Foarte multe companii au cumpărat mari suprafeţe de teren pe vârf de preţ şi aşteaptă, cu banii astfel blocaţi, revenirea tranzacţiilor. Unele dintre aceste firme au cumpărat terenuri pentru a construi, altele pentru a revinde. Nici unele, nici altele nu se mai pot aştepta la mare lucru, pe termen scurt, de la aceste terenuri. Unele îşi permit însă să aştepte.
Situaţia marilor loturi de te­ren ale companiilor depinde extrem de mult de puterea lor financiară. Pentru firm­e­le cu acces mai dificil la finanţare, aş­teptarea revenirii pieţei terenurilor se dovedeşte tot mai grea. Nici fir­mele puternice nu au o poziţie de in­vidiat pe acest segment imobiliar. Acestea din urmă nu au niciun mo­tiv serios de a construi în această pe­ri­oadă, indiferent de destinaţia ter­e­nu­lui. Asta pentru că dezvoltările de birouri sau logistică au o rată de ne­ocupare mărită, iar pentru viitoarele ansambluri rezidenţiale nu se ştie când va merita o investiţie de am­ploa­re. Cât despre mall-uri, acestea se dezvoltă, atunci când nu sunt amâ­nate, aproape inerţial, cu con­struc­ţii începute înainte de criză. O altă diferenţiere care trebuie făcută este aceea între terenurile echipate cu utilităţi, infrastructură rutieră sau PUZ clarificat şi cele aflate în câmp, izolate. Dacă investiţiile în pri­mele pot avea o oarecare perspectivă pe termen lung, ultimele sunt doar bani aruncaţi pe fereastră.

Speculatorii care nu mai vin
Unul dintre semnele importante că o piaţă se mişcă este acela al pre­zenţei speculatorilor. La noi, pre­zenţa lor este privită doar prin impli­ca­­ţiile negative pe care le-au avut asu­pra creşterii foarte rapide a pre­ţu­rilor. În general, aceştia sunt însă in­vestitori care îşi asumă riscuri ba­za­te pe nişte estimări care se pot do­vedi bune sau nu. Nu doar speculatorii au contribuit însă la scumpiri. Unul dintre motivele pentru care preţurile au fost atât de ridicate a ţi­nut şi de cumpărători, de end-useri sau mari companii, care achiziţio­nau terenuri mai mari sau mai mici. „În special marile companii credeau că pot obţine chirii şi yield-uri suficient de mari încât să se justifice achiziţia la un preţ ridicat a tere­nurilor“, aminteşte Ionuţ Ciocan, consultant senior al DTZ Echinox. Cei mai mulţi s-au înşelat. „Există acum puţini întreprinzători care es­ti­mează că pot cumpăra avantajos, amânând începerea investiţiei în construcţie peste câţiva ani“, declară Mihai Stan, director general al Top Estate. „Este clar că de pe piaţă au dis­părut speculatorii imobiliari. Ni­meni nu poate garanta în această perioadă că un preţ plătit astăzi nu va fi un preţ mare sau mai mic peste câteva luni. Nu se mai cumpără tere­nuri pentru investiţii, ci doar pen­tru construcţii”, declară Constantin Pru­teanu, reprezentant al firmei Euro­Est. Şi cele mai multe dintre acestea sunt terenuri mici, pentru construcţii de amploare redusă.

