În urma articolului în care Săptămâna Financiară a cerut opinia unui specialist în economie privind rezultatele financiare raportate de Grupul NEPI Rockcastle pentru anul 2021 (SURSA: AICI), au apărut anumite comentarii din partea unor specialiști în marketing & branding, precum cel de mai jos, care au contestat veridicitatea analizei, deși atenție, chiar ei recunosc că NU au niciun tip de expertiză sau experiență în domeniul financiar:
Redăm mai jos și răspunsul specialistului în economie a cărui opinie am solicitat-o în cadrul interviului:
“Indiferent de pregătirea fiecăruia, emiterea unei opinii – atât în business, cât şi în celelalte aspecte ale vieţii, ar trebui să înceapă mai întâi cu partea de documentare – deci vă voi recomanda să citiţi articolul integral (sunt 11 pagini), căci prin prisma comentariului dvs. este clar că nu aţi făcut-o sau nu aţi acordat o importanţă prea mare informaţiilor expuse în acesta.
Apoi, pe baza unei documentări în prealabil, acest proces de emitere a unei judecăţi de valoare ar trebui să se continue în baza unui raţionament bazat pe logică şi/sau expertiza/experienţă.
Chiar dacă nu aveţi experienţa în domeniul financiar, precum aţi specificat, scopul acestor interviuri care mă au în prim-plan este acela de a educa publicul, aşadar noţiunile pe care le explic eu sunt expuse într-o manieră uşor de înţeles pentru oricine, deoarece eu nu mă adresez doar doctorilor în ştiinţe economice sau auditorilor financiari, ci oricărei persoane care doreşte să îşi fundamenteze nişte cunostiinte tehnice din aria financiară printr-un raţionament propriu ghidat de informaţiile publice pe care eu le analizez şi explic.
Transparenţa analizelor efectuate de mine se poate deduce foarte uşor prin citirea articolelor în cadrul cărora prezint sursă: informaţii şi cifre publice – de pe site-ul Ministerului de Finanţe, de pe site-urile companiilor ce fac obiectul de studiu din cadrul interviurilor, la aceste informaţii având acces oricine – inclusiv dvs.
Vizavi de partea de valoare adăugată, desigur că interpretarea acestor date este strict apanajul specialiştilor din domeniul financiar, dar tocmai pentru că scopul acestor interviuri este de educare a publicului universal, intervin eu şi explic în detaliu aceste date şi modul lor de interpretare, în cadrul interviurilor există printscreen-uri cu informaţia relevantă, sublinieri vizavi de ce şi unde anume să căutăm într-un document, urmate de explicaţii şi raţionamentul financiar, modul corect de corelare a anumitor informaţii, şi, mai ales, aşa cum am subliniat de multe ori în articole, care sunt informaţiile care contează cu adevărat atunci când dorim să realizăm un scanning corect al unei companii – pentru a evita situaţiile în care ne putem înşela în privinţa acesteia.
Exact cum am expus şi în articol în repetate rânduri, indicatorul care indică nivelul de wealth al unei companii din punct de vedere al rezultatelor se numeşte EBITDA (Operating Profit – Profit Operaţional).
Iar acest indicator a scăzut în cazul acestui Grup cu aprox. 6% faţă de anul 2020, cum altfel poate era şi de aşteptat având în vedere contextul global de recesiune, asta în timp ce Profitul raportat a crescut cu 1174% în România, respectiv 229% la nivel de Grup.
Cred că oricine poate să îşi dea seama care aspecte sunt relevante (în acest caz EBITDA) şi ce trebuie să ia în calcul atunci când analizează/evaluază o companie, iar acesta a fost scopul nostru, de a învăţa publicul că anumite noţiuni sunt irelevante. (e.g.: în acest caz Profitul)
Cifrele de mai sus vizavi de creşterile de Profit sunt nesustenabile şi în timpuri de expansiune globală, nu în cadrul unei context pandemic cu impact direct asupra obiectului de activitate al companiei-real estate.
