Impact Developer & Contractor SA a evidenţiat recent, la conferinţa „Quarterly Report”, expertiza sa în dezvoltarea de comunităţi sustenabile şi accesibile. CEO-ul Constantin Sebeşeanu a accentuat strategia de sustenabilitate şi expansiune în oraşe mari din România, potrivit unui raport elaborat de Departamentul de Analiză al TradeVille.
Compania a subliniat valoarea pentru investitori, cu active de 388 de milioane de euro, şi a aliniat strategia sa cu tendinţele pozitive anticipate în piaţa imobiliară. Domnul Sebeşeanu a îndemnat participanţii să cumpere titluri IMP, afirmând: „Cred că suntem cea mai ieftină acţiune de la BVB”.
Înfiinţat în 1991, Impact este primul dezvoltator imobiliar din România, fiind primul emitent al unor obligaţiuni corporative în valută la BVB. Compania derulează în prezent proiecte mari, în mai multe oraşe, cel mai important fiind complexul Greenfield Băneasa din Bucureşti.
Compania are o prezenţa naţională (Bucureşti, Constanţa, Braşov, Timişoara, Cluj şi Iaşi), în locaţii atractive cu vecinătăţi verzi (tipul de proiect Greenfield) sau în zona urbană (proiectul Luxuria). Proiectele acoperă atât zona rezidenţială, cât şi zonele comerciale şi hoteluri, fiind în curs de extindere în zona wellness şi sport. Certificarea construcţiilor Impact conform standardului nZEB & BREEAM EXCELLENT (promovarea de soluţii sustenabile precum folosirea surselor regenerabile de energie, soluţii de mobilitate electrică, zone verzi extinse, parcuri şi locuri de joacă), face ca acestea să fie atractive mai ales în contextul creşterii costurilor energiei.
Majoritatea acţiunilor companiei sunt deţinute de doi acţionari principali: Iaciu Gheorghe, care are 57,76% din acţiuni, şi Andrici Adrian, cu 12,73%. Restul de 29,52% din acţiuni aparţine altor acţionari minoritari, dintre care 19,72% persoane juridice.
• Preţurile proprietăţilor din România au un potenţial de creştere semnificativ
Sectorul imobiliar din România este marcat de un context economic robust, cu o creştere semnificativă a PIB-ului şi o dimensiune substanţială a pieţei. Ratele de proprietate a locuinţelor în România sunt printre cele mai ridicate din UE, ceea ce indică o preferinţă culturală pentru proprietatea asupra locuinţelor. În plus, piaţa este structural sub-îndatorată, ceea ce sugerează că există potenţial pentru creşterea gradului de penetrare a creditelor ipotecare. În România, majoritatea proprietăţilor au fost achiziţionate de la stat în anii „90, lucru ce a condus astfel la cele mai mici credite rezidenţiale pe cap de locuitor din UE, aproximativ de 15 ori mai mici decât media UE. Federaţia Europeană a Ipotecilor (EMF) raportează că raportul dintre creditele rezidenţiale restante din România şi venitul disponibil al gospodăriilor este de numai 12,9%, în contrast cu media UE, de 62,9%.
Printre provocări se numără stocul învechit de locuinţe şi neconcordanţa dintre dinamica cererii şi cea a ofertei. După 1989, producţia de locuinţe, care anterior era de 100.000 de unităţi pe an, a scăzut la aproximativ 30.000 de unităţi pe an şi nu şi-a revenit, în timp ce oraşele mari, în special Bucureştiul, au cunoscut o urbanizare semnificativă. Producţia de locuinţe noi reprezintă în prezent doar 1% din stocul total de locuinţe, insuficient pentru a înlocui cele 84% învechite.
Oferta este extrem de fragmentată, cu mulţi dezvoltatori mici. În perioada 2015-2022, autorităţile române au eliberat anual aproximativ 41.000 de autorizaţii, cu excepţia lui 2021, când au fost eliberate 51.000. Acordarea de autorizaţii s-a confruntat cu întârzieri începând cu 2019 din cauza pandemiei de Covid şi a mişcărilor politice care vizează corupţia şi planificarea urbană, ceea ce a dus la o întârziere semnificativă în furnizarea de autorizaţii de construcţie faţă de o cerere în creştere de locuinţe în marile oraşe.
Principalele motoare de creştere pentru acest sector includ potenţiala aderare la Spaţiul Schengen, aderarea la OCDE şi adoptarea monedei euro, ceea ce ar putea duce la creşterea investiţiilor şi la extinderea pieţei. Cu un PIB estimat la 300 de miliarde de euro în 2022, economia României a depăşit aproape toate ţările din Europa Centrală şi de Est (ECE), cu excepţia Poloniei, numai PIB-ul Bucureştiului fiind de aproximativ 80 de miliarde de euro, depăşindu-l pe cel al Bulgariei.
Conform platformei imobiliare.ro, interesul pentru proprietăţi rezidenţiale de vânzare a crescut cu 20% în primele nouă luni din an, faţă de anul trecut. Circa 42.700 de potenţiali cumpărători şi-au arătat interesul pentru proprietăţile noi listate pe imobiliare.ro în trimestrul al treilea, în Bucureşti, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.
