Fondurile de investiţii imobiliare nu au reuşit să anticipeze corect evoluţia preţurilor nici în ultimii doi ani şi nici în prezent. Înainte de a fi siguri că s-au terminat ieftinirile, unii speculatori au început din nou să cumpere angro apartamente. Dezvoltatorii se văd astfel cu bani, greu de strâns altfel, iar speculatorii îşi caută chiriaşi.
Orice estimare privind iefti­nirea sau scumpirea apar­tamentelor în perioada ur­­mătoare e greu de fă-cut. Însă unele firme cu acces la fonduri s-au decis să nu mai aştepte şi au trecut la achiziţia de apartamente „la pachet“. Asta şi pentru că încă nu există o concurenţă pentru acest fel de achiziţii. Nu mulţi au bani, iar o parte din cei care au preferă să mai aştepte. Mai există cazul în care banii să fie plasaţi în altceva, cum ar fi cumpărarea unui imobil de birouri deja închiriat, care aduce venituri si­gure. Drept consecinţă, pentru achi­zi­ţiile de apartamente angro se pot negocia preţuri mai mici, mai ales că principala problemă a dezvoltatori­lor este dată acum de vânzările re­du­se sau chiar de rezilierile unor antecontracte. Pe de altă parte, se poate spune că, pentru tranzacţiile la pa­chet, cei care fac primul pas sunt mai degrabă dezvoltatorii. În „foa­me“ de lichidităţi sau pentru conti­nua­rea proiectelor, aceştia caută spe­culatori cu bani de plasat. Şi au în­ceput să găsească.

Be Igloo a ieşit la „vånătoare“
Unul dintre cele mai active fonduri de pe piaţă în privinţa achizi­ţi­ilor de apartamente este Be Igloo, di­vizia de vânzări a fondului de in­ves­tiţii imobiliare Romania Invest. A­ceş­tia şi-au mărit de curând portofo­liul cu încă 60 de apartamente achi­zi­ţionate din trei proiecte Adama. Ro­mania Invest, înfiinţat în ianuarie 2006, are, în acest moment, un por­tofoliu de aproximativ 800 de aparta­men­te în şapte proiecte imobiliare din Capitală. Aparent paradoxal, fondul ia decizia unor noi achiziţii, deşi a vândut doar puţin din cele achi­zi­ţionate în anii trecuţi. Mai precis, Be Igloo a vândut şi livrat, în 2009, 45 de apartamente complet finalizate şi alte 10 de la începutul acestui an. Re-prezentanţii fondului spun însă că gândesc această afacere ca o inves­ti­ţie pe termen lung, fără a-şi propune neapărat revânzarea în această pe­rioadă. „După mai multe analize, s-a luat decizia unor noi achiziţii“, a de­clarat Bjorn Hauge, Country Mana­ger Romania Invest. Compania nor­ve­giană a deblocat pentru achiziţia de locuinţe din acest an 40 de milioa­ne de euro, sumă ce va reprezenta a­vansurile plătite la semnarea antecontractelor. În portofoliu se găsesc apartamente în proiecte precum Ar­monia Titan, Blue Tower Colentina, My Dream Pipera, Residenz Chitila, Ten Blocks Militari şi Vitan Plati­num Towers. Dintre dezvoltatorii a­cestor proiecte, unii sunt în inso­lven­ţă. Pentru apartamentele nevân­du­te, Be Igloo practică în special procedura rent to buy, la care se adaugă şi „mo­dalităţi de finanţare pentru oamenii cu venituri medii, utile mai ales în a-ceastă perioadă în care băn­cile re-fuză să facă asta“, adaugă Nimrod Zvik, director de marketing Be Igloo.
În general, banii plătiţi de fonduri dezvoltatorilor, în primă fază, nu depăşesc 10-15%. Puterea de nego­ciere diferă, clauzele contractuale de asemenea, iar, la nevoie, banii se re­cuperează mult mai uşor decât o poate face cumpărătorul obişnuit.