Aş dori să vă atrag atenţia asupra exprimării şi formulărilor emise de dvs., deoarece eu nu am menţionat nicăieri că această companie, citez „fură”.
Am subliniat de foarte multe ori că în lipsa unei educaţii financiare, oamenii tind să se ghideze/raporteze după indicatorul financiar „Profit”, aspect eronat, deoarece, aşa cum am explicat şi în articol, acesta poate conţine alte aspecte, nemonetare, care nu au legătură cu obiectul de activitate al companiei.
Aşadar întotdeauna ar trebui, şi nu numai pentru acest Grup, să ne raportăm la indicatorul financiar denumit EBITDA. (de atfel cum o menţionează şi Standardele Internaţionale de Raportare Financiară – IFRS, unde acest indicator este obligatoriu de calculat, în România acesta nu este mandatory, de aici poate şi confuzia oamenilor din Ro să treacă toate evaluările lor financiare asupra unei companii doar prin intermediul profitului – indicatorul cunoscut în Ro)
Am explicat în articol care au fost elementele nemonetare, în speţă două linii din Contul de Profit şi Pierdere, care au condus la această sumă extraordinară a Profitului final – cu toate că EBITDA a scăzut cu 6%, veniturile brute au scăzut cu 3%, fiind evident faptul că cel puţin din punct de vedere matematic a fost nevoie de o altă sumă consistentă care să offseteze aceste scăderi şi să conducă la un Profit aflat în creştere la nivel de Grup cu 229% faţă de 2020.
Faptul că aproape toată acestă sumă a venit din evaluări – proiecţii de numerar ale investiţiilor/proprietăţilor (majoritatea existente şi în 2020, an în care a izbucnit pandemia şi în care raportul de evaluare a emis un minus de EUR -345,253,000 privind the „Fair Value adjustments of investment property”)
În 2021 se schimbă şi compania care realizează Raportul de Evaluare şi, deşi am fost tot anul în pandemie, cu lockdown-uri, majoritatea spaţiilor din mall-uri nu au mai fost închiriate, sau tenants nu şi-au plătit according to the agreement obligaţiile, raportul apreciază pozitiv această linie de „Fair Value adjustments of investment property”, spre deosebire de 2020.
Iar rezultatul financiar se schimbă şi el, evident, în lumina a ceea ce am expus mai sus vizavi de aspectele nemonetare, din Pierdere de peste 200 mil EUR (2020) în Profit de peste 261 milioane EUR. (2021)
În schimb, EBITDA spune exact realitatea – scădere de 6% faţă de 2020.
Faptul că o companie este listată la bursă este relevant, dar nu exclude nicio posibilitate.
Vă las un link cu o companie extrem de mare, care era listată la bursă, auditată de Big4 și cu toate acestea tot a reușit să fraudeze și să modifice rezultatele financiare prezentate: https://www.sfin.ro/rufele-murdare-ale-big4-ului-intinse-acum-si-pe-balconul-romanesc-fara-vanish-ul-presei-petele-de-pe-tricoul-companiilor-auditate-de-big4-se-transforma-in-adevarate-gauri/
De altfel, vă pot lăsa și un exemplu de la noi, și unul recent, se numeste City Insurance, în care auditorii financiari au „auditat” compania și nu au „observat” că lipsesc 123 milioane EUR, falsificați pe acte:
Iar după articolele de mai sus, acestor auditori li s-a retras dreptului de a mai audita companii din sectorul asigurare-reasigurare.
Concluzia, sper să fie clară acum, este că nu trebuie să ne raportam la Profitul unei companii, deoarece la acesta se mai pot adăuga aspecte nemonetare (precum cele expuse mai sus – a căror volatilitate/subiectivitate este destul de mare, fiind vorba de proiecții de numerar, evaluări etc) ci trebuie să ne uităm la acest indicator EBITDA – profitul operațional, altfel putem să fim înșelati cu gândul că o companie este extrem de profitabilă, când de fapt aceasta nu este.
SURSA: AICI.
