Dacă şi proiectele aproape finalizate au probleme în atragerea finanţării, situaţia este mult mai dificilă pentru cele oprite la jumătate sau la fundaţie. Finanţatorii nu au răbdare şi nici încredere în faliment şi în redresarea foarte puţin probabilă de după o eventuală reorganizare judiciară, pentru că le blochează banii. Cumpărătorii lipsesc. Toţi actorii pieţei îl aşteaptă pe... Godot.
Cele mai multe proiecte rezidenţiale sunt făcute cu bani de la bănci în proporţie de 70-80%. Finanţarea acestora se face însă pe faze de construcţie, iar fiecare fază trebuie să îndepli­nească anumite condiţii de realizare. Proiectele suspendate care au nevoie de finanţare nu-şi mai pot aduce, de obicei, o contribuţie proprie la fondurile de dezvoltare, care să permită finanţarea, din mai multe motive. Unul ar fi acela că nivelul de vânzări e sub nivelul convenit iniţial cu fi­nan­ţatorul. Un altul - că suma preconizată a fi obţinută din antecontracte este mai mică. Cumpărătorii nu se mai grăbesc acum să cumpere nici măcar proiecte finalizate, cu atât mai puţin proiecte existente doar pe hârtie. Rezultatul este că dezvoltarea acestor proiecte este blocată, conti­nuarea lucrărilor nefiind susţinută nici de cumpărători şi nici de bănci. În acest timp, proiectele cu finanţare proprie sunt extrem de puţine.

Insolvenţa conduce foarte rar la redresare
La intrarea în insolvenţă, dezvol­ta­torul nu mai e partener cu finan­ţa­torul, ci pe baricada opusă. Dezvolta­torii au însă avantajul de a câştiga 3-6 luni, pentru că există un calendar cu termene procedurale. Sunt însă cazuri în care până să se des-chidă planul de insolvenţă durează şi un an sau mai mult.
La intrarea în faliment se pierde credibilitatea atât faţă de bancă, dar şi faţă de constructori sau clienţi. Pu­ţini ar  cumpăra un apartament sau ar da bani pe viitor cuiva care a trecut la un moment dat prin faliment. „Băncile au reticenţă la insolvenţă, pentru că şansele de reorganizare sunt foarte reduse: doar 2,5% din do­sa­rele trecute prin insolvenţă au şan­se ca, după ieşirea din reorganizare, să se pună pe picioare, reiese din practică”, declară Mircea Cotiga, di­rector la Unicredit Ţiriac Bank, de­par­­tamentul Recovery and Fraud Pre­vention. „Nu avem un sistem bi­ne pus la punct pe reorganizare judiciară”, adaugă Cotiga. Asta chiar şi în condiţiile în care o firmă îşi cere in­solvenţa, pentru că atunci trebuie să vină cu un plan de reorganizare va­labil, care urmează să fie aprobat de judecătorul sindic şi masa creditorilor. În plus, un proiect care nu a mers pe creştere e puţin probabil să meargă pe scădere.

Cåteva avantaje pentru firma cu probleme
Insolvenţa poate avea şi câteva avantaje pentru firmele care şi-o cer. Aceste avantaje sunt însă foarte pu­ţine şi, în plus, nu multe firme cu­nosc legislaţia în acest sens. Pe lângă aspectele negative enumerate mai sus, partea bună a insolvenţei este că firma în cauză e la adăpost de creditori, bănci. Cel mai adesea, firma nu trebuie să plătească dobânzi şi pena­li­tăţi. Pe de altă parte, în tot acest timp, firma poate să urmărească pro­priii debitori în vederea resuscitării. Există şi alte avantaje: planul poate presupune doar plata parţială a creditorilor, contractele în derula­re nu mai pot fi denunţate pe motiv de insolvenţă, iar acţiunile judiciare îm­potriva averii debitorului se suspendă. Ca urmare a modificărilor din 17 iulie în legislaţia pe insolven­ţă, în articolul 27, alineatul 5 se spu­ne că cererea debitorului se va judeca de urgenţă în termen de cinci zile în camera de Consiliu. „Avantajele în acest sens sunt acelea că, iniţiativa aparţinând societăţii, nu este luată prin surprindere de cererea debitorilor”, informează reprezentanţi ai Casei de Insolvenţă Transilvania.
Totodată, se poate face o renego­ciere a contractelor în derulare şi o renegociere a altor contracte cu costuri reduse. De asemenea, firmei nu i se vor întrerupe utilităţile, iar plă­ţile sunt efectuate în cursul procedu­rii printr-un cont bancar unic, care nu poate fi poprit. În plus, compania poate utiliza creditul comercial de care a beneficiat înainte de deschi­derea procedurii. Articolul 93 ali­neatul 1 din Legea insolvenţei modificată avantajează, de asemenea, fir­ma aflată în insolvenţă. Astfel, obl­i­ga­ţiile unui dezvoltator în insolven­ţă pot fi executate dacă preţul din contractul cu dată certă a fost achitat integral de cumpărător sau poate fi achitat la data cererii cumpărătorului de executare a respectivei obli­gaţii. De asemenea, obligaţia rezultată din contractul de vânzare va fi executată dacă bunul respectiv pe care-l cere cumpărătorul nu are o im­portanţă determinantă pentru reu­şita unui plan de reorganizare.

