Activitatea de administrare imobile este printre puţinele afaceri corelate sectorului real estate din care încă se câştigă substanţial. Succesul acestui business ţine de un marketing concentrat pe atragerea cât mai multor asociaţii de proprie­tari. Este însă o activitate care are parte foarte frecvent de reclamaţii vizând efectuarea de lucrări fără licitaţii şi profituri obţinute ilicit.
Pentru mulţi proprietari de apartamente, imaginea ad­mi­nistratorului de bloc este încă aceea a unei persoane fără prea multă carte şi cu mult timp liber la dispoziţie. În ultimii ani însă, această situaţie a început să se schim­be, pe de-o parte prin obligativitatea atestărilor pentru administratori, iar pe de altă parte prin apa­riţia firme­lor specializate. Acestea s-au înmulţit datorită faptului că activitatea de administrare asigură un profit constant, dar şi pentru că lipsa de co­municare sau insuficienta pricepere în gestionare a adminis­tra­torilor pe stil vechi atrăgea tot mai multe ne­mulţumiri ale locatarilor.
„Trendul este clar către firmele specializate. Chiar dacă există anumite probleme şi cu unele dintre acestea, e profitabil pentru proprie­tari să lucreze cu persoane pregătite sau cu firme de profil. Pentru firme e profitabil fiindcă această afacere aduce un venit relativ sigur”, a de­cla­rat Mihai Mereuţă, preşedintele Ligii Asociaţiei de Proprietari Habi­tat. Surprinzător, căderea pieţei imobiliare nu a atras automat scăderea încasărilor firmelor de profil. Pen­tru multe dintre ele nu reprezintă încă o mare problemă nici dificultatea tot mai multor proprietari de a-şi plăti facturile la întreţinere. Acest aspect este frecvent compensat cu atragerea tot mai multor blocuri în portofoliu, fapt care conduce la o creştere a profitului. „Administrarea blocurilor nu a fost afectată în niciun fel de criza imobiliară. Ţin să su­bli­niez că mai mult de jumătate din clienţii noştri sunt asociaţii de proprietari din blocuri comuniste. Afa­cerea este însă cu adevărat profi­ta­bilă doar după ce depăşeşti masa critică de clienţi. La început, cu 1-5-10 clienţi, o astfel de firmă nu poate fi prea profitabilă”, a declarat Ottavio Şerbănescu, director general al Scomet.

Sute de blocuri în administrare
Există firme care administrează chiar şi sute de blocuri. În plus, în cele mai multe situaţii, ele asigură şi servicii de întreţinere, reparaţii, de­zinsecţie, oferind preţuri atractive şi avantajul proximităţii serviciilor. Astfel, Termoservice din Iaşi are în administrare a treia parte din fondul locativ al oraşului. „Avem în ad­mi­nistrare peste 900 de scări de bloc şi, pe lângă blocurile vechi, avem şi ansambluri  rezidenţiale noi, chiar şi blocuri ANL”, a declarat Tudor Tu­do­se, directorul general al firmei. „Fa­cem şi multe alte servicii: repara­ţii, hidroizolaţii şi altele. Asta nu ne scu­teşte de reclamaţii din partea lo­ca­tarilor, dar toate firmele de profil au reclamaţii. Trebuie să subliniez însă că noi beneficiem şi de avantajul că aparţinem de Consiliul Local şi sta­tul încă reprezintă pentru mulţi ro­mâni o oarecare garanţie a servicii­lor prestate”, precizează Tudose.
Un alt exemplu este firma Sco­met care, de la puţin peste 50 de clienţi în a doua jumătate a anului trecut, a ajuns acum la aproape 100. Prin­tre aceştia se numără şi blocuri vechi, dar şi ansambluri rezidenţiale precum Hydra Residence, Răzorului şi multe altele. „În ritmul ăsta de extindere, sper ca la sfârşitul anului 2011 să avem cel puţin 500 de asociaţii în portofoliu, şi asta ca urmare a tendinţei naturale de renunţare la administratorul clasic, persoana fi­zică «pricepută la toate» şi şcolită 10 zile la un curs la care nu învaţă ni­mic. Noi oferim garanţii pentru ac­tivitatea de administrare”, declară Şerbănescu.
Un alt exemplu care poate fi amin­tit este Romlider Administrare Imobile. Această firmă are în admi­nistrare complexuri rezidenţiale ca Blue Village, mai multe blocuri din Otopeni, 108 vile în Străuleşti, precum şi hoteluri, pensiuni şi portofolii de proprietăţi ale unor persoane fizice şi juridice.
   
