Clădirile care mutilează Capitala se înmulţesc, în ciuda faptului că noua lege a urbanismului interzice derogările aberante. „Imobiliarii” care îşi permit să construiască şi pe timp de criză găsesc la primării variante pentru a-şi vedea proiectele intrate în legalitate. În caz de impas, unii aleg să ignore complet legea.
Condiţiile de criză şi mai ales modificarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urba­nismul au mai temperat elanul ce­lor care construiau de-a valma prin Bucureşti. Totuşi, au mai rămas câ­teva zeci de proiecte nerealizate, ma­joritatea începute în anii pre­mer­gători crizei şi pe care finan­ţatorii se zbat să le scoată la liman cu orice preţ. De obicei, preţul este încăl­ca­rea legii, iar aceasta „se poa­te rezolva” la primărie. Dacă pa­sien­ţa nu iese la PMB, atunci sigur iese la sector. În ambele locuri, proiectele ilegale se numără cu zecile.

Legea a speriat consilierii
În mod cert, intrarea în vigoare a modificărilor aduse Legii urba­nismului (la 30 septembrie 2009) a eliminat cea mai mare parte a proiectelor care sfidau limitele bu­nului-simţ în construcţii. Efectul modificării legii se traduce deo­cam­dată printr-o domolire a ritmului aprobărilor de Planuri Urbanis­ti­ce Zonale (PUZ) ilegale. Evident, asta nu înseamnă că lista intermi­nabilă a ilegalităţilor s-a încheiat. Ea continuă, dar frecvenţa apro­bă­rilor a scăzut drastic.
Săptămâna trecută, Consiliul General al Municipiului Bucureşti (CGMB) a avut pe ordinea de zi a unei şedinţe nu mai puţin de 22 de proiecte de hotărâri legate de planuri urbanistice zonale. Dintre a­cestea, şase au fost respinse în trecut şi au revenit miraculos în prim-plan, iar alte patru au fost elaborate înainte de data modificării Legii ur­banismului, aşadar aveau din start şanse minime de a conţine pa­ra­metri legali. Chiar şi în aceste con­diţii, aproape jumătate din pro­iectele propuse au căpătat între timp avize de oportunitate şi au pu­tut fi votate acum de către consi­lieri. Culmea corectitudinii, doar două astfel de proiecte au fost aprobate. Ambele ilegale, bineînţeles. În primul caz, este vorba de construirea unei clădiri de birouri pe bd. Bucureştii Noi nr. 43, din sectorul 1, unde SC Axa CD Real Estate De­ve­lopment SRL şi SC Textila Dacia SA vor să înalţe construcţia până la 50 de metri. Cum Planul Urbanistic General (PUG) prevede o înălţime maximă de 20 de metri în zonă, derogarea depăşeşte cu mult cele 20 de procente acceptate, ieşind astfel din sfera legalităţii. Modalitatea prin care s-a obţinut aprobarea este schimbarea funcţiunii imobilului din activităţi industriale în spaţii comerciale şi de locuit. Am putea să tragem concluzia că din cauza crizei investitorii s-au răzgândit şi, în loc să construiască o fabrică, ri­dică acum un hotel.
Tot despre schimbarea funcţi­unii este vorba şi în cel de-al doilea PUZ aprobat săptămâna trecută, cu menţiunea că acest caz are şi circumstanţe agravante, întrucât este vorba de o construcţie într-o zonă protejată. Aici, respectiv în strada Frumoasă nr. 30, sector 1, SC Down­­town SRL a ridicat deja un imo­bil şi acum a solicitat schimba­rea funcţiunii din bloc de locuinţe în spaţii pentru birouri, fapt ce va supraaglomera strada deja sufocată zilnic de zeci de autovehicule. În plus, consilierii au aprobat, cu a­ceastă ocazie, dublarea coeficientului de utilizare a terenului (CUT) pentru o clădire, care este în pi­cioa­re de mai mult de un an. Practic, aici s-a construit ilegal, iar recenta intrare în legalitate a proiectului este doar una formală, „de faţadă”.
Nu în ultimul rând, trebuie spus că cele două PUZ-uri aprobate au fost - mai mult sau mai puţin în­tâm­plător - ultimele două puncte de pe ordinea de zi a şedinţei CGMB.
 
