Grupul Nepi are nevoie de ajutor și apelează la împrumuturi ce vor fi finanțate, ca și până acum – tot de micii investitori, care vor rămâne DOAR cu un mare MINUS – în portofel

Reporter Sfin: În interviurile precedente vorbeam despre cum stă treaba cu mall-urile în România și despre monopolul celui mai mare investitor imobiliar din țara noastră – după valoarea activelor din portofoliu, Nepi Rockcastle.

Pentru împrospătarea memoriei cititorilor noștri, puteți regăsi analizele și comentariile anterioare cu privire la acest Grup, în articolele de mai jos:

1. City Mall Constanta – proprietatea NEPI Rockcastle – Reteta succesului pe „pierdere”
2. În 2020, grupul NEPI România a înregistrat cheltuieli de peste 1,53 miliarde de lei, având pierderi de 421 de milioane de lei.”Capitanii” părăsesc corabia Nepi Rockcastle împreună cu cei care nu stiu să plutească: pierderi mari, active evaluate indulgent și lipsa perspectivei fac ca managementul Nepi România să se pună la adăpost în detrimentul micilor acționari, care nu au nicio garanție a câștigurilor și nicio protecție în fața pierderilor. În ultimii 5 ani Nepi a înregistrat pierderi anuale consecutive. Nu are cum să supraviețuiască decât dacă este finanțat din banii acționarilor – în principal ai investitorilor mici (sub 0.75%) care dețin un procent foarte ridicat al acțiunilor – 50.3% din total și o valoare de 2,170,262,676 USD. Dar fără drept de decizie!
3. Pierderile colosale ale grupului Nepi Rockcastle în România în ultimii 5 ani
4. In 2020, NEPI Romania group recorded expenses of over 1.53 billion RON, with losses of 421 million RON
5. După ce i-a păcălit pe cei de la AFI și a vândut Floreasca Park & Lakeview anul trecut, NEPI păcălește din nou piața imobiliară din România cu portofoliul său de investiții aflate pe pierderi colosale
6. Pandemia lovește din plin compania sud-africană de investiții în imobiliare – NEPI ROCKCASTLE. Aflată deja pe pierderi de peste 200 de milioane EUR la finele anului trecut, în 2021 Nepi își amăgește stakeholderii cu un profit făcut din „pix”- în lipsă de alte resurse
7. Alex Morar spală putina și își dă demisia după rezultatele dezastruoase înregistrate de Grupul Nepi Rockcastle și devoalate de analiza unui auditor financiar. „Barca” se scufundă cu „pasagerii” ei, dar „Căpitanul” se salvează împreună cu milioanele de euro primite ca și remunerație până acum. Continuarea? SRL cu „2 lei”, pardon 200 lei capital social și stakeholderii Nepi pe pierderi imense

 De asemenea, în cadrul analizelor realizate cu ajutorul dvs., am făcut o radiografie financiară a tuturor companiilor ce activează în România sub egida acestui brand – Nepi Rockcastle.

În spatele acestui mare investitor, stau cifrele, care, după cum am văzut, nu relevă o situație așa roz, precum cea expusă de companie în rapoartele și în comunicatele sale de presă.

În cadrul analizelor trecute am realizat cu ajutorul dvs. un rezumat financiar al Grupului Nepi atât pentru anul 2020, cât și pentru prima jumătate a anului 2021 și: 

1. Am văzut cum poți ajunge de la pierderi de peste 200 milioane EUR la nivel de Grupîn anul 2020, la profit de 140 milioane la jumatatea anului următor – 2021.
2. Am aflat și cum se poate ca Profitulsă aibă o sumă mai mare decât Cifra de Afaceri, deși la prima vedere, mi se părea ceva

Specialist: Da, și am explicat data trecută care sunt cazurile care pot conduce la astfel de rezoluții financiare.

Financiar vorbind, avem următoarea situație:

2020:  La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)

SURSA: Annual Report 2020_page 221

1. Rezultat financiar – Pierdere = 202,402,000 EUR

2021:  La nivel de Grup – CEE: (prezent în 9 țări)  

 SURSA: Interim Financial Report as at 30.06.2021_page 22

1. Rezultat financiar – Profit = 140,030,000 EUR

În primul rând, oricine vrea să vadă nivelul de wealth al unui business, și aici mă refer la orice stakeholder – adică orice parte interesată de această informație financiară (investitori, creditori, bănci, acționari, furnizori, clienți, angajați, etc.) se uită în primul rând la indicatorul financiar EBITDA, care relevă în principiu, profitul înainte de a scădea amortizarea, dobânzile, cheltuielile cu impozitul pe profit, reprezentând suma ce vine direct din operațional, (adică obiectul de activitate) la care se adaugă mai apoi rezultatul net din investițiile financiare, ajustări ale valorii juste ale investițiilor imobiliare, costurile nete cu finanțarea, (vizavi de împrumuturile accesate) precum și alte ajustări legate de instrumente financiare (derivative etc.), joint ventures etc.

