Cei interesaţi de apartamente noi încep să aibă o alternativă la locuinţele scumpe ale dezvoltatorilor de ansambluri rezidenţiale mari. E vorba de blocurile construite în 2009 şi 2010, al căror număr e în creştere. Aceşti noi dezvoltatori sunt, de fapt, singurii care mai vând în această perioadă. Explicaţia e simplă: au preţuri mai mici.
Edestul de greu de găsit acum, în Bucureşti, apartamente noi de două camere cu 40.000-50.000 de euro. Asta nu pentru că n-ar exista, ci pentru că nu sunt suficient promovate. Aceste apartamente au început să fie construite încă de anul trecut, în proiecte în general mici, la marginea oraşului. Prin comparaţie, tot la marginea Capitalei sau chiar în co­mu­nele apropiate, sunt nenumărate an­sambluri ale unor dezvoltatori promovaţi încă din urmă cu doi-trei ani. Problema este însă că preţurile dezvoltatorilor de care s-a auzit deja sunt de două ori mai mari.
Atunci când consultanţii imobi­liari vorbesc de cifre de vânzări ale de­veloperilor rezidenţiali, se iau în calcul doar proiectele mari, în gene­ral de peste 200 de apartamente. Exis­­tă mai multe explicaţii pentru acest l­u­cru. Prima - e greu de ţinut eviden­ţa tuturor proiectelor, unele dintre aces­tea putând avea chiar şi 6-7 apar­tamente. A doua ar fi că nu e foarte profitabil pentru consultanţi să gestioneze toate tipurile de pro­iec­te. Nu în ultimul rând, noii dezvoltatori nu apelează la serviciile consultanţilor fie pentru că-i consideră prea scumpi, fie pentru că preferă promovarea „din auzite”. Un lucru ră­mâne cert însă: de anul trecut au început să apară dezvoltatori care construiesc după puterea actuală de cumpărare.
„Comparativ cu unităţile dezvol­tatorilor vechi, numărul de apartamente ale noilor dezvoltatori e încă redus. Trendul este clar însă acesta, al ansamblurilor sub 50 de apartamente. Chiar dacă nu acum, dar în-tr-un an sau doi nu exclud să putem vorbi de o contraofertă a noilor an­sambluri, la preţuri mai mici decât a celor deja consacrate”, a declarat Da­niel Tudor, managerul diviziei imobiliare a Volksbank.
Exemple
Proiectele dezvoltate în ultimul timp s-au concentrat în zone precum Militari, Popeşti Leordeni, Bu­cu­reştii Noi, Mogoşoaia, Prelun­gi­rea Ghen­cea şi Fundeni. „Încadrabile în preţul de 50.000-60.000 de euro pentru două camere există pro­iecte mici, nou dezvoltate, chiar şi în Pipera, Siseşti şi Giuleşti, a­proa­pe de lac”, au declarat repre­zen­tanţi ai Coldwell Banker. Vom ilustra acest gen de proiecte cu do­uă exemple de proiecte noi, cu pre­ţuri mici.
Complexul Apusului Residence a demarat construcţiile în urmă cu aproximativ un an şi jumătate. Acest proiect este format din cinci blocuri, cu demisol plus parter, două etaje şi mansardă, având şase apartamente pe nivel. Blocurile s-au construit cam în 7-8 luni fiecare. În primele trei se locuieşte deja, al patrulea pro­mite a fi gata în septembrie, iar al cin­cilea prin noiembrie. „Disponi­bi­le spre vânzare mai sunt doar trei apartamente, în ultimul bloc, care urmează a se finaliza în noiembrie”, a declarat un reprezentant de vân­zări al dezvoltatorului. Apartamen­tele de două camere au 56-67 mp. În aceste suprafeţe sunt incluse unul, respectiv două balcoane, iar preţu­rile sunt de 52.000-57.000 de euro, în funcţie de suprafaţă. Un aspect interesant la acest complex este că terenul a fost cumpărat de dezvoltator în parcele şi treptat, pe măsură ce se constata că există vânzări şi că există deci motivaţia de a construi în continuare.
Un alt proiect cu preţuri accesibile este Fundeni Residence. Dezvol­ta­torul acestuia a mai finalizat două proiecte în zonă, cu lucrări începute în februarie 2009. În martie anul curent, apartamentele erau deja vân­­dute. Acest al treilea proiect, Fun­deni Residence, diferă de precedentele prin faptul că are doar apar­tamente de două camere, pentru care dezvoltatorul a observat că exis­tă o cerere mai mare. Suprafaţa utilă a acestora variază de la 57 la 65 mp, la care se adaugă balcon de aproximativ 10 mp. Apartamentele se vând şi „la gri” şi „la cheie”. În varianta „la cheie”, preţurile variază de la 45.000 la 64.000 de euro. Început în luna februarie a acestui an, acest pro­iect a vândut deja 7 apartamente din totalul de 35.
   
