Bucurestiul este cea mai veche destinatie a migratiei interne de forta de munca. Chiar daca face concurenta slaba unor destinatii 〞la moda" gen Italia, Spania, Portugalia sau ofticata Anglie, continua sa fie un magnet pentru mii sau chiar sute de mii de romani care aleg sa se mute in orasul de pe malul Dambovitei. Si nu intamplator se intampla toate astea. Capitala are cei mai mari indicatori per capita privind Produsul Intern Brut, precum si castigul si cheltuiala nete anuale.
Din 1831, cand a fost realizat primul recensamant, populatia Capitalei a crescut de la circa 60.000 de oameni la putin peste un milion in debutul perioadei comuniste (1948). Practic, intr-un secol, populatia bucuresteana a crescut de 16 ori.
A urmat perioada comunista cand, ca urmare a intensei industrializari, populatia s-a dublat, ajungand la circa doua milioane de locuitori la inceputul anilor "90. Specialistii REAG (Real Estate Advisory Group) apreciaza ca fenomenul nu se va opri si ca migrarea catre Bucuresti, ca urmare a dezvoltarii intregii zone metropolitane, ar putea duce la cresterea populatiei de la doua la cinci milioane in urmatorii zece ani, adica circa 300.000 pe an (cam cat este populatia judetului Ilfov).

〞Ochelarii de cal" municipali
5 milioane de oameni! Numai gandindu-ne cum se descurca orasul in prezent, cu cele doua milioane, ne ia cu calduri. Cresterea populatiei intr-un oras deja prea aglomerat, cu sincope de trafic si preturi halucinante la locuinte, nu promite nimic bun nici in sensul imbunatatirii conditiilor de trafic, nici in vederea ameliorarii preturilor in domeniul imobiliar.
Cum se pregateste autoritatea locala pentru 〞socul" migrationist? Isi pune ochelari de cal si da bice proiectelor megalomane, care vizeaza restructurari, reconfigurari, modernizari. Majoritatea au fie utilitate urbanistica, fie urmaresc sa rezolve strict problema traficului urban: dezvoltarea zonei Izvor ca pol urbanistic, reabilitarea Centrului Istoric, restaurarea Pietei Eroii Revolutiei sau chiar si grandiosul proiect Esplanada, vazut ca un viitor nou centru al orasului. Mai sunt proiectele de construire a pasajelor supra si subterane, parcari multietajate etc. A, da, si centura verde din jurul Capitalei! Toate acestea evident ca vor avea un efect benefic asupra imaginii orasului. Si atat.
Cresterea necontrolata a populatiei ar putea compromite aceste castiguri de imagine, sa reproduca la scara mult mai mare esecuri urbane precum cele din zona Pipera sau chiar Primaverii si sa genereze fenomenul de 〞ghetoizare" a unor zone, fenomen despre care se vorbeste de cativa ani.

Dezechilibru sectorial in sectoare
Bucuresti este cea mai importanta piata imobiliara a tarii, Capitala atragand anual circa 57% din volumul total de investitii imobiliare pe tara. Afluxul continuu de oameni spre oras va trebui sa gaseasca replica pe masura sub forma de noi locuinte, magazine, spatii de productie si birouri.
Datele statistice indica faptul ca exista diferente semnificative intre sectoarele Capitalei in ceea ce priveste structura populatiei, ocuparea locurilor de munca, accesul la educatie, numarul total al firmelor active si performanta economica a acestora, precum si diferente de preturi si atractivitate pe piata imobiliara.
Potrivit concluziilor deloc surprinzatoare ale studiului realizat de compania REAG, sectorul 1 este de departe 〞the best place" pentru locuire si job, fapt reflectat atat in volumul investitiilor atrase in acest sector, cat si in plaja de preturi imobiliare practicate. Astfel, 47,1% din investitiile imobiliare in Bucuresti au ca destinatie sectorul 1, la distanta mare fata de urmatorul clasat - sectorul 2 (20%) - si foarte departe de celelalte sectoare: 8,2% in sectorul 3, 8,7% in sectorul 6, 9,9% in sectorul 5 si 6% in sectorul 4.
Aceeasi distributie inegala se regaseste si in ceea ce priveste preturile practicate la locuinte, atat cele noi, cat si cele vechi. Potrivit calculului analistilor REAG, desi sectorul 1 are cel mai mic stoc de locuinte (10% din totalul locuintelor bucurestene), aici se inregistreaza cele mai mari preturi unitare maxime: 1.800 euro/mp pentru casele noi si 1.100 euro/mp pentru constructiile vechi. Ii urmeaza indeaproape sectorul 2 (1.500 euro/mp locuintele noi si 1.050 euro/mp cele vechi). Celelalte sectoare se prezinta unitar in ceea ce priveste pretul locuintelor vechi - 1.000 euro/mp (sectoarele 3, 5 si 6), cel mai ieftin fiind sectorul 4 - 900 euro/mp.
Totodata, trebuie remarcat ca in ceea ce priveste volumul de noi birouri construite, sectorul 1 cedeaza pozitia de lider 〞parohiei" pastorite de Neculai Ontanu, primarul sectorului 2. Potrivit datelor Regatta, in sectorul 2 proiectele noi de birouri totalizeaza circa 133.000 mp de spatii, iar in sectorul 1 cifra este de 121.670 mp. Ultimul este insa mai bine aprovizionat. Proiectele de noi spatii comerciale totalizeaza aici 200.000 mp, un record absolut comparativ cu proiectele anuntate sau incepute in celelalte sectoare. Si asta in conditiile in care chiriile maxime ale spatiilor pentru vanzarea cu amanuntul percepute in sectorul 1 sunt mai mici comparativ cu sectoarele 6, 4 si 3.

