Dezvoltatorii de apartamente mari au primit o nouă lovitură odată cu majorarea TVA. Ei au mari dificultăţi în a vinde aceste locuinţe, le închiriază cu greu, iar transformarea lor e posibilă în puţine cazuri. Doar o încadrare a acestora în TVA de 5%, conform unui proiect de lege, ar putea aduce o posibilă resuscitare a vânzărilor.
Nevoia românilor de apartamente cu suprafeţe ge­neroase a fost speculată exagerat de developeri în anii trecuţi. Dacă acest lucru poate fi înţeles pentru segmentul îngust al clasei de lux, când vine vorba de ca­tegoriile mediu şi mediu-plus de cum­părători, construcţia unor locu­in­ţe foarte mari e greu de înţeles. Dacă în ţările bogate nu s-au prea construit, exceptând segmentul de lux, apartamente de peste 120 mp suprafaţă utilă, unele doar de două camere, acest lucru a fost posibil în România. Campaniile de PR ale dezvoltatorilor insistau pe sintagme precum „ne-am săturat de locuinţe-cutii de chibrit comuniste şi înghesuite”. Pentru mulţi, calea de mijloc părea exclusă, astfel că soluţia oferită a fost atunci cealaltă extremă - suprafeţe foarte mari şi nu neapărat bine compartimentate. Dintre cei care au optat pentru astfel de apartamente, majoritatea s-au retras, pier­zând o parte sau tot avansul plătit. Dezvoltatorii nu fac acum decât să încerce, prin diverse metode, să minimizeze pierderile prin căutarea de chiriaşi.
Situaţia e întrucâtva similară şi pe piaţa apartamentelor vechi. În ur­mă cu 2-3 ani, se cumpărau apartamente de trei sau patru camere care se recompartimentau pentru a ob­ţine suprafeţe mai mari. În prezent, apartamentele de patru sau cinci ca­mere se vând foarte greu. Mai mult, pot fi văzute tot mai frecvent anun­ţuri de vânzare a acestora, anunţuri cu precizarea că e tehnic posibilă transformarea în două apartamente mai mici.

Băncile permit închirierea, chiriaşii nu-şi permit
O posibilă soluţie pentru aceste apartamente mari nevândute este închirierea. În urmă cu un an, dezvoltatorii susţineau că finanţatorii nu le permit să le închirieze. Argu­mentele împotriva închirierii erau două. Primul era acela că închirie­rea conducea la o degradare a apar­ta­men­tului, care se vindea mai greu ulterior. Al doilea - că pe plan local nu există o piaţă pusă la punct a închirierilor şi că, în plus, contrac­te­le de închiriere serioase, cu res­pec­­ta­rea fermă a termenilor contractuali, se fac foarte rar, în absen­ţa unei culturi a chiriaşului în acest sens. Rea­litatea este însă cu totul alta. Băncile sperau ca, prin uşoare reduceri de preţ, respectivele apar­ta­mente să fie vândute. În ultima perioadă, pentru că nu s-au mai vân­dut, lucrurile au început să se schimbe. „Treptat, băncile îşi dau seama că recuperarea principalului de la dezvoltatori nu mai poate fi fă­cută aşa de repede prin vânzare, nici măcar cu reduceri de preţ, aşa că încep să accepte re­eşalonarea da­toriilor dezvoltatorului, însoţită de permisivitatea în­chi­rierii apartamentelor nevândute”, a declarat Cătălin Zărescu, director de marke­ting al Cagead Intermed. Însă nici în­chirierea acestor apartamente nu e tocmai uşoară. „Nou­ta­tea şi confortul oferit au trecut în plan se­cund acum, când bugetul e cel care primează, aşa încât majoritatea chi­riaşilor din target se orientează spre apartamentele în blocuri vechi”, spune Irina Petrescu, partener la Esop Consulting. Bugetele destinate închirierii s-au redus drastic în ultimul timp, chiar şi în cazul companiilor mari sau al multina­ţio­na­lelor. „În plus, există o suprasaturare a pieţei ofertelor. Drept conse­cinţă, chiriaşii pot să aleagă, chiar şi la un buget accesibil, apartamente de top din zonele rezidenţiale deja consacrate (Nordului, Dorobanţi, Flo­reasca). Prin urmare, apar­ta­men­tele noi poziţionate eventual în alte zone prezintă un interes mai scă­zut”, adaugă Petrescu.