Avizele de oportunitate, folosite la maximum
Una dintre metodele de care se folosesc întreprinzătorii imobiliari pentru a-şi vedea proiectele aprobate este cuprinsă chiar în noua Lege a urbanismului şi are forma avizelor de oportunitate. Aceste documente se emit de către arhitectul-şef al Capitalei şi asigură legalitatea construcţiilor propuse într-un PUZ, chiar şi în condiţiile în care parametrii tehnici ai clădirii depă­şesc limitele legale. Aici trebuie spus că era de aşteptat ca aceste avize de oportunitate să fie folosite în cazul a maximum două-trei pro­iecte în fiecare an, de către primă­rie, atunci când avea de realizat obiective deosebite (de genul unui stadion sau al unui mare centru cultural), ori pentru dezvoltarea uniformă a unui cartier întreg, nu de către investitori privaţi. Chiar legea prevede ca proiectele aprobate prin acordarea unui aviz de oportunitate să fie coordonate de primărie, şi nu de către terţi. Bine­înţeles, acest fapt nu exclude inves­tiţiile private, dar obligă instituţia edilitară să se implice nemijlocit în fiecare astfel de proiect. Este lesne de înţeles că acest lucru nu se în­tâm­plă şi în realitate. Avizele de o­por­tunitate au devenit prima me­to­dă prin care proiecte de construcţii ilegale primesc acte în regulă. Rit­mul acestora este relevat în mare măsură de numărul proiectelor care au ajuns în faza aprobării de către CGMB. În cazul în care acestea nu trec de consilieri, pasul următor pentru „întreprinzători” este la primăria de sector.

Ilegalităţi în lanţ la primăriile de sectoare
Dacă la Primăria Capitalei materialul „de lucru” este un PUZ, la pri­măriile de sectoare întreprin­zătorii şi reprezentanţii adminis­tra­ţiei pu­blice lucrează cu Planuri Urbanistice de Detaliu (PUD). Con­form legilor ur­banismului şi construcţiilor, pri­măriile de sector nu au dreptul să modifice sau să apro­be modificări ale parametrilor teh­nici (înălţime, CUT), dar acest lucru se întâmplă frecvent. Un exemplu în acest sens este un PUD aprobat de Primăria Sectorului 2, prin care spaţiul verde din strada Rahmani­nov nr. 4A a fost defrişat, iar pe spa­ţiul construibil rezultat se va ridica un hotel. Palidă consolare - inspectorii Primăriei Capitalei au amendat firma beneficiară a proiectului (Apex Internatio­nal SRL) cu suma de 5.000 de lei, pentru tăierea copacilor.
Mai departe, pe lângă modificarea ilegală a parametrilor tehnici şi defrişări, la primăriile de sector mai au loc şi alte nereguli. Acestea sunt legate de autorizaţiile de construire emise în ciuda prevederilor legislaţiei de urbanism. Practic, pri­măriile de sector aprobă înălţimi mai mari decât prevede legea sau coeficienţi de utilizare a terenului disproporţionaţi. Un exemplu scandalos este înregistrat în Calea Du­deşti nr. 94, adresă pentru care au fost emise nu mai puţin de patru autorizaţii succesive. Prima a fost emisă în 12.05.2008 (pentru cinci etaje), apoi pe 21.05.2008 s-a eliberat alta (pentru şase etaje) şi apoi pe 23.05.2008 (pentru opt etaje). PUD-ul şi autorizaţiile de construire au fost anulate pe data de 3.11.2009 de Tribunalul Municipiului Bucu­reşti, dar primăria condusă de Li­viu Negoiţă a eliberat, la numai două zile distanţă, pe 5.11.2009, o nouă autorizaţie, pentru… nouă etaje!

Construcţii cu răspundere limitată
Ultima soluţie la care apelează cei care îşi văd proiectele respinse la Primăria Capitalei sau la primă­ri­ile de sector este construirea fără a ţine cont de lege. Ideea este de a construi peste limitele impuse de autorizaţiile eliberate de primării şi este una rezervată celor care nu au numai tupeu, ci şi o doză mare de curaj. Asta pentru că măsurile le­gale ce pot fi luate merg până la desfiinţarea imobilului proaspăt con­struit, aşa cum recent a fost ca­zul (în premieră) cu imobilul din stra­da Aurel Vlaicu 120-122, sector 2. Cu toate acestea, întreprinzători curajoşi sunt cu duiumul, de unde şi pleiada de clădiri construite ilegal.
Nicuşor Dan, preşedintele Aso­cia­ţiei Salvaţi Bucureştiul, a explicat pentru SFin mecanismul care stă la baza acestui gen de ilegalităţi. „O prevedere foarte păguboasă din Legea construcţiilor spune că în mo­mentul în care un între­prin­ză­tor construieşte mai mult decât îi permite autorizaţia, primăria are două opţiuni. După recepţia clă­di­rii constată contravenţia şi apoi fie dispune demolarea etajelor sau a­ne­xelor construite în plus, fie emite o autorizaţie prin care introduce în legalitate etajele construite în plus. După mine, ar trebui ca primăria să aibă o singură opţiune, respectiv desfiinţarea imobilelor ilegale (ori a părţilor ilegale din acestea)”.
În acest context, însăşi încadra­rea legală este o problemă, deoa­re­ce actul normativ nu face nicio di­fe­renţă între un hotel de zece etaje ridicat ilegal şi un garaj, o anexă sau chiar un coteţ pentru animale ridicat în aceleaşi condiţii „one­roa­se”. Toate intră la capitolul „contravenţii”, cu excepţia construcţiilor care sunt realizate în zone protejate (cum ar fi centrul Capitalei). Prac­tic, cei care construiesc ilegal devin „infractori” doar în centru şi de ce­le mai multe ori nici măcar acolo.