orice persoană necăsătorită sau familie,
• În momentul vânzării poate fi locuită ca atare.

>>> va fi impozitată după cum urmează:

1. Dacă prețul locuinței < 450,000 lei => Se aplică o cotă de TVA = 5%, pentru întreaga bază.
2. Daca prețul locuinței > 450,000 lei => Se aplică o cotă de TVA = 19%, pentru întreaga bază.

METODA DE CALCUL PROPUSĂ

>>> o locuință ce îndeplinește criteriile menționate mai sus ar putea fi impozitată după cum urmează:

1. Dacă prețul locuinței < 450,000 lei => Se va aplica o cotă de TVA = 5%, pentru întreaga bază.
2. Dacă prețul locuinței > 450,000 lei => Se va realiza următorul split:

• Se va aplica o cotă de TVA = 5%, pentru baza de 450,000 lei.
• Se va aplica o cotă de TVA = 19%, pentru baza definită ca diferența între:

     Prețul locuinței (exclusiv TVA) și Baza Standard (în cuantum de 450,000 lei).

CONTEXT ACTUAL

Anumite analize au arătat că măsurile luate prin Programul Noua Casă, au un impact mult prea mic asupra pieței imobiliare, și așa greu încercată de situația economică actuală.

Multe proiecte au rămas wip, (în diferite stagii de producție, datorită creșterii costurilor cu materiile prime de aprox 20%) iar dacă ne referim la cele deja finalizate/existente pe piață înainte de izbucnirea crizei – multe companii au ales să iși elibereze sediile – acesta fiind primul cost la care majoritatea dintre ele au renunțat pe timp de pandemie.

Alt proiect de lege, care vizează creșterea la 140.000 euro a plafonului până la care se aplică o cotă de TVA de 5%, a fost amânată pentru 01.01.2022 prin OUG nr. 226/2020, care a modificat Legea nr. 296/2020.

IMPACT ACTUAL

Păstrarea modalității de calculare a TVA redus de 5%, în condițiile actualului art. 291 alin. (3) lit. c) punctul 3 din Codul Fiscal, în contextul pandemiei a dus la consecințe defavorabile mai ales pentru cumpărătorii, persoane fizice.

Principalele efecte negative sunt:

1. Blocarea achizițiilor de locuințe

Prețurile celor mai multe tipuri de apartamente și case (mai ales cele noi) au depașit plafonul de 450,000 lei, ceea ce conduce la aplicarea cotei standard pentru întregul preț, ce depășește 450,000 lei.

Foarte mulți cumpărători de apartamente si case resimt cota de TVA de 19% dacă valoarea imobilului achiziționat depășește 450,000 lei, mai ales ca împrejurarea crizei sanitare provocate de pandemia de Covid-19 a redus bugetele multor persoane.

Forma actuală a art. 291 alin. (3) lit. c) punctui 3 din Codul Fiscal produce o situație inechitabilă, respectiv în cazul în care prețul locuinței depășește 450,000 lei, legea actuală “îi sancționează” pe români și le impune obligația de a plăti direct o cotă de TVA de 19%. Practic, cumpărătorii sunt decăzuți din dreptul de a beneficia de cota de TVA de 5% aplicată pentru valoarea de 450,000 lei, dacă prețul total al locuinței depășește această valoare – deși creșterea prețului în piața imobiliară nu le este imputabilă, cel puțin teoretic, cumpărătorilor.

Așadar, în mod absurd, cumpărătorii sunt cei care suportă consecințele nefaste ale actualei crize sanitare, având de îndeplinit o obligație fiscală împovărătoare. Consecința nedorită este că cei mai mulți români interesați să achiziționeze un apartament (ex. de 3 camere) sau o casă, situată în zona unor centre urbane, fie amână achiziția locuinței la un moment propice din punct de vedere fiscal, fie renunță la intenția de a cumpăra locuința.

Acest lucru afectează în mod direct cetățenii, dar și economia în general, dacă ne raportăm la sectorul imobiliarelor, al construcțiilor de locuințe, precum și cele conexe lor.

2. Diminuarea cash flow-ului aferent pieței imobiliare

Diminuarea influxului de capital generat de reducerea vânzărilor de locuințe va conduce la scăderea ritmului dezvoltării proiectelor de locuințe noi, ceea ce va conduce la o reducere a numărului de spații locative în piață.

