Ce se va întâmpla cu prețul imobiliarelor?

0
1589

Se dau următoarele ingrediente:
ROBOR maturitate trei luni este 4,7%, triplu vs aceeaşi perioadă a anului trecut (BNR, grafic 1). Automat, ratele lunare la bănci cresc în medie cu 35% – 40%. Amânarea temporară nu este o soluţie, dobânda merge în continuare, în 2023 ratele vor fi şi mai mari. IRCC va ajunge la nivelul ROBOR cu un decalaj de maximul șase luni.

Inflaţia anuală depăşeşte 10% pentru prima dată în ultimul deceniu (INS, Grafic 2). Probabil va rămâne acolo tot restul anului, chiar şi mai mult (restricţiile impuse Rusiei vor continua mulţi ani, efectele războiului din Ucraina sunt de lungă durată, indexul preţurilor producătorilor creşte cu +30%). Erodarea puterii de cumpărare şi scăderea standardului de viaţă reduce bancabilitatea pentru foarte mulţi potenţiali clienţi.

Oferta de imobiliare creşte la maxime istorice: +5% locuinţe terminate în 2021 (numărul absolut este la maximul ultimului deceniu) iar autorizaţiile de costruire au crescut cu 24% în 2021 (maxim istoric) – vezi comunicatele INS

Marjele de profit ale dezvoltatorilor sunt foarte mari (se construiste mp la max. 1000 eur şi preţul depăşeşte 2000 eur pr majoritatea apartamentelor noi construite). Preţurile actuale sunt exagerat de mari, îţi recuperezi preţul de achiziţie din chirie în min. 25 de ani, enorm! Dacă preţul este corect (reflectă valoarea investiţională) îţi recuperezi banii plătiţi din chiria încasată pe 15 ani, din care scazi 20% pentru taxe, grad neocupare şi cheltuieli întreţinere. Un apartament care se poate închiria cu 500 euro, valorează 72.000 eur

Randamentul anual net max 4,5%, de două ori sub inflaţie, cu mult chin şi efort. Chiria medie a scăzut cu 10% faţă de nivelul anterior pandemiei. Chiriaşii se găsesc foarte greu, mulţi şi-au cumpărat aparatemente pe credite supradimensionate care au ajuns la 21 mld lei / 2021 (în creştere cu 40% vs 2020 şi de 2 ori mai mult decât 2007+2008 luate împreună!

Materiile prime s-au scumpit, dar reprezintă 30% – 40% din costurile totale şi maximum 15% – 20% din preţul final. Doar scăderea TVA de la 19% la 5% este de două ori mai mare decât creşterea costurilor de construcţie! Dezvoltatorii imobiliari au făcut profituri record în 2021 (voi publica în curând datele financiare la nivelul sectorului şi top jucători) În Concluzia: cererea bancabilă scade la minimul ultimului deceniu / oferta de imobiliare creşte la maximul istoric al României
Ghici? ce se va întâmpla cu prețul imobiliarelor?

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here