Dezvoltatorul imobiliar Impact SA (simbol IMP) a comunicat în perioada recentă câteva elemente care actualizează imaginea companiei în fața investitorilor din piața de capital:
• strategia de dezvoltare pe 6 ani (2022 – 2027), care include și componenta de mediu, social și guvernanță (ESG),
• iar acum câteva zile a anunțat achiziția pachetului majoritar al RTCI Company – constructorul principal cu care compania lucrează.
În articolul de față îmi propun să actualizez această imagine, ca să vedem ce perspective întrevăd investitorii de pe bursă, ținând cont și de contextul următoarelor trimestre.
Cele mai recente rezultate financiare ale Impact: primul trimestru 2022 – încetinirea livrărilor, cu menținerea marjelor de profit:
• vânzări de 37.5 milioane RON (-5% an/an) în primul trimestru al acestui an, când începuse să se manifeste contextul de conflict Rusia – Ucraina. Scăderea ritmului de livrări este un lucru la care ne putem aștepta de la un dezvoltator, urmând să vedem la publicarea datelor semestriale cât de mult este afectat acest ritm.
• Marja brută 45% (vs 29% în primul trimestru al anului trecut). Compania a menționat în prezentările către investitori că ținteste o marja brută de 35%, practic primul trimestru fiind mai bun din acest punct de vedere. Impact a vândut mai multe unități din Luxuria – poziționat pe segmentul premium, ceea ce a îmbunătățit marja medie pe întregul portfoliu.
• Rezultatul net de 6 milioane RON în primul trimestru reprezintă o îmbunătățire față de perioada similară a anului trecut
Sursa – raport Impact (IMP), trimestrul I 2022
Întrebări atunci când analizăm un dezvoltator imobiliar. Particularizare pe Impact SA (IMP):
a) În ce ritm va vinde unitățile în următoarele 6 – 12 luni? Este normal să ne întrebăm dacă se va putea menține un ritm al vânzărilor suficient în următoarele luni și trimestre, date fiind creșterile de dobândă pentru clienți care apelează la împrumuturi bancare.
Impact SA are o pondere semnificativă a clienților care cumpără cu credit. Percepția mea este că dacă nu vom avea o recesiune semnificativă în 2022 – 2023, cererea de imobiliare se poate stabiliza.
Ea deja a coborât în ultimele luni, când vedem o scădere a tranzacțiilor cu circa 18% în iunie vs luna mai la nivelul întregii țări, însă dezvoltatorii care oferă un produs bun calitate –preț ar putea evolua mai bine decât media pieței.
b) La ce preț mediu /mp va putea vinde în continuare? În primul trimestru 2022, Impact a vândut cu 1.440 EUR/mp (+16% comparativ cu 1242 EUR/mp cu un an înainte), o contribuție mare având vânzările în Luxuria Residence, complex poziționat premium.
Putem folosi drept “proxy” al pieței rezidențiale indicele imobiliare.ro , care arată circa 1.650 EUR/mp la finalul primului trimestru la nivelul întregii țări și 1745 EUR/mp în iunie 2022.
Am avut o tendință de creștere a prețurilor imobiliare în ultimele 6 luni pe fondul creșterii costurilor de construcție, iar această tendință se temperează în iunie, prima lună de stagnare a prețurilor, semn că cererea a ajuns la un prim prag de suportabilitate a creșterilor.
c) Își va putea menține Impact SA marjele de profit? Marja brută de minim 35% pe care o menționam anterior va fi de urmărit și în următoarele trimestre.
Pentru a scădea dependența de constructorii terți, compania a achiziționat 51% din acțiunile RCTI Company, constructor cu care Impact deja lucra de mult timp în Greenfield Baneasa, contractele în derulare fiind de peste 50 de milioane de euro, conform comunicatului transmis pieței la momentul semnării tranzacției.
Desigur, o astfel de integrare nu poate elimina complet riscurile privind creșterea costurilor în construcții (materii prime, materiale, salariați etc), însă limitează anumite riscuri ale unui dezvoltator. Astfel, compania își poate conserva mai bine țintele de profitabilitate la nivelul întregului grup.
Impact achiziționează RCTI Company la un multiplu de sub 10x profitul net al acesteia în 2021: cifra de afaceri de 95 milioane RON, profit net de peste 3 milioane RON, preț de achiziție 14.4 milioane RON pentru 51%, încluzând aici și o viitoare majorare de capital, rezultand o valoare teoretică de 28.2 mil RON pentru 100% din companie.