Oportunitati si riscuri
Sectoarele 1 si 2 se afla pe primele locuri din punctul de vedere al perspectivelor de dezvoltare, in timp ce sectorul 3 prezinta oportunitati, dar si riscuri, arata analistii REAG. Argumentarea unei astfel de concluzii se bazeaza pe un sir de puncte forte si oportunitati existente in sectoarele mentionate.
Astfel, in contul sectoarelor 1 si 2 sunt contabilizate aspecte pozitive, cum ar fi cresterea cererii din partea utilizatorilor institutionali, extinderea orasului, care duce la incorporarea unor zone din judetul Ilfov, existenta sau extinderea spatiilor verzi, segmente de piata relativ dezvoltate in zona birourilor, rezidential, comercial etc.
In ceea ce priveste amenintarile, desi sectorul 1 are o dotare cu utilitati mai buna comparativ cu alte sectoare, are deficiente la capitolul infrastructura transporturilor, o oferta de proprietati comerciale redusa, preturi ridicate si o continua intensificare a traficului. Sectorul 2 are o dotare mai slaba cu utilitati, numar redus de zone comerciale, iar amenintarile directe pentru piata imobiliara provin din faptul ca persista o diferenta acuta intre centrul si periferia sectorului si sunt insuficiente planuri cu privire la dezvoltarea infrastructurii (comparativ cu sectorul 1).

Sudul, evitat doar de straini
In prezent, singurele avantaje si oportunitati ale sectoarelor sudice, mai exact de sud, sud-vest si sud-est, sunt preturile terenurilor care ar putea impulsiona regenerarea stocului de locuinte si dezvoltarea zonelor suburbane, chit ca sectoarele din zona respectiva (3, 4 si 5) detin un numar semnificativ de locuitori (58% din totalul populatiei bucurestene) care genereaza o cerere la fel de mare.
Daniel Mitarcu, consultant senior al DTZ Echinox, spune ca terenurile din zona de sud a Bucurestiului se afla intr-o paleta mai larga de preturi comparativ cu nordul: 〞Vorbim de terenuri aflate la sud de Berceni si Rahova care sunt expuse la vanzare cu preturi intre 15 si 75 euro/mp pentru loturi cu suprafete de circa un hectar". Totodata, este de observat faptul ca in extremitatea sudica a orasului exista suprafete mai mari de teren disponibil la vanzare comparativ cu partea nordica a Bucurestiului.
Punctele tari ale zonei, mai ales pentru dezvoltatorii de centre comerciale, sunt densitatea mare a populatiei si preturile mai mici la terenuri. Punctele slabe sunt lipsa utilitatilor pentru suprafetele mari si venitul mediu pe cap de locuitor mai scazut, in comparatie cu media pe Capitala.
Totusi, nu putem spune ca nu exista o crestere a interesului investitorilor pentru zona de sud, insa cele mai multe tranzactii imobiliare sunt speculative. Daniel Mitracu explica acest lucru prin lipsa investitorilor finali, care sa aloce bani pentru dezvoltarea si echiparea zonei, iar cei care cumpara doresc pastrarea terenului in ideea cresterii preturilor si a valorificarii ulterioare.

Bucurestiul, un oras inchis?
In aceste conditii, ce se face pentru a preveni efectele unei supraaglomerari urbane, mai ales ca nou-venitii aleg zonele sudice, mai ieftine? Departe de noi gandul ca statul sau autoritatea locala ar trebui sa reinvie obiceiurile vechiului regim in domeniul constructiilor de locuinte sau sa declare Capitala oras inchis, asa cum procedeaza unele tari pentru a se proteja de imigranti. Totusi, municipalitatea ar putea macar sa se intereseze ce fac alte metropole sau capitale europene confruntate cu probleme similare. Aici masurile sunt variate. Unele fie concesioneaza teren municipal unui dezvoltator pe care il obliga sa cedeze primariei o cota-parte din locuintele construite (mecanismul a fost pus in aplicare in tara la Cluj-Napoca), fie echipeaza si parceleaza, pe cont propriu, noi zone pe care le vand sau concesioneaza particularilor si firmelor interesate. Primaria poate construi locuinte, ca tot se lauda cu excedente financiare. N-a facut nimic, nici macar nu a cumparat locuinte de pe piata libera (e drept ca nici asta nu este o solutie fericita).
In opinia analistului Artur Silvestri, primaria da dovada de lipsa acuta de viziune in ceea ce priveste dezvol-tarea urbana a metropolei. In schimb, aceasta exceleaza la razuit de asfalt, schimbat de borduri si lansarea de proiecte fanteziste care, chiar daca ar rezolva problema traficului rutier, sunt solutii pe termen scurt si mediu.

Doua cu acte, doua fara
Oficial, populatia Capitalei si a judetului Ilfov este de circa 2,3 milioane de locuitori, din care 300.000 sunt ilfoveni (circa 270.000 in mediul rural).
Neoficial insa, se estimeaza ca deja populatia Bucurestiului si a zonei metropolitane a ajuns la 3,5-4 milioane de oameni.