Existenţa unui indice imobiliar al tranzacţiilor şi nu doar al preţurilor cerute de vânzători este unul dintre semnele de normalitate din real estate. În ţările vecine, un astfel de indice există de mult. Transparenţa nu e convenabilă însă tuturor actorilor pieţei. „Norocul” acestora din urmă este că, pentru început, indicele Statisticii va fi mai mult general.

Cumpărarea unei locuinţe e printre cele mai im­por­tante achiziţii pe care le face un om în viaţă. Cu toa­te acestea, în România, preţul cu ca­re se vând efectiv locuinţele este încă ţi­nut sub lacăt. Orientativ, se poate afla cât cere vânzătorul şi se mai ştie faptul că, frecvent, respectiva valoa­re se ne­gociază. Cât timp însă diferen­ţele din­tre preţul de o­fertă şi cel de tranzacţie pot ajunge până la 20%, trans­pa­rentizarea pre­ţu­lui de vân­za­re se dovedeşte ex­trem de utilă pentru po­ten­ţialul cum­părător. Pen­tru factorii de de­ci­zie însă, par prea puţin im­por­tante nevoile cumpă­ră­to­rului. Da­că acestea ar fi fost importante, preţul tranzacţiilor ar fi fost cu­noscut - precum în ţările occidentale, dar chiar şi în cele foste comuniste - de mai mulţi ani.

Despre necesitatea a­ces­tei transparentizări s-a vorbit la noi încă din 2008 şi s-a tot promis de atunci. În va­ra trecută se vorbea de apariţia indi­celui imobiliar oficial la în­ceputul a­nului 2010. Reprezen­tanţii Institutu­lui Naţional de Statis­ti­că (INS) au a­nun­ţat de curând că in­dicele va fi lan­sat în a­ceastă săptă­mâ­nă. Pentru în­ce­put, va fi mai mult la nivel macro. Cu alte cuvinte, până să se maturize­ze, acest indice nu va fi prea detaliat şi va fi util mai mult a­na­liştilor şi mai puţin cumpără­to­ri­lor. Principala mo­tiva­ţie invocată e dificultatea prelucrării datelor centralizate, foarte complexe. Orice lucru început târziu se dovedeşte însă dificil.

Date nefolosite
Toate tranzacţiile cu terenuri şi ma­joritatea tranzacţiilor cu locuinţe trec pe la notari. Faptul că datele pen­tru formarea indicelui sunt luate de la notari e justificat. De la nota­ria­te pleacă spre Statistică un chestio­nar completat de părţile implicate în tranzacţie. Acesta cuprinde informa­ţii precum preţul declarat al tranza­c­ţiei, perioada construirii imobilului, nu­mărul de camere, tipul clă­di­rii, su­­prafaţa utilă şi cea construită, destinaţia (rezidenţial sau altfel), persoa­nă fizică sau juridică. Chestio­na­rul mai cuprinde şi informaţii precum calităţi ale părţilor (dacă e re­zi­dent sau nu), localitatea, sursa de fi­nan­ţa­re, iar la terenuri, calitatea a­ces­tuia (in­travilan, arabil, conţine sau nu plan­taţii etc.). Probleme apar aici cu credibilitatea informaţiilor. As­ta pentru că, mai ales în această pe­­rioadă, există nenumărate tran­zac­ţii făcute între rude, unde preţul nu corespun­de celui de pe piaţă.

Un alt aspect este acela că, mai ales în cazurile în care preţul de tranzac­ţio­nare este peste cel din grilă (cum e cazul locuinţelor centrale, ultracentrale sau al vilelor mai vechi), pentru a se plăti un im­pozit şi taxe notariale mai mici se de­cla­ră un preţ mai mic. Astfel că in­di­cele poate să nu reflecte preţul real de tranzacţionare. „Acest indice imobiliar va scoate în eviden­ţă o latură speculativă a cumpără­to­rului de a­ceastă dată, spre deosebire de anii de glorie a pieţei imobiliare, când speculaţia stătea în mâinile vân­zătorului şi/sau în cele ale agentului imobiliar care a jucat în nenu­mărate rânduri ro­lul arivistului ce do­rea să se îmbo­găţească rapid”, a de­clarat Cătălin Ză­rescu, director de marketing al Ca­gead Intermed. „E lăudabilă apariţia acestui indice şi ar fi de înţeles scă­pările de la început. Ar fi de dorit ca acest indice să colec­te­ze date şi de la cadastru şi de la pri­mării, unde se declară obligatoriu tranzacţia la 30 de zile. În plus, foar­te multe date e­xis­tă şi la bănci. Date centralizate exis­tau şi până acum, doar că nu s-a considerat foar­te utilă prelucrarea lor”, spune A­drian Vas­cu, directorul departamentului de e­valuare al KPMG România. „O altă problemă este actualizarea. Chiar şi când acest indice va fi mai detaliat, informaţii pu­blicate trimestrial şi cu preţurile din urmă cu 5-6 luni ar pu­tea fi prea puţin utile”, adaugă Da­niel Crainic, di­rectorul de marketing al site-ului specializat imobiliare.ro. O altă sur­să, pe lângă notari, pot fi, după o se­lec­ţie, datele de la patro­na­te­le imobi­liare, atrage atenţia Zăres­cu. Aceste date ar putea fi furnizate mult mai actualizat, plecând de la comisionul pe tranzacţie al agenţii­lor imobiliare.