Multiplul de sub 10x este considerat, de obicei, atractiv pentru cumpărător, cu condiția ca profiturile business-ului achiziționat să se poată menține sau să poată crește pe termen mediu-lung.
În masura în care rezultatele Impact SA vor confirma aceste repere, compania poate rămâne în atenția investitorilor interesați de expunerea pe un dezvoltator imobiliar, în ciuda unui context care se anunță mai puțin favorabil.
Dezvoltările planificate de Impact pentru următorii ani:
In prezentarea către investitori din luna iunie, compania enumeră proiectele de dezvoltare pe care le are în derulare, respectiv în pregatire.
Impact a dezvoltat proiecte în mai multe orașe ale țării, iar acum își canalizează eforturile mai mult către Iași și Constanța, pe lângă ceea ce are în derulare în București. Managementul companiei a declarat în câteva rânduri faptul că situatia de pe București, unde s-ar putea ajunge la un blocaj în circa 2 ani dacă nu se rezolvă situația PUG-ului, a determinat reorientarea către celelalte orașe ale țării.
Proiecte:
• Greenfield Băneasa Residence: aproape 2.600 unități finalizate și vândute, aproape 1.300 în construcție și circa 3.000 în pregătire. Se adaugă Greenfield Plaza, axat pe comercial, aproape finalizat.
• Impact Sediul Central – tip office, finalizat în primul trimestru 2022.
• Luxuria Residence București – 630 de unități finalizate, 58% dintre ele vândute până la final de trimestru 1 2022.
• Boreal Plus Constanta – 691 de unități, început în 2020 și estimat a fi finalizat în 2026.
• Greenfield Copou Residence Iași – 1062 de unități în pregătire, anul finalizării 2025, la care se adaugă Greenfield Plaza Copou Iași – zonă comercială, interval de realizare 2022 – 2024
• Greenfiled West București, în pregatire cu 5528 unități, termen de finalizare 2028, plus Greenfield West Plaza, cu definitivare în 2025.
• Luxuria City Rezidential București – 596 de unități cu termen de finalizare 2027, plus un Centru Comercial cu termen 2024.
• Luxuria City Center Hotel 5* & suites (București) – un complex de 300 de camere și apartamente.
Alte peste 4485 de unități, în proiecte care vor fi dezvoltate în perioada 2024 – 2028, pentru care la acest moment nu sunt disponbile informații suplimentare.
În total circa 17.000 de unități, în principal apartamente, ar urma să fie livrate până în 2028, ceea ce ar însemnă o cadență medie de 2.400 – 2.500 apartamente să fie vândute pe an. Pe lângă acestea se mai adaugă și proiectele comerciale adiacente ansamblurilor rezidentiale.
Perspectivele pentru următoarele 12 luni anunțate în raportul la trimestrul I:
• pre-vânzări pentru fazele de proiect pentru care constructia este planificată să înceapă iîn 2022 și continuare vânzări în ansamblurile finalizate în 2021: Luxuria Expoziției, Greenfield Băneasa și Boreal Plus, pe fazele încheiate până acum.
• Finalizarea a 829 de apartamente în noua etapă din Greenfield Băneasa și 209 ân Boreal Plus, unde vânzările sunt așteptate să înceapă din trimestrul IV 2022.
• Începerea operării spațiilor comerciale din Greenfield Plaza.
• Obținerea autorizațiilor de construire și începere a lucrărilor pentru noi faze în Greenfield Băneasa și în Greenfield Copou.
• Achiziții de noi terenuri pentru viitoarele proiecte plus atragerea de finanțări pentru dezvoltare
Bugetul Impact 2022, așa cum a fost votat de acționari, prevede venituri totale de 102.5 milioane EUR (aprox 508 mil RON) și un profit net de 18.3 milioane EUR (aprox 91 milioane RON).
Desigur, perspectiva trebuie adaptată situației curente, iar după rezultatele la 6 luni din 30 august se vor putea recalibra așteptările.
Proiecțiile financiare până în 2027 incluse în Strategia Impact SA
(*) pornind de la cifrele în EUR din Strategia 2022 – 2027 a Impact SA, am utilizat un curs de 4.95 RON/EUR.
