Dosarele „Prima Casă“ au ajuns cu succes şi în „curtea“ unor dezvoltatori aflaţi deja în insolvenţă, cumpărătorii fiind atraşi de apartamentele finali­zate şi ieftine ale acestora. La polul opus se află dezvoltatorii care au proiecte în faze incipiente. Dosarele ajunse la aceştia au ca rezultat locuinţe făcute în grabă sau nefinali­zate, solicitantul riscând să piardă avansul şi cheltuielile preliminare.
Foarte mulţi dintre dezvol­tatorii imobiliari cu vân­zări reduse au început construc­ţia în urmă cu doi sau trei ani, cu costuri extrem de mari. Unii dintre aceştia au intrat deja în insolvenţă la cererea creditorilor, alţii au cerut ei înşişi insolvenţa. Cei din ur­mă au decis acest lucru în principal pentru a-şi putea vinde apartamen­tele sau chiar pentru a le finaliza, pro­tejaţi fiind, în perioada reorganizării judiciare, de plata datoriilor mari acumulate. „Există tot mai mulţi dezvoltatori care a­jung să fie in­teresaţi de intrarea în insolvenţă. Preţul apartamentelor acestora este, de obicei, mai scă­zut“, declară Da­niel Tudor, şeful di­viziei de real es­tate a Volksbank. În ultima perioadă, băncile nu mai sunt atât de reticente faţă de accep­tarea reorganizării judiciare, deoa­rece în cazul multor pro­iecte aceasta este una dintre cele mai viabile opţiuni pentru recuperarea crean­ţe­lor. „Scopul insolvenţei este ad­mi­nistrarea judiciară. Rezultatul este că nu se va putea amâna vânzarea apartamentelor, chiar şi la pre­ţuri reduse, pentru că asta este principala lor susţinere financiară în ve­de­rea returnării datoriilor către cre­di­tori“, explică avocatul Nicolae Rusu, partener al Casei de Insolvenţă Tran­sil­vania (CITR). Astfel, unii dintre cum­­părătorii prin programul „Pri­ma Casă“ au optat pentru apar­ta­men­tele mai ieftine ale acestor dezvoltatori.

Exemple concrete
Merită subliniat că opţiunea pentru apartamentele aparţinând dezvoltatorilor aflaţi în insolvenţă s-a fă­cut în cazul locuinţelor finalizate sau în stadiu avansat de finalizare. Aprobarea vânzării acestor active nu este în general o problemă pentru ma­sa creditorilor, având în vedere că banii şi clientul sunt asiguraţi. „Ca­zuri de dezvoltatori aflaţi în in­solvenţă şi în apartamentele cărora locuiesc deja cumpărători prin programul «Prima Casă» sunt mai mul­te în ţară. Exemplific aici doar fir­me­le Redrock şi Cartesian Invest, pen­tru că le cunosc mai bine“, decla­ră Rusu.
Redrock, cunoscută datorită pro­iectului Emerald Gardens, a intrat în insolvenţă anul trecut în septembrie, iar în decembrie s-a aprobat primul dosar „Prima Casă“ pentru un apartament dezvoltat de firmă, la care s-au adăugat şi altele. Cartesian, care dezvoltă proiectul Sun City, este în insolvenţă din mai 2009 şi are deja câteva dosare „Prima Casă“ în ultimele faze de aprobare. „Situarea dezvoltatorilor în astfel de cazuri re­duce preţul. Pe de altă parte, chiar şi dacă se ajunge la faliment, scăde­rea poate fi de 25-30% în multe ca­zuri. Asta pentru că se face vânzarea la preţ de lichidare“, precizează a­voca­tul de la CITR.