Divizare la apartamentele vechi
În urmă cu 3-4 ani se achiziţio­nau apartamente vechi de trei sau patru camere, care se recompartimentau, se desfiinţau pereţii care nu erau de rezistenţă sau se făceau do­uă spaţii în unul singur mai mare. Au existat şi cazuri în care se achi­zi­ţionau două apartamente la două etaje pentru a face ceva similar unui duplex, chiar dacă nu mereu se res­pecta legislaţia pentru toate etapele transformării. Trendul era clar - suprafeţe cât mai mari. În prezent, se cumpără rar apartamente de trei camere şi aproape deloc de patru camere. Abia în ultimul timp par să-şi aducă aminte cumpărătorii că pentru suprafeţe mai mari trebuie plătit mai mult la întreţinere. Tren­dul s-a inversat, de la suprafeţe tot mai mari la suprafeţe tot mai mici. Mai precis, încep să fie scoase la vân­zare apartamente de patru sau cinci camere, anunţuri însoţite de pre­cizarea că există pentru acestea posibilitatea tehnică de transformare în două apartamente mai mici. În une­le cazuri, transformarea e deja fă­cută de proprietari, după ce au obţi­nut aprobările necesare. Astfel, un apartament de cinci camere de pe bulevardul Burebista din Bucureşti este scos la vânzare după ce a fost di­vi­zat în două apartamente prin în­chiderea unui perete interior şi prin executarea unei uşi de intrare pe casa scării. Fiind la etajul 1, poate fi folosit pentru locuit şi pentru birou. Un alt apartament de cinci camere, de 150 mp, de pe Calea Victoriei este scos la vânzare cu precizarea că exis­tă posibilitatea tehnică de a fi divizat în două apartamente. Un alt apartament de acest gen este scos la vân­za­re cu precizarea că se poate „sparge” în două, existând în plus două uşi de acces din scara principală. Pentru aceste transformări însă, acolo unde sunt posibile, trebuie obţinute o serie de aprobări.

La limita imposibilului
Pentru apartamentele noi cu suprafeţe utile de peste 120 metri pătraţi, printre puţinele speranţe ale dezvoltatorilor rămase cu ele nevân­dute e aprobarea unor amendamen­te la Codul Fiscal privind reducerea TVA la 5% pentru livrarea de locuinţe noi. O schimbare a TVA-ului în acest sens nu e însă sigur că se va face şi nici că va aduce o impulsionare a vân­zărilor. Cât despre transforma­rea apartamentelor noi, părerile sunt împărţite. „Există foarte multe situaţii în care transformarea e teh­nic posibilă, totul e să se facă legal”, a declarat arhitectul Viorel Hurduc, fost preşedinte OAR Bucureşti. „Re­îm­părţirea apartamentelor a fost şi rămâne una dintre soluţii. Este însă de multe ori o soluţie chinuită, mai ales dacă proiectul nu este într-un stadiu incipient. De obicei, în acest stadiu, împărţirea lasă de dorit: pot apărea bucătării incluse în living, fără aerisire naturală, precum şi mul­te alte derapaje”, a adăugat Pe­tres­cu. Mulţi experţi văd soluţia divi­zării ca pe una nerealizabilă, în cele mai multe cazuri, dacă nu s-a făcut încă din stadiul de schiţă, aşa cum au făcut în anii trecuţi Impact şi alţi dez­voltatori. „Spre deosebire de apar­tamentele blocurilor vechi, cele mai multe din cele noi au zonele func­ţionale de la casa scării destul de mici. Dacă există patru ieşiri, e greu de făcut şase sau mai multe. Dacă nu s-a făcut modificarea din stadiul de schiţă, ar mai fi posibil dacă s-a făcut structura fără să se fi făcut compartimentarea, dar şi aşa e dificil”, a declarat arhitectul Cristian Cocioba. „În cazurile în care se poate face tehnic împărţirea, trebuie trase alte trasee pentru utilităţi, alte racorduri şi nu cred că merită”, preci­zea­ză Zărescu.
Dacă uneori aceste transformări sunt posibile, o piedică a fost până de curând şi imaginea firmei. Nu se face, cu alte cuvinte, să marketezi „su­prafeţe generoase” pentru ca apoi să le înjumătăţeşti. Când nu există însă posibilitatea vânzării sau a închirierii acestor apartamente, şi deci nici posibilitatea reeşalonării da­toriilor dezvoltatorului, finanţa­to­rul nu se uită la imagine, cât la bani.