Bula imobiliară lovește Clujul…criza financiară se apropie cu pași repezi și de București. Cauzele? Lăcomia oamenilor și lipsa educației financiare

1
2893

Într-un studiu privind efectele escrocheriei Caritas asupra populației, antropologul american Katherine Verdery spune că românii nu doar că s-au îmbogățit brusc, la negru, ori, după caz, și-au pierdut agoniseala, ci și că li s-a schimbat mentalitatea referitoare la bani.

În 1993, când „jocul” s-a prăbușit sub greutatea promisiunilor neachitate, Caritas rula, conform ziarului The New York Times, circa 1,5 miliarde de dolari.

Dupa 25 de ani piața imobiliară din Cluj-Napoca a explodat. Chiriile au ajuns mai mari decât în București şi acesta este motivul pentru care ne-am întrebat: avem de-a face cu un nou puseu de lăcomie? Este vorba, sau nu, despre un nou Caritas?

În ultimii ani chiria pentru un apartament cu 2 camere ( cu beci şi loc de parcare asigurat ) situat într-o zona semicentrală era de 350 de euro/lună. În prezent, o chirie pentru un apartament cu 2 camere este 450-500 de euro.

De ce au crescut atât de mult chiriile din Cluj-Napoca?

O primă explicație, dată de reprezentanții agențiilor imobiliare, este că au sporit investițiile cu acest scop: tot mai multe persoane fizice cumpără apartamente pentru a le închiria.

Statisticile arată că la Cluj s-a construit constant în ultimii 7 ani și, deci, a crescut numărul unităților locative.

La recensământul din 2011, municipiul avea o populație stabilă de 309.000 de locuitori. Tot atunci, inventarul locuințelor din municipiu înregistra 129.837 de unități.

Numărul aproximativ al locuințelor care se construiesc într-un an îl aflăm din două studii. Primul, realizat de compania DTZ Echinox , se referea la anul 2015, când în județul Cluj fuseseră construite 3.022 de unități.

O a doua analiză, mai recentă, dată publicității de Coldwell Banker Affiliates of Romania, arăta că cea mai dezvoltată piață rezidențială regională este cea din Cluj-Napoca.

Astfel, în 2016 au fost livrate 3.500 de unități locative (inclusiv în comuna limitrofă Florești), în creștere cu aproximativ 50% față de 2015.

De ce sunt insuficiente aceste numere? Fiindcă, în ultimii 3-4 ani, orașul a devenit mult mai magnetic decât era la începutul anilor 2000. Acum, presiunea imobiliară nu mai vine doar din partea studenților (circa 80.000), ci și a miilor de adulți care se mută anual la Cluj din alte localități.

Sociologul Barbu Mateescu spune că, potrivit informațiilor date publicității de Banca Mondială, în Cluj-Napoca se stabilesc anual circa 10.000 de oameni (inclusiv în comuna Florești, cea mai mare din ţară, un soi de cartier-dormitor al municipiului).

În consecinţă, numărul persoanelor care se adaugă anual presiunii de pe piața imobiliară este de minimum 6.000. Aceștia sunt oameni care locuiesc în chirie, dar pentru care ritmul de construire din Cluj este insuficient și nu le oferă posibilitatea de a se muta, la o adică, în casă nouă.

Aceste numere sunt confirmate, ba chiar întărite, de Institutul Național de Statistică: datele INS indică un plus de 5.000 de persoane pe an la Cluj-Napoca și de 3.000 în comuna Florești.

Statisticile oficiale nu includ însă o parte dintre absolvenții de facultate care hotărăsc să rămână în oraș. Ei nu sunt luați în calcule fiindcă nu au buletin de Cluj și fiindcă stau în chirie.

Barbu Mateescu estimează că această categorie, aflată oarecum sub radar, include zeci de mii de persoane și crește de la un an la altul.

Un raport al companiei Veridio,făcut public în august 2017 de Primăria Cluj-Napoca, arată că media suprafeței locuibile pentru o persoană a crescut de la 8,6 la 21,8 de metri pătrați.

Asta ar însemna o cameră măricică pentru fiecare locuitor al municipiului, în condițiile în care numărul mediu de persoane dintr-o unitate locativă a scăzut în permanență.

Putem afla câți proprietari sunt la această oră în Cluj-Napoca? Da, însă numai dacă aproximăm pe baza deciziilor de impunere fiscală.

Pentru anul fiscal 2017, Primăria a emis 204.955 de decizii pentru persoane fizice și 11.183 pentru persoane juridice.

Am cerut Direcției Generale Regionale a Finanțelor Publice Cluj-Napoca să ne comunice câte contracte de închiriere au fost declarate de proprietarii de imobile în 2016 și 2017.

În teorie, numărul acestora ar trebui să fie egal cu numărul unităților locative date în chirie.

Potrivit ANAF, în 2016 au fost înregistrate 21.281 de contracte de închiriere, cu o valoare de impozitare de circa 20,1 milioane de lei.

În 2017, până la mijlocul lunii octombrie fuseseră înregistrate 19.078 de contracte de închiriere, mai puține decât în anul anterior, însă cu o valoare de impozitare mai mare − 22,2 milioane de lei.

ANAF nu cunoaște numărul real de apartamente și case date în chirie în Cluj-Napoca, fiindcă instituția nu verifică situația din teren decât în cazul unor plângeri prealabile.

Dacă am lua în considerare datele din 2011, fără să mai punem la socoteală apartamentele și casele construite ulterior, ar însemna că cel puțin 14% din locuințele din Cluj-Napoca sunt închiriate.

