Mall-urile bucureştene continuă să atragă un public numeros, dar asta nu mai înseamnă obligatoriu şi mulţi cumpărători. În aceste condiţii, administratorii au fost nevoiţi să reducă nivelul chiriilor pentru spaţiile comerciale. Mai mult, scăderea survenită din renegocierea contractelor este acum dublată de facturile neplătite de către unii comercianţi.

„Săptămâna Financiară” a luat pulsul în opt centre comerciale din Bu-cu­reşti. Rezultatele sunt diferite şi variază de la mall-uri­le care şi-au echilibrat mix-ul de chiriaşi şi au un grad mare de ocupare (Bucureşti Mall, Pla­za România, Băneasa Shopping City) şi noile proiecte care au adus aşteptări mari în piaţă, dar nu şi-au format încă o clientelă proprie (AFI Cotroceni şi Sun Plaza) până la centrele co­mer­cia­­le care nu au reuşit să con­vin­gă şi să treacă peste neajunsurile locaţiei (Liberty şi City Mall) sau proiectele cu un concept prost gândit (Grand Arena).
Reducerea cu 30-50% a veniturilor centrelor comerciale din renegocierea contractelor poate fi de fapt mult mai mare. „Sunt comercianţi care forţea­ză nota neplătind facturile, ştiind că vor intra în reorganizare judiciară. Noii proprietari încă nu ştiu ce probleme pot întâmpina. Ei se bucură că au un anumit grad de ocupare şi că facturează, însă nu se ştie şi cât încasează din aceste facturi, iar în justiţie este destul de dificil să-ţi recuperezi banii”, spune Vlad Drăgoescu, directorul de investiţii al Equest Partners, societate care administrează complexul comercial Vitantis.
În cazul noilor mall-uri des­chise în ultimul an (AFI Palace Cotroceni şi Sun Plaza), nivelul chiriilor practicate face ca pra­gul minim de rentabilitate să fie foarte greu de atins de co­mer­cianţi, în opinia lui Dră­goescu. Dacă brandurile mari de fa­shion plătesc chiria în funcţie de încasări şi pot ajunge la 8-10% din cifra de afaceri, cei­lalţi co­mercianţi trebuie să achi­­te în medie 45-50 de euro/metru pă­trat. Pentru a ieşi pe profit ei ar trebui să vândă de circa 500-600 de euro/metru pătrat pe lu­nă, ceea ce e puţin probabil în condiţiile actuale de piaţă.
În toate centrele comerciale obţin vânzări bune chiriaşii con­sideraţi ancore (care au şi condiţii de închiriere speciale), magazinele GSM, hipermarketurile şi supermarketurile, dar nu acelaşi lucru se poate spune şi despre magazinele de îmbră­căminte şi încălţăminte. De multe ori, firmele specializate deschid magazine chiar dacă nu reuşesc să le aducă pe pro­fit, pentru a avea o putere mai bună de negociere.

AFI Palace Cotroceni
Încă de la intrarea în mall-ul administrat de AFI Europe, vizitatorii care folosesc principala poartă de acces în complex pot observa un mare spaţiu comercial neînchiriat. Apoi trebuie spus că spaţiile similare se pierd lejer în marea de magazine. Deşi se numără cu zecile, magazinele închise nu dau nicio clipă senzaţia de gol da­to­rită imensităţii întregului com­plex. AFI Cotroceni are nu mai puţin de 76.000 de metri pă­traţi disponibili, din care în prezent sunt neocupaţi circa 4.500-5.000. Parterul (mai scump) este vă­du­vit de circa 3.000 de metri pă­traţi de spaţii comerciale, iar restul suprafe­ţei neînchiriate se găseşte la etaj. Conform afirmaţiilor unor comercianţi din mall, la AFI spaţiile disponibile nu rămân libere pentru mult timp. De exemplu, centrul co­mercial va fi una dintre loca­­ţiile în care re­tailerul suedez H&M, care va intra pe piaţa ro­mânească în 2011, va deschide unul dintre ma­gazine.

