Capitalul local și investitorii internaționali controlează cele mai mari portofolii de spații comerciale, birouri și active logistice din România, într-o piață în care concentrarea este deosebit de ridicată în segmentul industrial. Primele cinci companii din fiecare categorie dețin peste 46% din stocul modern de retail, 35% din piața de birouri și aproximativ 76% din spațiile logistice și industriale, potrivit unei analize realizate de iO Partners pentru Bucharest Real Estate Club (BREC) și Romania Property Club (RPC), aferentă trimestrului al doilea din 2026.
Portofoliile analizate însumează aproape 18 milioane de metri pătrați, iar structura proprietății arată o piață în care fondurile și dezvoltatorii români concurează cu investitori din Africa de Sud, Cehia, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China. Diferențele dintre cele trei segmente sunt însă semnificative: retailul și birourile au o distribuție mai echilibrată a stocului între marii proprietari, în timp ce logistica este dominată clar de câțiva operatori de mare anvergură.
„Topul proprietarilor de active imobiliare din România spune, de fapt, o poveste despre încredere. Capitalul românesc stă astăzi alături de capital din Cehia, Africa de Sud, Israel, Olanda, Belgia, Singapore sau China în portofolii de aproape 18 milioane de mp, evaluate la zeci de miliarde de euro, iar acest fapt demonstrează că piața imobiliară românească a devenit suficient de matură și profitabilă pentru a atrage investitori pe termen lung, cu un profil diversificat”, a declarat Despina Ponomarenco, fondatoarea BREC și RPC.
NEPI Rockcastle păstrează avansul în retail
Segmentul centrelor comerciale este condus de NEPI Rockcastle, cu un portofoliu de 939.800 de metri pătrați suprafață închiriabilă brută (GLA), echivalentul a 20,2% din piața modernă de retail. Compania are astfel un avans considerabil față de următorii clasați, AFI România și IULIUS & Atterbury Europe.
AFI România deține 325.500 de metri pătrați, după ce și-a majorat portofoliul prin preluarea unui stoc de 125.500 de metri pătrați de la MAS REI. IULIUS & Atterbury Europe urmează cu 320.000 de metri pătrați și continuă investițiile în proiecte cu utilizări mixte și centre comerciale regionale.
NEPI Rockcastle are în pregătire extinderea Promenada Mall București, proiect de 55.400 de metri pătrați, precum și Galați Retail Park, cu o suprafață de 42.000 de metri pătrați. Ambele dezvoltări sunt programate pentru livrare în 2027.
IULIUS își continuă, la rândul său, planurile prin proiectul RIVUS din Cluj-Napoca, extinderea ansamblului Palas Iași și dezvoltarea unui nou Family Market în zona metropolitană. Ritmul investițiilor indică interesul proprietarilor pentru formate comerciale adaptate orașelor regionale și zonelor cu expansiune rezidențială.
Birourile: Globalworth, Pavăl Holding și CPI Property Group
Pe piața spațiilor de birouri, Globalworth rămâne cel mai mare proprietar, cu 443.100 de metri pătrați. Compania este urmată de Pavăl Holding, cu 354.200 de metri pătrați, și de CPI Property Group, care are un portofoliu de 280.000 de metri pătrați.
Globalworth dezvoltă în București clădirea Green Court D, estimată să fie finalizată în 2027. Pavăl Holding și-a consolidat poziția prin achiziția Ethos House, tranzacție care a mărit expunerea grupului pe piața locală de birouri.
CPI Property Group a continuat procesul de optimizare a portofoliului, inclusiv prin vânzarea unei părți din Iride Business Park. În același timp, AFI Europe România are în pregătire reconversia fostei clădiri Bancorex, viitorul AFI Central Tower, cu termen de livrare în 2028.
Concentrarea de 35% a pieței în mâinile primilor cinci proprietari sugerează o structură mai fragmentată decât cea din logistică, dar cu o influență semnificativă a marilor investitori asupra disponibilității de spații moderne, în special în București.
Logistica, segmentul cu cea mai mare concentrare
Piața logistică și industrială rămâne sectorul cel mai concentrat dintre cele analizate. CTP deține 3,32 milioane de metri pătrați, reprezentând 37,9% din stocul modern total. WDP se află pe locul al doilea, cu 2,05 milioane de metri pătrați, iar VGP completează podiumul, cu 585.000 de metri pătrați.
Doar aceste trei companii controlează o parte majoră a infrastructurii moderne de depozitare și producție, relevantă pentru retailerii mari, companiile de distribuție, operatorii de curierat și producătorii care au nevoie de spații amplasate în apropierea coridoarelor de transport.
CTP urmărește să depășească pragul de patru milioane de metri pătrați în următorii ani, prin extinderi în București. WDP are în dezvoltare proiecte de aproape 200.000 de metri pătrați, cu livrări prevăzute până în 2027. VGP se apropie de nivelul de 600.000 de metri pătrați, după livrările consistente realizate în prima jumătate a anului.
În acest context, P3, companie deținută de fondul suveran GIC, își pregătește ieșirea de pe piața românească, în timp ce Logicor își concentrează extinderea în zona Bucureștiului. Mișcările de portofoliu și proiectele aflate în dezvoltare pot modifica ierarhia jucătorilor în anii următori, însă poziția liderilor actuali rămâne susținută de dimensiunea platformelor deja construite și de capacitatea lor de a finanța noi investiții.
