O locuință evaluată la un milion de euro rămâne un reper al pieței rezidențiale premium, dar nivelul de venit necesar pentru a susține o astfel de achiziție diferă radical în interiorul Uniunii Europene. În Luxemburg, țara cu cea mai ridicată putere de cumpărare din clasament, este necesar un venit echivalent cu 1,6 salarii medii. În România, pragul urcă la aproximativ 6,4 salarii medii, de patru ori mai mult.
Datele citate de Euronews arată că Bulgaria este piața unde efortul raportat la venitul mediu este cel mai ridicat: pentru o proprietate de un milion de euro, nivelul salarial necesar ajunge la echivalentul a 7,8 salarii medii. Diferența dintre Luxemburg și Bulgaria ilustrează nu doar ecartul de venituri din Uniune, ci și felul în care piața proprietăților de lux rămâne accesibilă unor categorii foarte diferite de cumpărători, în funcție de țara în care obțin veniturile.
România, între piața locală și standardele europene ale luxului
Pentru un salariat din România, o casă de un milion de euro este mai puțin accesibilă decât pentru un angajat din Luxemburg, chiar dacă piața locală de proprietăți premium s-a dezvoltat vizibil în ultimii ani. Segmentul include atât vile și apartamente din zonele centrale ale marilor orașe, cât și proprietăți din proiecte noi, cu facilități și poziționare exclusivistă.
Raportarea la 6,4 salarii medii nu înseamnă că un salariat obișnuit poate cumpăra automat o astfel de proprietate. Este un indicator care arată nivelul de venit necesar pentru a susține financiar o achiziție de acest ordin, într-un context în care accesul la credit depinde și de avans, dobândă, perioada de finanțare, gradul de îndatorare și alte venituri disponibile.
În practică, cumpărătorii de proprietăți de un milion de euro provin, de regulă, dintr-o categorie restrânsă: antreprenori, executivi cu remunerații ridicate, investitori, persoane cu venituri din dividende sau din active financiare și imobiliare. Pentru acești clienți, salariul poate fi doar una dintre sursele de finanțare, alături de capitalul deja acumulat sau de veniturile generate de afaceri.
Venitul contează, dar nu este singurul criteriu
Analiza pune în evidență o realitate relevantă pentru piața europeană: prețul afișat al unei case spune doar o parte din poveste. Capacitatea de cumpărare este determinată de raportul dintre costul proprietății și veniturile pe care cumpărătorii le pot obține în fiecare economie.
Luxemburg beneficiază de unele dintre cele mai mari salarii din Europa, ceea ce reduce substanțial povara relativă a unei achiziții imobiliare premium. La polul opus, Bulgaria înregistrează un nivel al veniturilor care face ca același prag de un milion de euro să necesite un efort salarial mult mai ridicat.
România se află mai aproape de capătul mai puțin accesibil al clasamentului decât de standardul luxemburghez. Pentru investitorii și dezvoltatorii activi pe segmentul premium, aceasta înseamnă că baza locală de cumpărători eligibili este inevitabil limitată. Cererea pentru locuințe foarte scumpe depinde mai puțin de evoluția salariului mediu și mai mult de dinamica averilor private, a profiturilor din business, a dividendelor și a investițiilor.
Pentru piața rezidențială, discrepanțele de venituri din interiorul UE explică și de ce aceleași proprietăți de lux pot avea o semnificație economică diferită de la o țară la alta. În economiile cu salarii ridicate, ele pot reprezenta o achiziție dificilă, dar posibilă pentru un segment larg de profesioniști cu venituri superioare. În statele unde puterea de cumpărare este mai redusă, asemenea active rămân rezervate unei piețe foarte restrânse, alimentate în principal de capital și de venituri excepționale.
