Când vine vorba de preţ, calităţile unui teren au prea puţină importanţă în prezent, aşa cum nici în urmă cu doi trei ani n-au avut însemnătate prea mare. Preţul unui teren a fost mare acum doi ani, indiferent de destinaţia sa, chiar dacă acesta era în mijlocul câmpului. În prezent, sumele cerute de proprietari depind mai ales de capacitatea acestora de a-şi plăti datoriile.

A vorbi astăzi despre preţul terenurilor este similar cu încercarea de a face ordine într-o mişcare browniană. Există aproape tot atâtea preţuri câţi vânzători sunt. Cu foarte rare ex­cepţii, tranzacţiile cu terenuri, şi aşa puţine, se fac la preţuri dictate de problemele financiare specifice ale fiecărui proprietar. Terenuri aflate pe aceeaşi stradă din Pipera, spre exemplu, la 50 de metri distanţă şi cu aceleaşi caracteristici gen des­chi­dere, suprafaţă sau parametri urba­nistici, sunt scoase la vânzare cu 200 de euro/mp, respectiv 500 de eu­ro/mp. Şi acesta este doar un exemplu din multe altele din Capitală şi din ţară.

Loturile din mijlocul câmpului, neechipate cu drum şi utilităţi, nu au nicio perspectivă de dezvoltare şi nu se mai caută. În cazul terenurilor bine utilate şi poziţionate, proprie­tarii nu vor să vândă la preţurile ac­tuale decât dacă sunt strânşi cu uşa de bănci. Numărul şi preţul tranzac­ţiilor sunt date astfel mai ales de nu­mărul şi situaţia financiară a celor presaţi să vândă şi abia apoi de ca­li­tăţile terenului în sine.

Bogatul se vinde scump
La momentul actual există pu­ţine oferte care se încadrează într-o bandă de preţ. „Cine are nevoie disperată de bani vinde aproape la orice preţ, nu există sume sub care să nu se coboare în anumite zone. Iar cine mai poate rezista ţine de preţ. Şi de aici pot proveni diferen­ţele mari între terenuri alăturate, care teoretic ar trebui să aibă preţuri asemănătoare“, declară Mihai Stan, managerul portalului specializat TopEstate. Adrian Crivii, director ge­neral al companiei de evaluare Da­rian Rom Suisse, este de părere că „di­ferenţa de preţ dintre proprie­tă­ţile similare este dată exclusiv de ca­racterul speculativ“.

Dacă problemele financiare ale proprietarului sunt principalul factor care reglează preţul, mai există şi alţi factori care au influenţă în acest sens. Unul dintre aceştia este şi iner­ţia. „Diferenţa de 100% şi chiar mai mare a preţurilor terenurilor dintr-o anumită zonă vine şi din faptul că unor proprietari încă nu le vine să creadă că terenurile lor, care oricum erau supraevaluate şi în trecut, nu mai valorează aproape nimic în pre­zent“, consideră Constantin Prutea­nu, de la Euroest. Pe de altă parte, preţurile mari din trecut nu ţin doar de ce se cerea, ci şi de faptul că se ofe­rea cu o oarecare uşurinţă. Astfel că unul dintre motivele pentru care pre­ţurile erau atât de ridicate a ţinut şi de cumpărători, „care credeau că pot obţine chirii şi yield-uri suficient de mari încât să se justifice achiziţia la un preţ ridicat al terenurilor“, amin­teşte Ionuţ Ciocan, consultant senior al DTZ Echinox.

Cine cumpără, cine vinde
Chiar dacă preţurile de strigare sunt mai mici decât în anii trecuţi, pe piaţă se observă o tendinţă de aş­teptare. Această situaţie este dată, pe de o parte, de speranţa scăderii în con­tinuare a preţurilor şi, pe de altă parte, de absenţa perspectivelor in­ve­stiţionale pe termen scurt. „Pu­ţi­nii ofertanţi sunt oameni curajoşi, cu ceva bani şi cu proiecte de viitor. Întreprinzătorii estimează că pot cumpăra avantajos, amânând înce­pe­rea investiţiei în construcţie peste câţiva ani“, declară Mihai Stan.