Reporter Sfin: Da, iar acest indicator – EBITDA, a scăzut în 2021 cu 3% față de anul 2020, când Grupul Nepi a înregistrat pierderi de peste 200 milioane EUR, dar totuși profitul final raportat la 30.06.2021 a fost de 140 milioane EUR, asta având în vedere că veniturile nete au scăzut.

Specialist: Cum am spus și data trecută, la EBITDA (Profitul Operațional) se mai pot adaugă aspecte nemonetare, precum cele expuse mai sus, de natură să influențeze suma finală a profitului raportat, cu toate că aceasta nu reprezintă suma de luat în calcul atunci când vrem să știm cum a performat realmente un business într-un anumit interval de timp.

De fapt profitul final trebuie privit ca pe o mare găleată unde toată lumea poate „arunca” mai multe obiecte, dar nu tot ce se regăsește înăuntru este și folositor.

Iar aceste elemente nemonetare ce intră în „găleata” de după profitul operațional nu reprezintă neapărat elemente după care ne putem ghida, deoarece nu suntem complet siguri că acestea vor deveni și realitate, dat fiind faptul că ele provin din niște modele matematice, proiecții de numerar – în acest caz.

Reporter Sfin: Asta în timp ce Grupul Nepi dă comunicate de presă vizavi de contribuțiile lor imense la bugetul de stat în România:

„Grupul a generat încasări de peste 100 milioane de euro la bugetul central al României și peste 50 milioane de euro la bugetele locale, doar în ultimii cinci ani.” (Sursa: AICI.)

Statement pe care l-am demontat tot cu ajutorul unei analize a dvs. din care am văzut că nu se ajunge nici pe departe la o asemenea sumă, poate maxim în jurul a aproximativ 7 milioane de euro.

Asta după ce i-a păcălit pe cei de la AFI Europe în 2020 și a vândut Floreasca Park & Lakeview (printre cele mai importante asset-uri din portofoliul lor), NEPIpăcălește din nou piața imobiliară din România în 2021 cu portofoliul său de investiții aflate pe pierderi colosale și se lansează pe piața rezidențialelor, construind locuințe lângă Vulcan Value Centre.

Un complex cu 256 de apartamente ce va finalizat în anul 2023.

Specialist: Iar acest lucru a fost posibil cu siguranță cu aportul investitorilor, deoarece am văzut că Nepi nu dispune de rezultate financiare performante, ca sa aibe de unde investi, fiind într-o proporție covârșitoare pe pierderi, în majoritatea companiilor din Grup și în majoritatea anilor.

Dacă ne uităm la structura acționariatului, din acesta fac parte în principal fonduri de investiții în real estate.

Destul de „convenabil” să ai ajutorul fondurilor de investiții din țările unde îti desfășori activitatea, dar și de relațiile membrilor din bord (foști alumni ai marilor companii de consultanță financiară și de management din lume, bancheri sau conducători ai unor companii locale de real estate), deși în practică nu mulți au acest „noroc”, să spunem.

De asemenea, aportul investitorilor mici (sub 0.75%) este unul foarte ridicat – 50.3% din totalul acțiunilor și o valoare, ATENȚIE, de 2,170,262,676 USD.

Bineînțeles ca dacă ne referim la aportul individual al acestor investitori, acesta nu este unul semnificativ, dar privind din punct de vedere agregat, lucrurile se schimbă, iar acesta devine unul semnificativ, chiar mai mare decât a celorlalți 10 acționari prezentați mai sus.

Dar deciziile se iau de către primii 10 acționari, care au individual cel mai mare număr de participații și care „influențează” decisiv restul acționarilor FĂRĂ drept de vot datorită procentului nesemnificativ de participații, la nivel individual.

În funcție de deciziile emise, acționariatul care „influențează” poate sau nu să părăsească „corabia” în timp util astfel încât să se salveze, exact cum s-a întâmplat și cu CEO-ul (Alex Morar) & CFO-ul (Mirela Covașa) companiei care și-au anunțat plecarea anul acesta, în schimb micii investitori NU au această „șansă”. 

Ei se vor trezi doar cu un portofoliu de acțiuni supraevaluat de către MANAGEMENT, pe care nu îl vor putea vinde pentru a-și recupera nici măcar investiția inițială, finalizând acționariatul lor cu un rezultat negativ – pierdere.

Reporter Sfin: Iar în celelalte analize realizate de către dvs. am văzut că acest lucru este adevărat, având în vedere că doar în România, în anul 2020, Grupul Nepi a avut pierderi cumulate, din banii investitorilor, de peste 420 milioane lei.

Specialist: Da, și nici în anii anteriori nu au avut rezultate mai bune:

• 2019: 292 de milioane
• 2018: 190 de milioane lei,
• 2017: 270 de milioanelei,
• 2016: 291 de milioanelei,
• 2015: 550 de milioane.

