Observ in ultima perioada mesaje agresive (aproape spre disperare) a multor dezvoltatori imobiliari, care grabesc clientii “sa cumpere acum deoarece TVA va creste la 21% de la 1 august si preturile vor creste cu peste 10%”. Nu cred acest lucru, deoarece transferul TVA majorat in pret se intampla numai atunci cand exista cerere si cumparatori viabili. Simpla majorare a taxelor nu inseamna preturi mai mari, atunci cand clientii nu pot suporta. Si spun acest lucru din cel putin trei motive (toate sustinute grafice mai jos):
1️⃣ SCADE PUTEREA DE CUMPARARE: Salariul mediu net creste doar cu 7,6%, in timp ce inflatia este deja 5,5% si va tinde spre 10% pana la finalul anului din cauza majorarii taxelor, liberalizarii pretului la energie si tarifele vamale SUA – UE 15% (care ne vor afecta pe lant). Mai mult, Romania continua reforma ajustarii fiscale dureroase pentru cel putin inca 2 ani, deoarece trebuien sa reducem deficitul fiscal pana la 3% in 2028, ceea ce inseamna min 6% din PIB, minimum 100 miliarde RON. Deci, pe fond de austeritate, dobanzi mari (cauzate de inflatie) si venit disponibil negativ (crestere salariu sub preturi) nu vad cum putem avea cerere in crestere si putere de plata mare? Mai mult, dupa 2028 cred ca va urma o perioada extrem de dificila in Romania … poate chiar mai devreme, in functie de contextul politic, ceea ce poate lovi agresiv industria de constructii si pretul imobiliarelor. As sta pe cash, daca ai bani investesti risc mic 2 ani in obligatiuni la 8% / an cu taxe zero si platesti chiria din randament 💡
2️⃣ OFERTA RAMANE CONSISTENTA: chiar daca scade cu 15% in 2024, numarul de locuinte terminate si livrate in piata ramane la +60.000 / an, peste media ultimului deceniu (timp in care Romania a pierdut peste 3 milioane locuitori din emigrari si spor natural negativ. Deci, se construieste mult la o populatie in scadere.
3️⃣ DEZVOLTATORII AU PROFITURI ENORME. Randamentul pe capitalul investit in constructii este de aproape 30%, dublu fata de media nationala si printre cele mai mari in Romania. Este o afacere banoasa pentru dezvoltatori, care tripleaza capitalul la fiecare 3 ani (vs 6-7 ani restul antreprenorilor din Romania). Cu alte cuvinte, au de unde sa scada din pret, ori sa suporte cresterea TVA fara sa creasca pretul. Au profituri foarte mari, si randament bun pe capital, din care pot suporta cresterea de TVA. Vezi grafic cu date la 2024, analiza financiarelor companiilor din sector👇 Sigur, pe fondul dezinformarii, grabei sau educatiei financiare scazute, cu cat mai multi cumparatori vor crede aceste mesaje agresive, cu atat vor alimenta profetia transferului TVA majorat in pret. Eu nu cred ca ar trebui sa se intample, motivand cu aceste argumente … dar nimic nu ma mai surprinde in Romania 😒