În prezent, acest procent este, fără dubiu, mai mare.

Arhitectul- șef al Direcției Urbanism din cadrul Consiliului Județean Cluj, Claudiu Șalanță, consideră că, cel mai tarziu în toamna lui 2018, piața imobiliară din Cluj va imploda.

Ce spun agenții imobiliari

Un indicator relevant pentru expansiunea pieței este creșterea cifrei de afaceri a celor mai importante agenții imobiliare din Cluj-Napoca.

Să luăm trei dintre principalii jucători: Blitz Network, Welt  Imobiliare și RE/MAX Grup de Lux.

Agenții imobiliari contactați de PressOne spun că piața s-a schimbat semnificativ începând din 2015.

Până în 2015, a fost o constantă în ceea ce privește segmentul chiriilor: 50% din veniturile mele erau generate din intermedierea chiriilor, iar 50%, din vânzări/cumpărări.

Din a doua jumătate a anului 2015, procentele s-au schimbat. A crescut mult interesul pe achiziție în vederea închirierii. În această perioadă, tranzacțiile pe intermedieri de vânzări/cumpărări sunt de circa 75%, iar pe închirieri, de 25%”, spune Nelida Georj, de la RE/MAX Grup de Lux.

Cele mai cerute sunt locuințele de 1-2 camere care au cel mult 50 de metri pătrați. Prețurile acestora au crescut cu până la 30%, iar chiria lunară se situează între 300 și 450 euro.

„Dacă ai 100.000 euro, decât să ții banii la bancă, unde primești o dobândă de aproximativ 1%, mai bine investești în imobiliare, unde speri la un randament de 6-8%. Sunt multe persoane care au cumpărat apartamente la Cluj strict pentru investiție și închiriere, urmând să își recupereze banii în 12-15 ani. Am, de pildă, un client care are 4 imobile închiriate sau un client stabilit la Paris care a cumpărat o proprietate la Cluj fiindcă a auzit că se închiriază bine”.

Daniel Rus, agent imobiliar la RE/MAX

Adrian Vascu este Senior Partner la Veridio, firma care, în august 2017, a oferit Primăriei Cluj-Napoca o analiză a pieței imobiliare din oraș.

L-am întrebat dacă explozia pieței festivalurilor (UntoldElectric CastleJazz in the Park) a contribuit la crearea unor praguri artificiale în domeniul imobiliar.

„Eu cred că s-au întâmplat două lucruri. Festivalurile din Cluj au contribuit parțial și indirect la creșterea nivelului de viață. Acum e un oraș interesant în care să locuiești.

Pe de altă parte, mai ales vara, există zone vacante de cazare, iar oamenii care vin la Cluj compară o chirie de câteva zile cu suma pe care ar plăti-o la un hotel. Și atunci e normal că, fiind o cerere foarte mare pe un termen foarte scurt, prețurile sunt mari în acea perioadă”, spune Adrian Vascu.

Cluj-Napoca a depășit, în numai câțiva ani, proiecția de dezvoltare întocmită de administrația locală.

Expansiunea pieței IT și efervescența creată de candidatura la titlul de Capitală Culturală Europeană au transformat semnificativ acest oraș care, în urmă cu 15-20 de ani, părea condamnat la suficiență și închidere.

Evoluţia pieţei imobiliare este însă una dintre „reacțiile secundare” din acest proces de vindecare. Acum, orice proprietar de apartament poate obține venituri consistente într-un timp relativ scurt, astfel că mulți localnici nu se mai obosesc să investească în calitatea serviciilor oferite.

Ca atare, ceea ce se petrece la Cluj stă pe muchia subţire dintre lăcomie și simț practic.

L-am întrebat pe sociologul Norbert Petrovici, specialist în probleme de locuire, de ce se tot umflă bula imobiliară a Clujului.

„Problema prețurilor nu este generată de studenți, ci de faptul că în servicii avem tot mai mulţi muncitori calificați și hiper-calificați, și că spaţiile de birouri sunt localizate central.

În același timp, nu există o politică de locuire în care să avem acoperit sectorul de piață cu locuințe ieftine. În plus, numărul total de apartamente date spre închiriere este mic.

Faptul că există speculanți face parte din jocul de acumulare, iar, aici, Clujul nu este o excepție. Nu cred că e o problemă morală, ci problema unei piețe complet nereglementate”, ne-a declarat Norbert Petrovici, care este lector universitar la Facultatea de Sociologie și Asistență Socială a Universității „Babeș-Bolyai”.

Toate detaliile pe:

https://pressone.ro/al-doilea-caritas-a-doua-lacomie/

 

1 COMENTARIU

  1. Articolul e excelent pana la finalul unde intrebati un bugetar aiurit care nu a pus osul la munca sa dezvolte el un proiect. Pai dom le profesor rupt de realitate, noi cand mergem dupa autorizatii e ultrareglementat, trebuie sa o duci si pe bunica pana primesti un aviz… se pierd 2 ani cu toate tampeniile, ca noi facem blocul si in 6 luni daca gasim muncitori, desi nici muncitori nu mai gasestti ca pe sate nu convingi oamenii sa vina nici cu 2200 in mana. deci reglementati, adica dati-le si mai multe puteri la inspectorii care umbla dupa spaga cum era Oprea, si o sa locuiti in aer, ca o sa fie mai putine apartamente.

LĂSAȚI UN MESAJ