In contextul unei cereri în continuă creştere bancherii semnalează că in 2017 evoluţia recentă a preţurilor ridică problema sustenabilităţii acestora, iar la polul opus, in noul an vom vedea mai putine malluri noi si clădiri de birouri. Sectorul rezidenţial este cel care pare să fie în prim-planul pieţei imobiliare.
Anul trecut, Comitetul European pentru Risc Sistemic, un organism independent al Uniunii Europene, a emis avertizări privind vulnerabilităţi importante dinspre sectorul imobiliar pentru opt state UE. „Evoluţiile recente ale preţurilor bunurilor imobiliare în România ridică, de asemenea, problema sustenabilităţii acestora“, se precizează în cel mai recent raport asupra stabilităţii financiare realizat de Banca Naţională a României (BNR).
„Pentru perioada următoare există semnale cu privire la continuarea evoluţiei ascendente a acestora, în special datorită presiunilor dinspre cererea de achiziţie de locuinţe“, precizează bancherii.
Semnalul de avertisment este dat de rata de creştere anuală a preţului locuinţelor din România, care a înregistrat anul trecut o evoluţie peste valorile medii de la nivel european. Preţurile au crescut cu 7,1%, comparativ cu media UE de 4% şi cu media zonei euro de numai 2,9%.
Evoluţia este explicată şi de faptul că românii şi-au înfrânat dorinţa de achiziţie a unei locuinţe în perioada de criză, aşteptând momentul propice, iar 2016 s-a dovedit a fi anul cu cele mai accesibile locuinţe, raportat la venituri, preţuri şi cost de creditare. Calculele Coldwell Banker arată că un bucureştean şi-ar putea cumpăra dintr-un salariu mediu în 10 ani un apartament cu două camere nou, nivel de peste trei ori mai bun comparativ cu vârful înregistrat în 2008, când avea nevoie de 33 de ani pentru a ajunge proprietar cu salariul mediu.
Bancherii spun că, în condiţiile în care cererea se va menţine, este posibil să asistăm la o necorelare a dinamicii preţurilor la locuinţe cu evoluţiile factorilor fundamentali, care reflectă mişcarea cererii, ofertei şi a accesului la finanţare. Aceştia mai arată că deviaţia indicelui preţurilor imobiliare de la tendinţa pe termen lung s-a majorat, ajungând la 10,2 puncte procentuale în trimestrul doi din 2016.
2016, an record
Chiar dacă legea dării în plată, promulgată anul trecut, a zdruncinat planurile dezvoltatorilor, efectele modeste ale acesteia au condus la reluarea investiţiilor, asta şi pe fondul vânzărilor în creştere de apartamente noi. Astfel, numai în Bucureşti şi împrejurimi, cea mai mare piaţă din ţară, s-au terminat anul trecut circa 13.000 de unităţi locative, cifră în creştere cu 20% faţă de cea din 2015.
In urma unor calcule si statistici reiese că doar primele zece ansambluri rezidenţiale cu cele mai multe locuinţe pregătite pentru 2017 prevăd livrarea a peste 4.700 de apartamente, echivalentul a 40% din întregul volum predat anul trecut. Aceste date indică spre un nou an record în construcţia de locuinţe.
Fără îndoială că dezvoltatorii acestor locuinţe îşi bazează investiţiile pe cererea în continuă creştere pentru apartamente noi. O analiză a imobiliare.ro, unul dintre cele mai populare instrumente de căutare de locuinţe, arată că volumul căutărilor pentru locuinţe noi în Bucureşti a crescut de trei ori şi jumătate pe parcursul ultimilor patru ani, comparativ cu cererea pentru apartamente vechi care s-a majorat cu numai 86% în aceeaşi perioadă.
Expunerea sectorului bancar faţă de piaţa rezidenţială s-a majorat la 76 miliarde lei în septembrie 2016. Fluxul creditelor ipotecare nou acordate în primele nouă luni din 2016 a crescut cu circa 26% faţă de perioada similară a anului anterior, în timp ce ponderea creditelor Prima Casă în totalul creditelor ipotecare s-a diminuat de la 68,4% la 62,8%, potrivit BNR, situatie in care se mizeaza in 2017 pe o creştere a preţurilor de vânzare cu cel puţin 5%.
Desi constructia de malluri va fi mult diminuata, proprietarii celor aproximativ 65 de malluri funcţional la nivel naţional aşteaptă vânzări în creştere şi în 2017, după ce în primul semestru al anului trecut, vânzările cu amănuntul au înregistrat o creştere de 16,8% de al an la an, conform datelor publicate de consultanţii DTZ Echinox. Faţă de media înregistrată la nivelul Uniunii Europene, creşterea vânzărilor cu amănuntul din România a fost de şase ori mai mare.
Pe piata bucuresteana în 2017 se aşteaptă activarea unui volum cu 40% mai mic in comparatie cu anul trecut. Noile spaţii vor fi grupate în nouă proiecte, o parte fiind amânate din 2016. Zona de vest a Capitalei va găzdui 34% din oferta nouă, urmată de Pipera şi zona centrală cu 31%, respectiv 26%, potrivit datelor CBRE.
Băncile continuă să fie precaute în finanţarea investiţiilor imobiliare. Când vine vorba de credite pentru activităţi imobiliare, băncile par blocate într-o zonă de confort definită de împrumuturi cuprinse între 10 şi 50 mil. euro. Cel mai mare credit acordat anul trecut a fost obţinut de consorţiul de investitori Forte Partners. Aceştia au semnat cu UniCredit Bank contractul pentru finanţarea primei faze a proiectului de birouri The Bridge din Bucureşti, în valoare de 50 mil. euro.
Totusi dezvoltatorii lucrează cu motoarele turate la maxim, birourile fiind sectorul imobiliar care atrage cel mai mare volum de investiţii. Proiectele pe care le construiesc aceştia urmează, însă, să fie terminate în 2018, an în care se aşteaptă o suprafaţă totală de peste 430.000 mp, un adevărat record. Până la finalul anului 2018, brokerii sectorului estimează că piaţa de birouri din Bucureşti va depăşi 3,25 de milioane de metri pătraţi, lucru care face ca absorbţia noilor spaţii să dureze mai mult decât capacitatea de construcţie a investitorilor. Cu alte cuvinte, suprafaţa de birouri goale din Capitală va fi mai mare decât nivelul actual, estimat la 12,3% din total de circa 2,5 milioane de metri pătraţi.