3. Discordanța între intenția inițială a legiuitorului și actuala reglementare – necesitatea alinierii legislației cu cerințele actuale ale pieței

Modalitatea actuală a impozitării nu corespunde cerințelor și nevoilor actuale ale pieței și împinge dezvoltatorii imobiliari în a proiecta garsoniere și apartamente de 2 camere (55 – 65 mp2) pentru a se putea încadra în limita de 450,000 lei.

Astfel, se poate observa ca actuala reglementare nu mai corespunde intenției inițiale a legiuitorului când a fost instituită cota de TVA de 5%, și anume susținerea populației, prin încurajarea cu precadere a familiilor tinere în achiziționarea unei locuințe.

Mai mult, deși actualmente legea prevede posibilitatea aplicării unei cote reduse de 5% de TVA pentru livrarea locuințelor cu o suprafață utilă de maximum 120 mp2 această posibilitate de a beneficia de o locuință de 120 mp2 pentru un preț de 450,000 lei este utopică, mai ales în marile orașe.

În contextul în care, potrivit datelor publicate de InstitutuI Național de Statistică, natalitatea în Romania se află la cote alarmant de scăzute, se resimte nevoia de a încuraja generațiile prezente în a dezvolta și consolida o familie.

Dar acest lucru este de neconceput fără asigurarea unor condiții de trai decente, condiții care implică asigurarea unui spațiu decent pentru creșterea și dezvoltarea copiilor.

CASH FLOW IMPACT

Dacă noua lege ar fi adoptată:

• Ar reprezenta o facilitate pentru clienții care achiziționează o locuință cu un preț mai mare de 450,000 lei, deoarece aceștia vor plăti cu 14% mai puțin din suma reprezentată de baza standard (în cuantum de 450,000 lei) la care anterior ar fi plătit o cotă de 19%, în loc de 5% conform proiectului legislativ propus
• S-ar genera un impuls privind redresarea economiei românești, în contextul pandemiei, prin intermediul pieței imobiliare rezidențiale, grav afectată de contextul economic dominat de incertitudine
• Pe de altă parte, însă, această facilitate va diminua încasările la bugetul statului, aspect dificil de gestionat in prezent, dar și în perioada următoare.

Acest aspect ar putea fi neutralizat doar de cazul în care tranzacțiile având ca obiect locuințele, vor crește în acord cu o cerere mai mare a pieței, iar acest lucru se va transpune intr-o colectare a unor sume mai mari cu titlu de TVA de către stat, dintr-un număr mai mare de livrări de locuințe, capabil să depășească scenariul anterior.

CASE STUDY

Să presupunem că dorim să achiziționăm un apartament în valoare de 800,000 lei, exclusiv TVA.

1). Calcul conform scenariului actual:

Cost = 800,000 lei

TVA = 19% * 800,000= 152,000 lei

COST TOTAL= 800,000 + 152,000= 952,000 lei

2). Calcul conform scenariului propus:

Cost = 800,000 lei

TVA (1) = 5% * 450,000=22,500 lei

TVA (2) = 19% * (800,000-450,000)= 66,500 lei

Total Cost= 800,000+22,500+66,500= 889,000 lei

Observăm, deci, o reducere cu 63,000 lei față de costul actual, în cazul adoptării proiectului legislativ propus, privind defalcarea cotei de TVA la nivelul unei achiziții imobiliare în funcție de plafon.

CONTEXT MACROECONOMIC

În Romania nu există la momentul actual un act legislativ care să stipuleze obligativitatea menținerii unei cote unice de TVA la nivel de tranzacție/bază de impozitare, deci proiectul legislativ ar putea fi catalogat drept unul pertinent.

Dacă ne raportam în schimb la cadrul european, observăm ca în nicio țară din UE nu există vreo practică similară privind obligativitatea uniformizării cotei de TVA în interiorul bazei de impozitare, totodată nici privind cotele diferite de TVA aplicate defalcat asupra bazei de

impozitare, precum se poate observa și în tabelul de mai jos. (actualizat la 01.01.2021)

Lista cotelor de TVA aplicate în statele membre ale UE