Insolvenţă cu perspective
Detaliile privind noua formulă a programului „Prima Casă“ nu sunt cunoscute încă, la fel cum nu se ştie nici când se va implementa, în ipo­teza că acest lucru se va întâmpla. Dacă şi implementarea Programului cu banii daţi la finalizare s-a prelungit până în vara anului trecut, după ce iniţial s-a propus lansarea în 2008, cu atât mai dificilă s-ar putea dovedi încurajarea construcţiilor de la zero. Asta pentru că ar presupune elibera­rea sumelor de bani pe faze de exe­cuţie, în urma verificării acestor fa­ze, proces extrem de complicat. Mai degrabă vom asista la încurajarea, cel puţin în primă instanţă, a finali­zării unor proiecte construite în dife­rite faze decât a locuinţelor noi“, este de părere Adrian Crivii, preşe­dinte Darian DRS. Or, printre aceste din urmă proiecte se află tot mai multe ai căror dezvoltatori, din lipsă de vân­zări şi sub presiunea datoriilor, intră în insolvenţă, cu proiectele fi­na­lizate sau într-un stadiu extrem de avansat. Un viitor program „Prima Ca­s­ă“ le poate fi util acestora, aşa cum le-a fost şi până acum unora din­tre dezvoltatorii intraţi în insolvenţă. „Există deocamdată o oarecare reţinere, de negăsit în ţările ma­ture economic, faţă de achiziţiile de la cei în insolvenţă. Cu aceşti dezvol­ta­tori se pot negocia la preţuri mai mici proiecte superioare calitativ şi finalizate. În afara imobiliarului exis­tă nenumărate cazuri în care fir­mele în insolvenţă au vânzări şi acti­vi­tate optime, iar acest lucru ar fi be­ne­fic şi pentru piaţa imobiliară“, a de­clarat Raluca Năstase, avocat la Bi­riş Goran. Pentru viitorul program „Prima Casă“, aceste proiecte ar fi foar­te potrivite, consideră Năstase.

Riscul proiectelor abia începute
Şi în cazul Programului „Prima Casă“ este foarte important ce dez­vol­tator alege cel care îşi pregăteşte dosarul de credit. Având în vedere că banii de la bancă se dau abia la finalizare şi doar în cazul terminării apartamentului într-o perioadă scurt­ă de timp, proiectele aflate în fază incipientă sunt foarte riscante. Tot riscantă este şi alegerea unui dez­voltator fără putere financiară sau fără un istoric al proiectelor în spate. „Am aflat de un dezvoltator încă din iulie, de la o agenţie imobi­liară. Apartamentul încă nu exista, era doar aer, atunci se începea de la zero“, ne-a declarat un client care a dorit să rămână anonim. „Dosarul mi s-a aprobat în septembrie şi în de­cembrie am intrat în casă. Am însă prieteni care au pierdut toţi banii de avans şi celelalte cheltuieli, pentru că dezvoltatorul lor nu s-a încadrat în termen“, a adăugat el.
Mai pot exista situaţii, în această perioadă, de dezvoltatori care intră în insolvenţă. Asta pentru că data-li­mită de finalizare e prea aproape, iar proiectul e abia la început sau chiar la zero. Iar clienţii care aleg, prin Pro­gramul „Prima Casă“, un apartament al unui astfel de dezvoltator riscă să piardă, de la caz la caz, între 3.000 şi 5.000 de euro, în care se in­clud avansul, banii daţi la notar pe în­tocmirea precontractului şi alte chel­tuieli preliminare. Pe de altă par­te, faptul că anumiţi dezvoltatori se văd cu clienţii asiguraţi datorită Programului „Prima Casă“ îi face să se grăbească pentru a se încadra în termenul stabilit de bănci. „A trebuit să refac apartamentul aproape total. Bine că măcar l-au terminat“, ne-a de­clarat un cumpărător care a achi­zi­ţionat un apartament făcut în gra­bă, în sudul Capitalei. „«Prima Casă» facilitează până la un punct obţine­rea de fonduri, însă nu implemen­tează norme de protecţie pentru niciuna din părţile contractante“, a declarat Theodora Geangos, avocat la Schonherr şi Asociaţii.

Atenţie la falimente!
Aceste situaţii nu sunt încă un fenomen. „Având în vedere că tot mai mulţi dezvoltatori intră şi ar pu­tea intra în insolvenţă, e posibil ca printre apartamentele acestora să se găsească şi dosare aprobate «Prima Cas㻓, a confirmat Rusu. Problema este că, mai ales presaţi de termene, in­solvenţa este deseori imprevizi­bi­lă. „Insolvenţa este destul de greu de previzionat, având în vedere că si­tuaţia economică a unei societăţi se poate modifica într-un interval mai scurt de 2-6 luni“, declară Emeric Do­mokos-Hancu de la Schönherr.
Până la încheierea perioadei depunerii dosarelor „Prima Casă“, în 14 februarie, mai sunt doar câteva zile. E greu de crezut că, presaţi fiind de timp, promitenţii cumpărători prin „Prima Casă“ se vor uita, măcar acum cu atenţie, de la cine vor să cum­pere apartamentul.