Pe o piaţă a cumpărătorilor de terenuri, şi nu a vânzătorilor,“în cele mai multe cazuri este vorba de ac­ti­ve grevate de ipoteci, ce sunt o sursă de negociere redusă la vân­zător“, con­sideră Crivii. Cel mai mare nu­măr de tranzacţii au fost făcute de clienţii finali în vederea construirii unei case, care au considerat actua­le­­le preţuri atractive. La acestea se pot adăuga tranzacţiile mari, dar puţine, făcute pe sectoarele comerciale sau logistice. „Legat de anunţurile din ul­timele luni, amintim că New Eu­rope Property Investments (NEPI) a preluat, de la firma Belrom Real Estate, centrul comercial European Retail Park Brăila, valoarea tranzac­ţiei ridicându-se la 63 de milioane de euro“, declară Pruteanu. De asemenea, amintim aici terenul vândut cu 7 milioane de euro plus TVA de Imo­trust Arad, conform unui anunţ de pe Bursă. La acestea se adaugă multe oferte în aşteptare ale unor companii din sectorul alimentar sau chi­mic, care şi-au redus activitatea ori se pregătesc de relocare parţială.

Nu toate sectoarele au fost la fel de afectate de criză
Preţurile terenurilor diferă ca evo­luţie în funcţie de destinaţiile a­ces­tora. Se pare că terenurile pentru sectorul rezidenţial au fost cele mai lovite. „În acest an, s-au tran­zac­ţio­nat terenuri pe segmentul industrial şi loturile de casă. Piaţa terenurilor a scăzut pe total cu peste 90%“, declară Pruteanu. „Au piaţă mai bună şi te­re­nurile intra­vilane mici, şi terenurile folosite în scop agricol, vândute la hectar, care au şi avantajul unei co­masări în­tr-un grad mai mare“, adau­gă Mi­hai Stan.
Pe partea de logistică, multe subsidiare locale încearcă să conserve op­tim amplasamentele locale, în aş­teptarea cererii din partea viitorilor chiriaşi pentru începerea construc­ţiei. Astfel se estimează ca posibilă, în viitorul apropiat, o creştere a nu­mărului tranzacţiilor de terenuri cu destinaţia logistic sau birouri.

Grafic aproximativ de preţuri
Cu toate că tranzacţiile au fost re­duse ca număr şi cele mai multe - haotice, există şi o parte a pieţei de te­renuri care se încadrează într-o anume bandă de evoluţie. „Dintre toa­te terenurile, cele extravilane vâ­n­dute la parcelă mică, nu la hectar, care au/aveau poziţii destul de bune faţă de urbe, au avut cea mai mare scădere, uneori de 80% faţă de anul trecut“, a declarat Mihai Stan. „Am­pla­samentul cu perspective, iluzia transformării statutului lor în in­tra­vilane, speranţele deşarte create de vânzători cum că se vor trage uti­li­tăţi acolo, au alimentat achiziţia lor în trecut“, adaugă Stan. Terenurile intravilane s-au ieftinit cu 40%, iar pe sectoarele industrial şi comercial nu prea s-au făcut tranzacţii şi se poate vorbi astfel mai greu de un preţ. „Te­renurile folosite pentru agricultură, vândute la hectar au avut cea mai mică scădere: pe de o parte din cau­ză că preţul lor era relativ mic (cele tranzacţionabile variind între 1.000-3.000 de euro pe hectarul vân­dut), apoi din cauza cererii modeste chiar şi în perioada de boom“, de­clară managerul Top Estate. „Ca perspectivă e posibil să vedem o scădere constantă cel puţin 9-12 luni“, a ară­tat Crivii.

La ce e bun un indice pe terenuri
Cu tranzacţii accidentale şi preţuri de strigare mult diferite de cele de ofertă, în cele mai multe cazuri, un indice imobiliar al preţurilor de ofertă al terenurilor poa­te părea prea puţin util. Chiar şi un indice al preţurilor efective de vânzare riscă a fi puţin relevant, atâta timp cât o mare pondere a tranzacţiilor nu se fac în func­ţie de calităţile intrinseci ale terenului, ci mai degrabă în funcţie de proble­mele financiare ale fiecărui vânzător în parte.
Cu toate acestea, o posibilă ordonare a preţurilor de ofertă s-ar putea dovedi utilă, pe o piaţă haotică, la care s-ar putea adăuga o eventuală marjă de eroare şi adaptare pe zone. „Prin faptul că indicele face instantaneu o medie automată arată cumpărătorilor că o proprietate este cu X% sub preţul mediu, creând interes pentru aceasta. Sau, prin opoziţie, arată că este cu Y% mai mare, ajutând proprietarul să îşi corecteze poziţia“, declară Mihai Stan, a cărui companie a creat un astfel de indice.
Pentru Bucureşti, preţul mediu de ofertă la terenul intravilan este 536 de euro. În funcţie de zonă, preţul poate fi dublu. Astfel, dacă la periferie, pe Şoseaua Ale­xandriei, pe metrul pătrat de teren intravilan se cer în medie 89 euro, în Berceni 140 de euro, în zona 13 Septembrie deja sare la 1.500 de euro, iar în centru, în zona Coşbuc, ajunge la 2.800 de euro.