După ce băncile s-au confruntat, de-a lungul ultimilor doi ani, cu ex­plo­zia restanţelor la credite, ceea ce le afectează serios profiturile, acestea sunt nevoite acum să facă faţă unei noi provocări. Este vorba de procesul de reevaluare a garanţiilor imobiliare aferente împrumuturilor acordate
persoanelor fizice şi companiilor, în special în anii 2007 şi 2008, când preţurile de pe piaţa imobiliară au atins niveluri exagerate. Diminuarea drastică a valorii ipotecilor presupune majorarea provizioanelor aferente potenţialelor pierderi din nerecupera­rea creditelor şi declanşează măsuri de restructurare a vechilor finanţări.
Conform normelor BNR, băn­cile sunt nevoite să-şi re­evalueze periodic garan­ţii­le aferente finanţărilor acordate persoanelor fizice şi ju­rid­i­ce, în vederea cuantificării noilor riscuri aferente acestora. Un proces care nu cade bine nici instituţiilor de credit, nici clienţilor acestora. Ban­cherii admit că valoarea ipotecilor ­s-a diminuat semnificativ în ultimii doi ani, ceea ce le afectează atât pro­fi­turile, prin majorarea volumului de provizioane, cât şi relaţia cu clien­ţii. „Valoarea garanţiilor imobiliare a scăzut substanţial, după cum am observat din ultimele reevaluări. Nu vreau să avansez un procent mediu, dar pot spune că acest lucru ne de­termină să adoptăm două tipuri de măsuri, atât la nivelul clienţilor persoane fizice, cât şi al companiilor ca­re deţin credite: unii trebuie să vină cu noi garanţii sau să recurgă la re­structurarea finanţărilor”, explică Robert Rekkers, preşedintele Băncii Transilvania.
Şi alte bănci importante, precum BRD, au admis că diminuarea va­lorii imobilelor care au în spate fi­nanţări a pus o presiune importantă pe volumul de provizioane. Pe de al­tă parte, după cum spune preşe­din­tele BCR, Dominic Bruynseels, băn­cile care nu au adoptat în perioada pre-criză o politică de creditare agresivă şi au menţinut valoarea împrumuturilor la aproximativ 75% din pre­­ţul evaluat al garanţiilor au încă o poziţie destul de confortabilă. To­tuşi, după cum afirmă reprezen­tan­ţii băncii centrale, o problemă ră­mâ­ne stabilirea valorii reale a ve­chi­lor ipo­teci, în condiţiile în care pe piaţă în­că nu există un indice reprezentativ al pieţei imobiliare. Motiv pentru care BNR obligă băncile ca, din acest an, să utilizeze un ghid elaborat de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR). Astfel, un nou regulament privind evaluarea adecvării capitalului la riscuri arată că la evaluarea garanţiilor reale corporale, pentru recunoaşterea calită­ţii acestora de diminuatori de risc de credit, băncile trebuie să aibă în ve­dere standardele internaţionale de evaluare. Totodată, pentru evaluarea garanţiilor, băncile trebuie să ape­le­ze la persoane care deţin calificarea, abilităţile şi experienţa necesare pen­tru efectuarea unei evaluări şi care sunt independente de procesul decizional în ceea ce priveşte credi­tul. Conform noului regulament, in­stituţiile de credit trebuie să dispună şi de proceduri pentru evaluarea ga­ranţiilor reale şi pentru verificarea faptului că respectivele garanţii sunt şi continuă să fie executabile şi valo­rificabile.

Garanţiile nu mai acoperă creditele
Bancherii afirmă însă că nici eva­luatorii calificaţi nu pot oferi un in­di­ce reprezentativ al pieţei, în con­­di­ţiile în care tranzacţiile sunt spora­dice în această perioadă, iar multe sunt afectate de suferinţa agenţilor eco­nomici sau persoanelor fizice ajunse să fie executate silit. Motiv pentru care unele bănci au început să-şi realizeze propriile evaluări. Este cazul Bancpost, care, prin intermediul companiei sale specializate în imobiliare, a lansat şi în România un indice care calculează preţul proprietăţilor rezidenţiale aduse drept garanţii la credite pe baza unei formule folosite şi în ţări dezvoltate, pre­cum Marea Britanie. „Un astfel de indice, care ţine cont de o serie de caracteristici ale proprietăţilor, ra­por­tate la ultima valoare de tranzac­ţio­nare, este esenţial pentru piaţa ro­mânească. Poate fi asemănat cu un in­dice bursier, mai ales că un preţ real al imobilelor nu poate fi re­pre­zentativ în acest moment”, spune Mihai Bogza, preşedintele Consiliu­lui de Administraţie al Bancpost. Con­form noului indice, preţul me­diu al locuinţelor la nivel naţional a coborât la 47.000 de euro în ianuarie, faţă de maximul de 80.000 de euro atins în 2008, ceea ce înseamnă o scădere de 70%. Alţi indici publicaţi de Institutul Naţional de Statistică şi de alte site-uri imobiliare arată că pre­ţul locuinţelor s-a diminuat în me­­die cu 50% faţă de cele mai ridicate niveluri dinainte de criză.