Băneasa Shopping City
La prima vedere, mall-ul pa­tronat de omul de afaceri Ga­briel Popoviciu nu pare afectat de criză. Cu o suprafaţă închi­ria­bilă de 55.000 de metri pă­traţi, Băneasa Shopping City este pe val şi în aceste vremuri tulburi. Ali Ergün Ergen, CEO Băneasa Developments, a de­cla­rat pentru SFin că „rata de ocupare a Băneasa Shop­ping City este de 97%, luând în considerare spaţiile deja contractate ce urmează a fi deschi­se în perioada imediat urmă­toare şi relocările altor magazine”. Ne­având cum să ştim ce contracte au fost semnate re­cent, noi am numărat spaţiile care în pre­zent nu sunt ocupate şi am to­ta­lizat circa 1.600-1.700 de metri pătraţi disponibili. La un calcul simplu, cifrele noastre sunt a­proape aceleaşi cu cele furni­za­te de oficialul companiei.

Bucureşti Mall
Primul mall deschis în Ro­mânia, Bucureşti Mall, este în continuare cel mai ocupat centru comercial din Capitală. Doar opt spaţii sunt închise, din­tre care patru la etajul II, însă acestea se găsesc în special în zonele marginale ale mall-ului, care numără în jur de 140 de spa­ţii comerciale. În schimb, mix-ul de chiriaşi este unul dintre cele mai bune din Capitală, majoritatea spaţiilor fiind ocupate de branduri de renume. Cu o suprafaţă disponibilă de cir­ca 800-900 de metri pătraţi, Bu­cureşti Mall are cel mai mare grad de ocupare din Ca­pita­lă, de 97-98% din suprafaţa în­chi­riabilă de 38.000 de metri pătraţi.

City Mall
Centrul comercial administrat de Victoria Holding nu reuşeşte să depăşească postura de „mall de cartier”. Dacă nici îna­inte de criză, când alte centre comerciale erau arhipline, mall-ul din sudul Capitalei nu a reuşit să atragă prea mulţi bucureşteni, efectul s-a amplificat în prezent. Lipsa vizitatori­lor se vede şi în spaţiul generos, 1.600-1.800 metri pătraţi, dis­po­nibil pentru închiriere. Majori­tatea spaţiilor libere sunt discret acoperite cu pereţi falşi, pentru a nu lăsa clienţilor im­presia că se plimbă printr-un mall gol. În total, în jur de 20 de spaţii comerciale sunt în­chise la City Mall. În condiţiile în ca­re suprafaţa totală închiriabilă este de 19.000 de metri pătraţi, gradul de ocupare al mall-ului este de circa 90%, şi asta în con­diţiile în care surse din piaţă vor­besc de acordarea de discounturi consistente operatori­lor spaţiilor comerciale, chiriile ajungând la jumătate faţă de începutul anului trecut.

Grand Arena
Centrul comercial din Ber­ceni, inaugurat în primăvara anului trecut, are cel mai redus grad de ocupare din Capitală. Chiar dacă a avut drept ancoră hipermarketul Carrefour, fără de care altfel ar fi avut de mult lacătul pus, Grand Arena a înregistrat un grad de ocupare modest încă de la inaugurare, iar lucrurile au evoluat în rău de atunci. Cu o suprafaţă în­chiriabilă de 50.000 de metri pătraţi dispusă pe două nive­luri, centrul comercial s-a dorit un proiect de mare anvergură. Gradul de ocupare, care într-o viziune optimistă este de circa 75%, poate coborî până la 60%, dacă nu luăm în considerare pista de karting deschisă la etajul I, altfel pustiu, magazinul Decathlon de 5.000 de metri pă­traţi care urmează să fie des­chis în această toamnă şi cele două magazine de la parter care vând îmbrăcăminte adusă de proprie­tarii mall-ului din Fran­ţa, doar pentru ca galeriile comerciale să nu pară şi mai pustii decât sunt.