Nu e criză pentru toţi
Un complex care poate fi amintit aici, cu un mare succes la vânzări, este Militari Residence. Chiar dacă proiectul a început în urmă cu trei ani (anul trecut erau deja finalizate opt blocuri), dezvoltatorul s-a adaptat noii situaţii economice, practi­când de anul trecut preţuri mici. Proiectul cuprinde un total de 20 de blocuri cu subsol, şase etaje şi man­sardă. Pe lângă cele opt finalizate încă de anul trecut, alte şapte ur­mea­­ză a fi date în folosinţă în au­gust şi încă cinci blocuri sunt pro­mise pentru decembrie. Acest ritm alert de construire are însă şi dezavantaje - mulţi dintre proprietari se împacă tot mai greu cu locuirea într-un complex-şantier. Reprezen­tanţii dezvol­ta­torului spun că mai sunt la vân­zare 200 de apartamente dintr-un total de aproximativ 1.000 de unităţi. Preţurile apartamen­te­lor de două camere variază, în func­ţie de su­pra­faţă şi etaj, între 40.000 şi 65.000 de euro. Pentru dezvoltatorii care susţin că nu pot vinde ief­tin pentru că au cumpărat terenul pe vârf de preţ, un reprezentant al Mili­tari Re­si­dence aminteşte că terenul ansamblului a fost cum­pă­rat tot pe vârf de preţ, mai precis în anul 2007.

Blocuri mici şi vile
Pe lângă ofertele de mai sus pot fi întâlnite multe apartamente scoa­­se la vânzare în blocuri foarte mici sau în vile construite anul trecut sau aflate încă în construcţie. Cele mai multe oferte în acest sens sunt de găsit în zone precum Po­peşti Leor­deni, IMGB, Băneasa, Pre­lungirea Ghen­cea sau Dămă­roaia. Două ca­me­re se vând în aceste locuri cu 50.000-60.000 de euro. De obicei, imo­bilele respective au utilităţile trase şi dispun de doar două sau trei apartamente pe etaj. Multe dintre aceste apartamente au şi câte un lot de teren care poate fi împărţit cu ceilalţi proprietari şi, lucru important, sunt preponderent în zone cu blocuri mici şi vile. Asta înseamnă automat un trafic mai redus şi loc de parcare asigurat.

Avantajele dezvoltărilor mici
Ansamblurile mici sunt mult mai uşor de construit şi de gestionat. Mai precis, pentru multe dintre aceste ansambluri sunt mult mai uşor de găsit clienţi încă din faza de proiect sau de la ridicarea fundaţiei. Asta în timp ce în cazul proiectelor mari nu se mai fac de ceva timp vânzări pe hârtie, cumpărătorii având serioase îndoieli că proiectul va fi dus la bun sfârşit.
În plus, dezvoltatorii de ansambluri mari din anii trecuţi au vândut în foarte puţine cazuri peste jumă­ta­te din apartamente. Astfel că deseori aceştia întârzie tragerea utilităţilor care sunt destul de costisitoare şi cu atât mai greu de suportat dacă au vânzări reduse şi deci clienţi puţini de racordat. Pentru cumpărătorii din ansamblurile mari, una dintre problemele actuale este şi dificulta­tea constituirii unei asociaţii de proprietari care să le reprezinte int­e­­re­sele, în condiţiile în care peste ju­mă­tate din apartamente aparţin în­că dezvoltatorului.
Aceste situaţii sunt greu de gă­sit în cazul dezvoltărilor cu puţine unităţi. „Un avantaj al ansamblu­ri­lor mici este şi acela că se constru­iesc repede şi pot gestiona mai uşor această imprevizibilitate a fisca­li­tăţii, când nu ştii în acest an cum va arăta Codul Fiscal din anul urmă­tor”, a adăugat Daniel Tudor, de la Volksbank. „Faţă de 2009 am înregistrat o creştere de până la 30% din portofoliu a cererilor în ansambluri rezidenţiale noi, finalizate, cu structuri, suprafeţe şi preţuri ajustate la piaţa din 2010. Noile proiecte, care iau în calcul serios publicul-ţintă, vor reprezenta cu siguranţă o alternativă foarte atractivă în paleta de oferte”, a declarat Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance.
Cu cât numărul noilor construc­ţii va creşte, dezvoltatorii mari, ră­maşi cu multe apartamente pe stoc, vor fi probabil nevoiţi să uite pre­ţu­ri­le din 2008, precum şi pe cele de acum, puţin ajustate. Sau vor uita cumpărătorii de ei.