Paravan pentru dezvoltatorii cu probleme
Dezvoltatorii rezidenţiali care şi-au intabulat proprietăţile, dar au ră­mas cu mai mult de jumătate ne­vândute, au majoritatea voturilor în asociaţiile de proprietari. Există mul­te situaţii în care aceştia au ales să gestioneze ansamblul rezidenţial cu propria firmă de administrare.
În principiu, aceasta nu ar trebui să fie neapărat o problemă. „Proble­ma apare însă atunci când apartamentul are multe defecţiuni sau vi­cii ascunse, care ar trebui să fie re­me­diate de dezvoltator, fiind în peri­oada de garanţie. Nu se întâmplă însă aşa. Dacă dezvoltatorul şi-a fă­cut firmă de administrare, costurile cu remedierile sunt trecute uşor şi eşalonat pe listele de întreţinere. Cu alte cuvinte, cumpărătorul, împovă­rat deja cu ratele la bănci şi cheltuielile de început cu mutarea, mai plă­teşte o dată pentru remedieri”, a afirmat directorul unei firme de ad­ministrare care a ţinut să-şi păstreze anonimatul. Asta este explicaţia pentru care mulţi dintre cei care se mu­tă într-un apartament nou se înfioa­ră când văd cât au de plătit la între­ţinere. „Dezvoltatorii profită de lipsa de cunoştinţe în domeniu a proprie­tarilor. Oricum, toţi dezvoltatorii sunt obligaţi să cedeze această activi­tate în doi-trei ani de la constituirea asociaţiei de proprietari. Iar dacă şi-au făcut firme de administrare, nu le-au făcut pentru viitor, ci strict pentru ansamblul dezvoltat de ei”, sus­ţine Ottavio Şerbănescu.

Nici cu firmele nu e totul roz
Aşa cum există cazuri în care administratorii pe stil clasic sunt acu­zaţi frecvent că încarcă locatarul cu costuri nejustificate la întreţi­ne­re, tot aşa există cazuri şi în rândul firmelor de administrare. De asemenea, de acuzaţii conform cărora ad­ministratorii aleg preferenţial anumite firme de prestări servicii în bloc contra unor „atenţii” nu scapă nici firmele specializate. „Cel mai im­portant este ca locatarii să nu se culce pe-o ureche dacă şi-au pus firmă de administrare. Aceste firme atrag prin prezentarea ofertei, nu mai vin cu liste scrise cu pixul, ci cu listare pe calculator. Toţi locatarii, sau cât mai mulţi dintre ei, trebuie să fie participativi şi cu aceste firme. Trebuie să fie atenţi ca pentru orice lucrare să se aleagă dintre mai multe oferte şi să fie firme care oferă un preţ bun şi garanţii de bună exe­cu­ţie”, atenţionează Mihai Mereuţă.
Nu doar firmele care execută lu­crări trebuie să prezinte garanţii, ci şi administratorul şi cenzorii. „Ideal ar fi ca administratorii şi cenzorii să respecte legea şi să aducă garanţii, care pot să însemne depozit la dispoziţia asociaţiei sau bonitate bancară”, a indicat directorul Termoser­vice. O altă problemă care apare mai accentuat în cazul ansamblurilor noi este aceea că serviciile şi facili­tă­ţile pentru care sunt puşi proprie­tarii să plătească lasă de dorit ori sunt mult peste puterea lor financia­ră. „Pot să accept că pentru un an­sam­blu rezidenţial de calitate între­ţi­nerea e mai scumpă. Problema e că firma de administrare ne cere o că­ru­ţă de bani pentru servicii inexistente. Avem un sistem de carduri de acces achiziţionat la un preţ umflat şi ne-au umplut cu camere de su­pra­veghere peste necesar şi fără să ne consulte. Tind să cred că atât treaba cu cardurile, cât şi camerele de su­praveghere reprezintă «combinaţia» firmei de administrare”, a declarat un proprietar dintr-un ansamblu re­zi­denţial din cartierul Militari.