Piața românească de investiții imobiliare a atras aproximativ 300 de milioane de euro în primul semestru din 2026, în scădere față de cele 400 de milioane de euro consemnate în aceeași perioadă a anului trecut. Valoarea nu reflectă însă lipsa interesului investitorilor, ci mai ales numărul redus de active disponibile și lichiditatea încă limitată a pieței.
România a generat circa 5,4% din volumul total al tranzacțiilor înregistrate în primele șase economii din Europa Centrală și de Est, potrivit raportului Colliers CEE Investment Scene H1 2026. Ponderea este mult sub contribuția României la PIB-ul cumulat al acelorași piețe, estimată la aproape 18%.
Diferența dintre dimensiunea economiei și volumul investițiilor imobiliare indică un potențial de creștere nevalorificat. Piața locală rămâne, practic, subtranzacționată în raport cu dimensiunea sa economică, iar principala problemă este oferta insuficientă de proprietăți care pot intra într-o tranzacție, nu absența capitalului interesat de România.
„Influențat și de oferta limitată de proprietăți disponibile, volumul investițional rămâne sub nivelul pe care l-ar sugera atât apetitul investitorilor, cât și dimensiunea economiei locale”, spune Robert Miklo, Partner și Head of Capital Markets la Colliers. Potrivit acestuia, diferența dintre ponderea României în PIB-ul regional și cea în volumul investițional arată că piața locală are încă un spațiu considerabil de dezvoltare.
Randamentele atrag capital, dar nu mai sunt suficiente
România continuă să ofere randamente superioare celor disponibile în piețe mature precum Varșovia, Praga sau Bratislava. Randamentul prime este estimat la aproximativ 7,5% pentru clădirile de birouri, 7,75% pentru proprietățile industriale și logistice și 7,25% pentru activele de retail.
Diferențialul de randament rămâne un argument important pentru investitori, dar nu mai reprezintă singur criteriul decisiv. În condițiile actuale, capitalul se îndreaptă către proprietăți cu venituri stabile, localizări bune, performanță energetică ridicată și proprietari sau sponsori cu un istoric solid.
Birourile au dominat piața locală în primul semestru, cu aproximativ 60% din volumul tranzacționat. Sectorul este însă tot mai polarizat. Clădirile moderne, eficiente energetic și bine conectate la infrastructură pot atrage în continuare chiriași și finanțare, în timp ce activele învechite sunt evaluate mai degrabă prin prisma costurilor de modernizare sau a posibilității de reconversie.
„Randamentul nu mai este suficient în sine. Sunt avantajate proprietățile de calitate, cu venituri stabile, sponsori de încredere și strategii de sustenabilitate”, subliniază Robert Miklo. Pentru proprietari, această schimbare înseamnă presiune suplimentară asupra investițiilor în eficiență energetică și asupra modului în care sunt administrate activele.
Tranzacțiile aflate în pregătire pot schimba bilanțul anului
Volumul redus din prima jumătate a anului trebuie interpretat și prin prisma tranzacțiilor care nu au fost încă finalizate. La nivelul Europei Centrale și de Est, investițiile imobiliare au ajuns la 5,8 miliarde de euro, cu 7% peste nivelul din aceeași perioadă a anului anterior. În România, mai multe tranzacții importante se află în diferite etape de derulare.
Una dintre acestea este vânzarea portofoliului de retail deținut de MAS către AFI Europe, tranzacție în care Colliers a oferit consultanță cumpărătorului și care s-a închis la limita trimestrului al treilea. Dacă și alte tranzacții de dimensiune mare se finalizează, piața locală ar putea ajunge la un volum anual apropiat de un miliard de euro.
Un asemenea rezultat ar fi unul semnificativ: pragul de un miliard de euro ar fi atins pentru a doua oară după 2007. Evoluția ar confirma că slăbiciunea aparentă din primul semestru este legată, într-o măsură importantă, de calendarul tranzacțiilor și de oferta disponibilă, nu de retragerea investitorilor.
Activitatea din sectorul birourilor susține această interpretare. Echipa Colliers a fost implicată în trei dintre tranzacțiile importante de birouri încheiate în primul semestru, adică în cea mai mare parte a volumului generat de acest segment.
Polonia conduce regiunea, iar finanțarea rămâne selectivă
La nivel regional, Polonia a atras peste 3 miliarde de euro în primele șase luni ale anului, echivalentul a 52% din volumul total. Cehia a depășit 1,4 miliarde de euro, iar Ungaria a atras aproape 600 de milioane de euro, cel mai bun rezultat pentru un prim semestru din 2021.
Preferințele investitorilor s-au modificat și la nivelul sectoarelor. Birourile au revenit pe primul loc, cu 29% din volumul regional, urmate de retail și rezidențial. Segmentul industrial și logistic, care a dominat în anii anteriori, a coborât la 17%.
Pe piața finanțărilor se observă o creștere ușoară a cererii pentru împrumuturi destinate achizițiilor, refinanțărilor și restructurărilor. Accesul la bani nu este însă uniform. Băncile sunt mai dispuse să finanțeze companii și proprietăți care oferă venituri predictibile și fac progrese în tranziția energetică, în timp ce activele cu performanță energetică slabă sunt supuse unor criterii mai stricte și unor marje mai ridicate.
Pentru investitori, costul finanțării și riscul de refinanțare rămân variabile esențiale. Pentru proprietarii de clădiri, standardele energetice devin direct legate de valoarea activului, de nivelul chiriei și de capacitatea de a atrage capital. Astfel, diferența dintre randamentul brut și randamentul ajustat la risc devine tot mai relevantă în procesul de decizie.
Capitalul local își consolidează poziția
Perspectivele pentru a doua parte a anului sunt prudent optimiste, pe fondul unei creșteri economice mai rapide în Europa Centrală și de Est decât în Europa de Vest. Evoluțiile sunt însă inegale: Polonia rămâne cea mai puternică economie mare a regiunii, Cehia avansează moderat, Ungaria dă semne de revenire, în timp ce România și Slovacia operează într-un context macroeconomic mai dificil.
Dobânzile ridicate, evoluția Euribor, necesarul de refinanțare și tensiunile geopolitice pot amâna deciziile de investiții. În același timp, proiectele legate de infrastructură, apărare, tranziție energetică, inteligență artificială și reindustrializare pot crea noi oportunități pentru dezvoltatori și investitori imobiliari.
Se conturează și o regionalizare mai pronunțată a pieței, pe măsură ce capitalul local și cel din Europa Centrală și de Est câștigă teren. Tendința reduce dependența de investitorii îndepărtați, dar accentuează competiția pentru activele de calitate.
Piața românească are, așadar, argumente pentru a atrage mai mult capital: randamente competitive, dimensiune economică relevantă și interes pentru principalele categorii de proprietăți. Limita este capacitatea de a transforma acest interes în tranzacții efective. În noul ciclu imobiliar, lichiditatea, calitatea activelor și administrarea eficientă cântăresc tot mai mult în raport cu simpla promisiune a unui randament superior.
