După implementarea Regulamentului 17/2016 al BNR majoritatea băncilor au preferat să stabilească gradul de îndatorare la 50% din veniturile nete pe familie. Analizând evoluţia gradului de îndatorare practicat înainte de Rugulamentul 17 şi după aplicarea lui, constatăm că valoarea creditului maxim este cu cel puţin 20% mai mic decât înainte. În schimb, preţurile locuinţelor au crescut cu 2%-3% în aceeaşi perioadă, iar cererile de credite ipotecare cresc la rândul lor.
Astfel, dacă înainte de Regulamentul 17/2016 care transpune directiva europeană cu acelaşi număr, creditul maxim pe care îl putea accesa o familie cu venituri nete de 4000 de lei, fără copii şi fără alte datorii, era de 415.000 lei, la începutul lunii mai, aceeaşi familie mai poate lua credit ipotecar de 320.000 de lei.
Practic, scăderea gradului de îndatorare de la 65%-70%, cât era în trecut, la circa 50%, cât este în prezent, a diminuat valoarea unui credit pentru locuinţă cu 95.000 de lei. Toate aceste mişcări, conduc de fapt la o creştere a avansului necesar achiziţiei unui imobil, fără ca banca să impună expres acest lucru.
Practic, puterea de a cumpăra un imobil în baza unui împrumut (valoarea maximă a unui credit) a scăzut cu circa 20%, în timp ce preţul pe piaţa imobiliară a crescut cu 2-3% în ultimele şase luni, conform datelor Eurostat. Cu toate acestea, cererea de locuinţe a crescut în această primă parte a anului, oferta dovedindu-se nesatisfăcătoare, după cum ne-a declarat Anca Bidian, CEO Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România.
„În primul trimestru din 2016, cererea de credite pentru locuinţe a crescut cu 50% din cauza aşteptărilor privind legea dării în plată şi a înăspririi condiţiilor de creditare (în principal creşterea avansului). În 2017 am avut o creştere similară a cererilor pentru credite ipotecare, chiar dacă acum nu am mai avut nici un fel de presiune legislativă sau de piaţă, ci una naturală”, a declarat Anca Bidian.
Ea a precizat că, deşi în oraşele mari se construieşte, apartamentele noi livrate nu acoperă cererea, iar fondul locativ vechi nu are deloc mobilitate pentru a genera tranzacţii. În privinţa solvabilităţii acestor cereri de împrumut pentru locuinţă, Bidian arată că, în cazul Kiwi Finance, 80% din cererile procesate sunt solvabile în ochii băncilor.
Regulamentul 17/2016 a intrat în vigoare din luna ianuarie 2017 (până pe 28 decembrie instituţiile de credit au avut termen pentru notificarea BNR despre noile norme interne de creditare în care erau implementate prevederile regulamentului).
Cerinţele prudenţiale din regulament au fost impuse de norme europene și presupun luarea în calcul a diferiților indicatori de risc și a datoriilor totale ale clientului atunci când se stabilește gradul de îndatorare al acestuia față de bancă.
Toate scenariile de stress test valutar și de reducere a veniturilor clientului care au îngustat gradul de îndatorare după aplicarea scăderii coșului zilnic de cheltuieli, în funcție de bonitatea clientului și de lichiditatea băncii, se aplică acum și creditului garantat.