Vedem în tabelul de mai sus o creștere graduală a veniturilor și profiturilor preconizată până în anul 2024, după care un salt brusc către un alt nivel, începand cu anul 2025, odată cu noile proiecte de anvergură, care sunt începute în următoarea perioadă.
Cel mai probabil, pentru a derula un business de peste 1 miliard de RON începând cu 2025, compania va avea nevoie de atrageri semnificative de capital, atât sub formă de împrumuturi, cât și sub formă de majorări de capital de la investitorii de pe bursă.
Structura de capital
La acest moment, dezvoltatorul Impact nu este supraîndatorat, menținând o pondere controlabilă a datoriilor in bilanțul său:
• Datoriile totale reprezintă circa 37% față de total active, iar Datoria netă / EBITDA aproximativ 4x, în limite gestionabile pentru o companie, la modul general.
• Managementul a indicat faptul că își propune să mențină datoriile sub 40% din bilanț, iar raportul Datorie netă / EBITDA să tindă către 3.5x . O astfel de abordare induce o reziliență mai mare pentru un dezvoltator, dacă piața imobiliară se va dovedi a fi mai dificilă în perioadă următoare. Un dezvoltator care nu este îndatorat semnificativ nu va avea presiunea unor vânzări la discount-uri semnificative față de calculele pe care le estimează inițial.
Compania anunță prin Strategie faptul că intenționează să atragă capital sub următoarele forme:
• Obligatiuni verzi până la 100 milioane de euro
• Majorări de capital cu aport de la acționari de minim 50 de milioane de euro.
Deocamdată nu există un orizont de timp privind aceste operațiuni.
Alte obiective pe care le urmărește pe termen mediu-lung: ESG
Poate că pentru investitorii de la bursă, urmărirea unor criterii ESG nu se transpun imediat în câștiguri însă pe termen lung, o companie care țintește și astfel de obiective tinde să fie finanțată mai ieftin și există segmente de clienți care valorizează la rândul lor aceste elemente.
Acronimul ESG (“Environmental, Social & Governance”) se referă la adresarea problemelor de mediu, impact social și guvernanță corporativă. O parte dintre investitorii de la bursă, precum și alti finanțatori cum ar fi băncile și fondurile de investiții vor prefera din ce în ce mai mult companii cu un scor bun la criteriile ESG.
Impact a finalizat recent Luxuria Residence, primul proiect din București certificat internațional la nivel BREEAM Excellent. Acesta este al doilea cel mai bun nivel, după ‘Outstanding’ și ia în calcul calitatea locuirii, disponibilitatea și proporțiile spațiilor verzi, precum și alte elemente de
standard internațional al locuirii.
Evaluarea Impact SA pe BVB:
La o capitalizare bursieră de 1.13 miliarde RON, corespunzătoare unui preț de 0.49 RON pe acțiune, ne putem raporta în principal la veniturile și profiturile companiei din 2021, precum și la proiecțiile 2022 și 2023.
Pentru o abordare mai prundentă din perspectiva unui investitor prin bursă, voi propune și o variantă de evaluare care să ia în calcul o marja de siguranță: venituri și profituri nete cu 20% mai mici decât estimările 2022 și 2023 ale companiei, pentru a ține cont și de mediul economic mai dificil din următoarele trimestre, care se răsfrânge și asupra pieței imobiliare.
Pe estimările companiei pentru 2022, acțiunea IMP este evaluată la de 12.4x profitul 2022, respectiv de 8.2x profitul 2023, cu precizarea că aici nu cunoaștem momentul unei viitoare majorări de capital cu aport în numerar, care poate modifica acest indicator.
Din perspectivă prudentă, dacă am corecta estimarea de profit cu 20% pentru următorii 2 ani, multiplul P/E devine 15.5, respectiv 10.2 pentru 2022 și 2023. În general, astfel de multipli reprezintă o evaluare echilibrată din partea pieței bursiere.
Odată cu clarificarea scenariilor de evoluție a pieței imobiliare per total și a celei rezidențiale în particular în 2022 și 2023, investitorii de pe bursă vor putea redeveni favorabili unor expuneri pe dezvoltatorii imobiliari în general.
Următorul moment în care investitorii vor putea evalua rezultatele Impact SA (IMP) este cel al comunicării rezultatelor semestriale, pe 30 august.