Recoltă slabă, indice nerelevant
Tranzacţiile de azi sunt puţine, iar preţul unora dintre acestea indi­că mai mult cât de „strâns cu uşa” este vânzătorul de dificultăţile financiare decât calităţile intrinseci ale imobilului vândut. În plus, încă nu există o clasificare clară a proprietă­ţi­lor imobiliare, aşa cum e în cazul autoturismelor sau al altor bunuri, pe baza căreia să se poată forma un preţ, în funcţie de cerere şi ofertă. „Un astfel de indice este extrem de benefic, chiar dacă la început ar pu­tea avea anumite lipsuri. În perspectivă însă, prelucrarea acestor date, având în vedere complexitatea unui produs imobiliar, nu ar trebui lăsată doar în seama Statisticii. Ar trebui da­te unor instituţii specializate ges­tio­narea lor, care instituţii nu prea există încă”, precizează Adrian Cri­vii, directorul Darian Rom Suisse.

Nevoia de mister
Chiar dacă la început acest in­di­ce nu poate să schimbe foarte multe lu­cruri, pe măsură ce se îmbunătă­ţeş­te va aduce o transparentizare a pie­ţei imobiliare. Astfel că jucătorii care-şi bazează valoarea contabilă a active­lor pe evaluări din trecut ar pu­tea fi afectaţi. Aici intră mai ales vân­zătorii de imobile rămase cu ele pe stoc, dar şi băncile, ale căror ga­ranţii se pot deteriora ca valoare. „A­cest indice va putea influenţa, măcar după o pe­rioa­dă, reevaluarea colate­ralului băn­cilor”, a declarat Vascu. La aceasta se adaugă şi valoarea proprie­tă­ţi­lor executate silit, care va fi influ­­en­ţată. „Vânzările sunt ori­cum reduse acum. Acest in­dice va în­greuna şi mai mult, în timp, vân­ză­rile speculatorilor cu mar­fa rămasă pe stoc şi ale vân­ză­to­rilor de imobile în general”, a adău­gat Zărescu.

Cum e la alţii
Un indice imobiliar bazat pe tranzacţii există de mult timp în ţă­ri­le occidentale. Interesant este că un astfel de indice au chiar şi ţări ve­ci­ne, foste comuniste, precum Bulga­ria. În plus, în majoritatea ţărilor oc­cidentale, portalurile de imobiliare care sunt lider pe segmentul lor de activitate au elaborat indici imobi­liari recunoscuţi, care stau alături de indici elaboraţi de instituţii oficiale. „În Franţa amintesc barome­trul se­lo­ger.com, în Marea Britanie rightmove.co.uk, iar în Spania indi­cele fotocasa.es în colaborare cu IESE Bu­siness School. În paralel cu aceş­ti indici, există «indicii oficiali», scoşi fie de asociaţiile notariale, fie de ins­titute naţionale de statistică”, amin­teşte Crainic.
În Ungaria, Magyar Nemzeti Bank (MNB) monitorizează preţul proprietăţilor rezidenţiale locale utilizånd trei surse: indicii paraleli ela­bo­raţi de FHB (o instituţie bancară), Origo şi Institutul Maghiar de Sta­tis­tică. Indicele FHB, dezvoltat de FHB Mor­tgage Bank şi Magyar Nemzeti Bank, este bazat pe preţul de închi­de­re monitorizat de FHB şi birourile de finanţe locale. Indicele Origo este ba­zat pe preţul de strigare a proprie­tă­ţi­lor de pe site-ul Origo. MNB utili­zea­ză datele Origo pentru a calcula indicele de preţ al locuinţelor din Bu­dapesta. HCSO are o bază de date con­siderată bună şi completă şi se re­feră, de asemenea, la preţurile de în­chidere a tranzacţiei. În România, ca de obicei, trebuie să mai aşteptăm.