Liberty Center
Mall-ul administrat de socie­tatea Mivan şi familia Awdi are o suprafaţă închiriabilă de 25.000 de metri pătraţi, iar în prezent aproape un sfert din spaţii sunt neocupate. La parter sunt dis­po­nibili doar 500 de metri pătraţi, suprafaţă care nu lasă să se vadă ce e mai sus. La etajul I, unde chi­ria lunară variază în jurul a 60-70 de euro/mp, s-au închis ma­gazine ale căror spaţii totali­zea­ză 900-1.000 de metri pătraţi, iar etajul II este un real dezastru, întrucât din cele 25 de magazine sunt deschise mai puţin de ju­mătate, ceea ce înseamnă circa 3.000 de metri pătraţi neocupaţi. Reprezentanţii companiei ne-au declarat că „suprafaţa închiriată reprezintă un procent de 89% din suprafaţa totală închiriabilă a mall-ului”.

Plaza Romånia
Dacă luăm în calcul extensia din zona Atrium (în momentul de faţă pustie), mall-ul cotat ca unul dintre cele mai performan­te din România ar avea şi una dintre cele mai mari suprafeţe ne­ocupate şi implicit un grad de ocupare foarte slab. Din cei a­proape 7.000 de metri pătraţi dis­­ponibili în această zonă, doar circa 500 sunt închiriaţi. Situaţia se schimbă radical în restul complexului, unde din cei 40.000 de metri pătraţi sunt neocupaţi doar circa 2.500. Parterul are nu­mai câteva magazine în curs de amenajare, în sumă de circa 600 de metri pătraţi, iar la etaj „go­lul” cel mai mare s-a creat după închiderea spaţiului ocupat de House of Art.

Sun Plaza
Cu o suprafaţă de închiriat de 80.000 de metri pătraţi, mall-ul de la Piaţa Sudului se laudă cu cel mai mare spaţiu închiriabil din Bucureşti, însă centrul co­mercial este de fapt un veritabil parc de retail integrat într-o singură clădire. Dacă luăm în calcul că suprafeţele celor mai mari pa­tru chiriaşi (Cora, Baumax, Mob­expert şi Cinema City) ocupă mai mult de jumătate din între­gul complex, spaţiul disponibil de 1.300-1.500 de metri pătraţi pa­re mic. Şi în aceste condiţii în­că se mai lucrează la deschi­de­rea de noi magazine.

Spaţiile şi preţurile - „la secret”
Fiecare mall bucureştean are fie un departament de PR, fie un contract cu o societate de profil bine plasată pe piaţă. Cu toate acestea, comunicarea cu mediul extern are de suferit din cauza reprezentanţilor societăţilor care administrează mall-urile. Aceştia preferă să păstreze tăcerea atunci când vine vorba de suprafeţele libere (neînchiriate) şi trec „la secret” preţurile de închiriere practicate. Pe de-o parte, reacţia (sau mai degrabă lipsa ei) este una lesne de înţeles. Nu e deloc uşor să declari că ai multe spaţii libere, că magazinele se închid rând pe rând ori că ţi-a plecat şi Starbucks din mall. Nu e uşor nici să dai publicităţii preţul practicat pentru metrul pătrat închiriat fiindcă în clipa următoare pot sări ca arşi câţiva chiriaşi, apoi pot cere o renegociere, ori pur şi simplu îşi fac bagajele şi pleacă la concurenţă.
Preţurile constituie un alt subiect tabu pentru administratorii de mall-uri. Aceştia nu oferă nicio informaţie, nici măcar un reper. Totuşi, am aflat că preţurile se situează între 7 şi 10 euro/metru pătrat în cazul supermarketurilor şi hypermarketurilor (Billa, Cora, Carrefour, G’market, Real), iar pentru retailerii de electronice şi electrocasnice (Altex, Domo, MediaGalaxy) creşte la 15-20 de euro/metru pătrat. Aici trebuie spus că acestea sunt magazine care ocupă spaţii mai mari de 1.000 de metri pătraţi. În cazul celorlalte, chiriile variază între 50 şi 80 de euro/metru pătrat, în funcţie de suprafaţă, etaj şi poziţionare, indiferent de mall. De exemplu, la primul etaj al Liberty Center, un magazin de circa 70 de metri pătraţi plăteşte chirie de 65 de euro pentru fiecare metru.