În ciuda faptului că este a doua cea mai mare economie din regiune, preţurile proprietăţilor din România rămân mai mici decât cele ale omologilor săi din Europa Centrală şi de Est, ceea ce indică un potenţial de creştere semnificativ. Sectorul pare pregătit pentru expansiune, existând semne încurajatoare atât din perspectiva cererii, cât şi a ofertei, notează TradeVille.
• Impact are un stoc de proiecte viitoare evaluat la circa un miliard de euro
Impact este unul dintre principalii dezvoltatori imobiliari din Bucureşti, lucru evidenţiat prin rezilienţa şi inovaţia sa în sector. Compania a dezvoltat Greenfield, primul mare complex rezidenţial din România, şi Luxuria, primul ansamblu rezidenţial certificat BREEAM Excellent din ţară.
Strategia de creştere a Impact se axează pe sustenabilitate şi expansiune geografică, cu proiecte în Bucureşti, Constanţa, Iaşi, Braşov şi Cluj, iar diversificarea portofoliului se face prin adăugarea de magazine de proximitate, şcoli şi chiar biserici în comunităţile dezvoltate.
Pentru investitori, Impact prezintă o valoare atractivă a acţiunilor, cu o valoare a activelor ajustate EPRA de 388 milioane de euro şi o valoare brută de dezvoltare de 151 de milioane de euro. Compania are un model de business clasic şi predictibil, cu un control eficient asupra costurilor şi un stoc semnificativ de proiecte viitoare, evaluat la aproximativ un miliard de euro.
Constantin Sebeşeanu a declarat la conferinţa mai sus amintită: „Avem o evoluţie consistentă a preţurilor de vânzare, iar asta se traduce în protecţia marjei brute pe care o putem face”. Domnia sa prevede o cerere mare şi creşteri semnificative ale preţurilor în următoarea decadă, cu un stoc redus de apartamente noi în Bucureşti. În contextul scăderii dobânzilor şi relaxării finanţărilor, Sebeşeanu anticipează o revenire a cererii ipotecare începând cu trimestrul al treilea al anului următor, ceea ce ar poziţiona favorabil Impact în piaţă, lucru confirmat şi de ceilalţi participanţi la eveniment.
Alexandru Bonea, CEO Meta Estate Trust, a subliniat importanţa unei perspective pe termen lung în imobiliare, remarcând că „piaţa, pe termen scurt, este în mare parte ghidată de cerere”. Acesta a observat o scădere a numărului de tranzacţii şi a suprafeţei autorizate pentru dezvoltări rezidenţiale, previzionand astfel un stoc redus de apartamente noi şi un impact semnificativ, în creştere, asupra preţurilor în Bucureşti.
Ionuţ Bindea, CEO Roca Industry, a accentuat fluctuaţiile în costurile materialelor de construcţii şi manoperei, confirmând că scăderea preţurilor este echilibrată de creşterea costurilor cu personalul, lucru ce confirmă ideea de creştere a preţurilor imobilelor.
Discuţiile au abordat şi potenţialul sectorului imobiliar în contextul scăderii dobânzilor şi relaxării finanţărilor. Se anticipează că o îmbunătăţire a condiţiilor de finanţare ar putea revigora piaţa imobiliară, ceea ce ar aduce beneficii dezvoltatorilor care au proiecte pregătite, precum Impact. Acest context economic favorabil, combinat cu poziţia financiară solidă şi stocul semnificativ de proiecte ale Impact, sugerează o capacitate crescută a companiei de a capitaliza pe aceste tendinţe pozitive ale pieţei.
• Oportunităţi şi riscuri ale unei investiţii în Impact
Oportunităţi
– Diversificarea bazei de clienţi: Impact este sensibil afectat de creşterea costurilor de împrumut, datorită expunerii sale pentru clienţii care achiziţionează apartamente cu credite bancare. Orientarea sa către clienţi cu venituri mai mari sau investitori, prin proiectele Luxuria sau Aria Verdi ar putea să rezolve această presiune.
– Rezerve de teren: societatea dispune de suprafeţe mari de terenuri (landbank), estimate la 175 de milioane de euro, care îi pot permite să dezvolte proiecte în valoare de 1,5 miliarde de euro.
– Integrare pe verticală, controlul costurilor: Impact a făcut progrese semnificative în integrarea verticală a activităţilor sale, pentru a accelera şi eficientiza dezvoltarea imobiliară. În acest sens, a achiziţionat majoritatea acţiunilor constructorului RCTI Company SRL. Scopul acestei achiziţii a fost de a spori capacitatea de construcţie, asigurând un control mai riguros asupra calităţii lucrărilor şi respectării termenelor, precum şi de a centraliza achiziţiile în cadrul grupului pentru o gestionare mai eficientă a costurilor. În plus, compania a înfiinţat o entitate proprie specializată în arhitectură şi design.
Riscuri
– Litigii: litigiul cu administraţia locală din Bucureşti a atras o atenţie nedorită asupra dezvoltatorului. În cazul în care compania nu va reuşi să depăşească această problemă, pot naşte suspiciuni cu privire la reputaţia şi integritatea companiei. Totuşi, mai mulţi participanţi din sectorul imobilar au observat naşterea unui „abuz de putere” din partea administraţiilor locale, înainte de anul electoral 2024.
– Politicile fiscale: Noile modificări, valabile de la 1 ianuarie 2024, TVA crescut şi eliminarea facilităţilor fiscale pentru lucrătorii din construcţii pot să pună presiune pe marjele de profit ale companiei.