Cum am expus și în articolul precedent, vizavi de companiile careînregistrează pierderi în fiecare an, pot să evidențiez următorul aspect:

Astfel de firme cu pierderi anuale consecutive nu au cum să supraviețuiască decât dacă sunt finanțate. Și pot fi finanțate în două feluri: fie prin împrumuturi bancare/intercompany (de la celelalte companii din Grup), fie prin aportul shareholderilor săi. (adică a acționarilor).

Reporter Sfin: Iar aici cred că este limpede care este varianta folosită de cei de la Nepi, având în vedere procentul ridicat al investitorilor mici, cu participații sub 0.75%, ce depășește 50%.

Specialist: Corect.

Reprezintă exact situația clasică când CEO-ul/CFO-ul cumpără acțiuni / active supraevaluate, aceștia se umplu de bani și brusc intervine „nevoia” de ceva personal, iar micii investitori, care nu au nimic garantat, pierd totul.

Reporter Sfin: Iar deznodământul începe cu demisia „Căpitanului” (CEO-ul) – Alex Morar și a Adjunctului său direct – (CFO-ul) – Mirela Covasa.

De ce ar pleca cineva de pe un salariu de milioane de EUR, cu beneficii ca a unuia dintre cei mai bine plătiți CEO din România – mașini, bonusuri de performanță pe măsura, ca să se lanseze în antreprenoriat? Dacă totul este asa roz în paradis?

Specialist: Este mai degrabă o întrebare retorică, bineînțeles. Nimeni nu ar renunța la asemenea venituri ca să intre în antreprenoriat.

Pentru că în antreprenoriat nimic nu este sigur. Azi esti, mâine nu mai ești. Plus că atunci când te lansezi, nu mai ai niciun brand în spate, ci dimpotrivă, trebuie să îți construiești unul. Și nu poți fi sigur niciodată că strategia/viziunea ta va avea rezultatele dorite.

Dar în schimb este recomandabil să pleci atunci când știi că există un pericol iminent în față…

Iar conform cifrelor pe care le-am analizat în interviurile anterioare am demonstrat ceea ce stă la baza acestui statement.

Iar odată cu plecarea lui Alex Morar, își dă demisia și numărul 2 din companie, CFO-ul Mirela Covașă.

Deci ambii sunt din financiar, și ambii au înteles foarte bine pe baza cifrelor unde se îndreaptă cu pași repezi compania pe care o conduc, de aceea au și ales să părăsească „corabia”.

Reporter Sfin: Că doar nu reprezintă o simplă coincidență că pleacă amândoi…

Specialist: Categoric nu, este doar „flerul” financiar la pătrat… 

Reporter Sfin: Dar ce lasă ca moștenire Alex Morar și Mirela Covașa ?

Specialist: Un PROFIT din „PIX” pentru prima jumătate a anului 2021 în valoare de 140 milioane EUR.

Reporter Sfin: Există și un alt motiv, în afară de cele menționate mai sus, pentru care s-a recurs la acest PROFIT făcut din „PIX” ?

Specialist: Da, iar „motivul” a apărut de curând:

„ING Bank a fost implicată într-o nouă emisiune de obligaţiuni verzi, în valoare de 500 milioane de euro, pentru NEPI Rockcastle, cel mai mare proprietar de centre comerciale din Europa Centrală şi de Est, prezent şi în România, fondurile urmând să fie utilizate pentru refinanţarea portofoliului şi finanţarea proiectelor de eficienţă energetică.”

Și da, ați citit bine.

REFINANȚAREA PORTOFOLIULUI

Reporter Sfin: Dar parcă eram în paradisul NEPI, unde totul era roz și viața era minunată…

Atunci cum de există nevoia unei refinanțări? Cred că acestă nevoie descrie cel mai bine realitatea NEPI.

Probabil de aceea se chinuie acest grup să mai „adauge” căte un ingredient din punct de vedere financiar, ca să mai „dreagă” maioneza…

Care s-a tâiat de mult după cum ați demonstrat…

Specialist: Problema cu adevărat reală care susține aceste practici sunt tocmai acești investitori mici de care am menționat și anterior, care în lipsa unor informații precum cele expuse de mine mai sus în calitate de auditor financiar NU au cum să își dea seama care este cu ADEVĂRAT realitatea financiară și ajung să investească în active supraevaluate, culminând cu faptul că finanțele lor vor ajunge să întrețină aceste ACTIVE care NU aduc beneficii, ci cheltuieli, dar, poate cel mai important, vor ajunge să întrețină aceste DECIZII ale MANAGEMENTULUI care nu au niciun numitor comun cu interesele lor ca INVESTITORI.

Reporter Sfin: Probabil că de aici și deznodământul de mai jos:

„Oferta NEPI a fost suprasubscrisă de aproape 3 ori, ajungând la peste 1,5 miliarde de euro. Obligaţiunile au o maturitate de 8 ani şi un cupon fix anual de 2%.”

Specialist: Având în vedere că un average este între 1,5 – 2, cred că este limpede ce reprezintă și de unde provine „restul”…

Reporter Sfin: Un „rest” semnificativ de peste 50% (în creștere acum) și în valoare de 2,170,262,676 USD, conform datelor din anul 2020…