Dezvoltator fără bani, vånd bloc
Luna trecută, compania cu capital românesc Euro Market Services a vândut un întreg bloc de lângă Piaţa Alba Iulia. Este vorba despre Dece­bal Tower, un imobil de zece etaje compus din 20 de apartamente de lux de două, trei şi patru camere, şi un penthouse. Cumpărătorul, Auto­vit, a preluat prin contract de nova­ţie împrumutul făcut de vânzător la GarantiBank International. Rezulta­tul este că firma din complexul co­mer­cial Vitan Bârzeşti a semnat an­te­contract pe tot blocul pentru apro­xi­­mativ 2,9 milioane de euro plus TVA. Această tranzacţie a fost una specifică de distressed, în care dezvoltatorul se afla în incapacitate fi­nanciară de a finaliza investiţia şi nu avea prea multe posibilităţi de a re­turna banii băncii, ca urmare a vân­zărilor foarte reduse. Euro Market a ajuns să accepte, în octombrie 2009, ca solvabilitatea ofertantului să fie de 500.000 de euro, din lipsă de ofer­te. Asta după ce înainte cereau ca pra­gul de solvabilitate să fie de 3,5 milioane de euro. Compania nu ex­clu­dea anul trecut varianta ca, în ca­zul în care o eventuală a doua etapă de licitaţie nu are succes, să aprobe vânzarea cu orice preţ de ofertă de peste 1,5 milioane de euro.

Ciprioţii, printre speculatorii locali activi
În piaţă se vorbeşte despre pre­zen­ţa unor fonduri cipriote de in­ves­tiţii care vânează achiziţii de pachete de apartamente la preţ redus. Secure Investments II a făcut-o deja în lu­ni­le trecute, prin achiziţia a 33 de a­partamente în Doamna Ghica Plaza. Fondul cipriot nu excludea, la acel moment, noi achiziţii. „Au profitat că proiectul Doamna Ghica Plaza este finalizat şi au cumpărat 33 de apartamente, urmând a le închiria pe trei ani. Probabil le vor vinde în momentul în care preţurile din pia­ţă vor creşte suficient“, a declarat Avi Shloush, general manager Doam­na Ghica Plaza.

Benevo pune accent pe închirieri
Benevo a făcut iniţial antecontracte pentru 907 apartamente, dar o parte nu au fost predate la timp ori s-a renunţat la dezvoltarea lor. Gru­pul a rămas cu aproximativ 700 de a­par­ta­mente precontractate, din care a­proximativ 100 sunt în proprietatea companiei. Benevo nu a precizat da­că mai urmăreşte achiziţii în această perioadă, având deja un portofoliu destul de mare nevândut. „Com­pa­nia continuă dezvoltarea pe segmentul chiriilor rezidenţial nou şi al vân­zării în rate. În piaţă au existat semnări la pachet în ultimele luni“, a declarat Oana Ivan, General Mana­ger al Benevo. Această firmă, alături de Be Igloo, este una dintre principalii achizitori care confirmă afir­ma­ţia de anul trecut a Colliers, conform căreia aproximativ 3.000 de a­partamente noi de pe piaţa Capitalei aparţin speculatorilor imobiliari.

Vånzări reale sau marketing?
Aspectele care diferenţiază achi­zi­ţi­ile făcute acum „la pachet“ faţă de cele din urmă cu doi-trei ani sunt poziţionarea proiectului şi calităţile acestuia, fiindcă speculatorii nu mai cumpără apartamente în orice tip de proiect. De altfel, şi speculatorii, şi cumpărătorii simpli sunt mai atenţi. Astfel că, pe lângă plusul de lichidi­tăţi care intră în posesia dezvoltato-rului, speculatorul îi aduce acestuia şi un câştig de imagine. Cu alte cu-vin­te, dacă de la un dezvoltator se cumpără mai multe locuinţe odată, se presupune că respectivul proiect are calităţi.
Unii analişti nu exclud însă faptul ca anumiţi dezvoltatori să ape­le­ze la astfel de anunţuri doar ca u­neal­tă de marketing. „Nu exclud va­rianta ca anumiţi dezvoltatori să apeleze la astfel de metode pentru a da un plus de imagine proiectului. Să nu uităm că, în anii trecuţi, mulţi dezvoltatori prezentau cifre de vân­zări intenţionat umflate, pentru a su­gera că există cerere pentru pro­iectul lor“, a declarat Mircea Cleciu, director general al Neocasa. „Ori­cum, verificarea veridicităţii acestor informaţii cere timp“, a adăugat Cle­ciu. În plus, chiar şi aceste achi­ziţii se întâmplă să dureze până la fina­lizarea tuturor formalităţilor. Uneori se mai înregistrează şi renunţări pe parcurs, aşa cum s-a întâmplat în ultimele luni. „Nu toate negocierile sau discuţiile începute se concreti­zează în contracte finale. Asta nu în­seamnă însă că aceste negocieri nu sunt reale. În plus, negocierea pen­tru un pachet de apartamente poate dura de la câteva luni la o jumătate de an“, nuanţează Oana Ivan, mana­gerul Benevo. Indiferent dacă achi­ziţiile se finalizează sau nu, în primă instanţă măcar, dezvoltatorii imobi­liari ies în câştig.