Terenul, mai ieftin decåt utilitaţile
Dacă nici terenurile bine am­pla­sate şi utilate nu prea se vând, cu atât mai puţin se pot înstrăina cele fă­­ră astfel de calităţi. Singura şansă ca un teren să se vândă, măcar în per­spec-ti­vă, este să fie bine plasat, să aibă drum asfaltat aproape, PUZ aprobat şi utilităţi în proximitate. „În toate ca­zu­rile, dezvoltatorii se ocu­pă şi de a­ducerea utilităţilor, au­to­rităţile loca­le neimplicându-se din acest punct de vedere”, aminteşte Pruteanu.
Investiţia în astfel de îmbună­tă­ţiri, ce depăşeşte frecvent preţul te­re­nului, se dovedeşte foarte costisitoare, mai ales în această perioadă când e greu de obţinut finanţare. În plus, exceptând end-userii, nu există o perspectivă clară a cererii. „Cât de­spre terenurile extravilane, investi­ţii­le au fost adesea marcate de iluzia transformării statutului lor în intra-vilane, de speranţele deşarte create de vânzători cum că se vor trage uti-lităţi acolo”, adaugă Stan. Mai mult de­cât atât, pe această piaţă a cumpă­rătorilor, în prezent, nu în puţine cazuri, „este vorba de active grevate de ipoteci, ce sunt o sursă de nego­ciere redusă la vânzător”, consideră Adrian Crivii, director general Da­rian RomSuisse.
Pe de altă parte, „merită amintite aici şi marile achiziţii de terenuri pen­tru agricultură şi pentru care in­vestitorii sunt în continuare interesaţi”, declară Pruteanu. În aceste din ur­mă cazuri nu e o nevoie aşa de ma­re de investiţii în utilităţi.

Tranzacţii şi oferte puţine
Printre tranzacţiile din ultimele luni, amintim vânzarea terenului Imo-trust Arad cu 7 milioane de euro plus TVA. Dintre cele mai re­cente anunţuri de ofertă se eviden­ţiază un teren din Giurgiu al firmei Astra Română, ofertă care urmează a fi aprobată. O altă ofertă ce urmează a fi aprobată de AGA este un teren din Ploieşti de 8.000 mp al Uzuc, scos la licitaţie cu puţin peste două milioane de euro, cea mai probabilă destinaţie fiind un spaţiu industrial. Cea mai importantă tranzacţie cu te­renuri începută anul trecut şi fina­lizată în 2009 a fost achiziţia celor de la Lieberech & Wood - 60 de hec­tare pe Autostrada Soarelui, pentru a construi, anul viitor, o nouă zonă comercială.

Mari portofolii de terenuri
Marile terenuri achiziţionate de companii în anii trecuţi şi rămase încă fără construcţii sunt în continuare pândite de investitorii care aşteaptă ca proprietarii să ajungă în situaţii financiare limită. Nu toate terenurile sunt însă de vânzare în acest moment. Printre firmele cu astfel de mari suprafeţe, de la sute la zeci de hec­tare, amintim: dezvoltatorul irlandez BlackPearl, Adama, italienii de la Nusco, irlandezii de la RI Investment Grup, Cefin Real Estate, Moritz sau Westhouse Group.
„Destinaţia terenurilor diferă de la caz la caz. Aş aminti aici Immoeast, care deţine 28 de hectare în Mogoşoaia, cu destinaţie logistică, Willbrook, cu 15 hectare în Pipera, cu destinaţie mix-use, şi 17 hectare în Băneasa, lângă Şcoala Româno-Americană, precum şi terenurile din Chitila ale Nova Imobiliare (62 de hectare) sau Cityring Property (20,6 hectare)”, spune Ionuţ Ciocan, consultant senior al DTZ Echinox. De asemenea, Bluehouse Capital, într-un joint venture cu Millenium Logistic Parks, deţine 56 de hectare în Popeşti Leordeni, pe care amână de mai bine de un an dezvoltarea unui parc logistic.
Printre firmele afectate de criză putem aminti Martinsa Fadesa, care are 45 de hectare lângă Bucureşti, în comuna Ştefăneşti, cu destinaţie rezidenţială. „Există terenuri precum cele deţinute de Soravia (destinaţie diversă, având în vedere poziţionarea faţă de centura de nord a Bucureştiului şi faţă de viitoarea auto­stradă A3), Cityring (destinaţie comercială şi rezidenţială) sau Immoeast (industrial/logistic), terenuri care au un potenţial suficient de ridicat pentru a surclasa di­ficultăţile financiare”, consideră specialistul DTZ Echinox.
Indi­ferent de calităţile terenurilor deţinute sau de puterea financiară, nici unul dintre proprietarii acestor mari terenuri nu şi-au dorit la achiziţionare să le ţină ne­folosite pentru aşa de mult timp. În plus, pe cei mai mulţi dintre aceştia, dato­rii­le create la achiziţionare îi presează tot mai mult.