Băncile, incapabile să resusciteze proiectele
Băncile au încurajat boom-ul imobiliar, iar acum nu prea mai pot să oprească această cădere, deşi văd cum le scade valoarea ipotecilor. „Băncile au acordat prea multe cre­di­te în trecut, dar nu prea au avut ce face, aşa a fost piaţa. Acum blocăm şi e la fel de firesc. Marea problemă în piaţă este acum la clientul de rând”, declară Daniel Tudor, şeful diviziei de real estate a Volksbank. Dacă reorganizarea judiciară nu prea este agreată de bănci, acestea recomandă reorganizarea în afara procedurii insolvenţei.
Pe de altă parte, administrarea unei societăţi de real estate este ex­trem de dificilă. „Nu suntem dispuşi să vindem foarte ieftin activele care ne garantează expunerile. Valoarea activelor ţine foarte mult de ceea ce poate genera pe viitor”, declară Cotiga. Un proiect blocat nu pare a avea însă prea multe şanse să ge­ne­reze ceva în viitorul apropiat, dacă nu e ajutat de bănci. O vină pentru această stare de lucruri o are şi mo­dul în care s-au desfăşurat dezvoltă­rile locale.
În Vest, avansul de la cumpă­ră­tori este ţinut într-un cont de es­crow. Aici, avansul de 20-30% e fo­lo­sit de dezvoltatori, iar când apar pro­bleme nu mai pot fi recuperaţi banii. Prin­tre proiectele amânate, ale căror ter­mene de finalizare nu sunt si­gure, amintim Planorama - ca­re a beneficiat de creditare de la Pi­raeus Bank, In­finity Residence - cu bani de la Uni­Credit, Blue Tower - fi­nanţare de la Alpha Bank, Sigma Re­sidence – sus­­ţinut de Bank of Cy­prus, sau Sun­set Residence - deţi­nut indirect de banca austriacă Volk­s­bank şi omul de afaceri israelian Uri Heller. Amin­tim aici şi proiectul Primăvara Luje­ru­lui, unde se lucrează deocamdată la subsolul ansamblului, cu speranţa că în februarie vor începe lucrările la etaje. Primăvara lucre­ază cu finan­ţare de la Credit Europe Bank.

Perspective - alţi investitori
Principalii finanţatori ai proiectelor, băncile, nu au experienţa unor cazuri ase­mănătoare anterioare de blocaj. „Băncile nu pot găsi soluţii şi deocamdată nicio bancă nu-şi asumă pierderea din cauza deprecierii investiţiei în raport cu creanţa. Dacă nu va veni o componentă equity din partea unor investitori, îmi este greu să cred că se poate găsi o rezolvare mai devreme de un an pentru aceste cazuri”, estimează Tudor.
Costurile cu resursele umane implicate şi cu construcţia în sine sunt mult mai mici decât în trecut, dar tot este nevoie de o investiţie pentru a continua dezvol­tarea, care nu va veni din partea băncilor, ca urmare a riscului mare. „Mo­mentan se va prefera blocarea efectivă a oricărui demers până la lămurirea atât a statusului politic, cât şi economic”, declară directorul de la Volksbank.
Totul va depinde de cât de repede îşi va reveni finanţarea la nivel micro a pieţei, consumer financing-ul. „Cea mai bună variantă ca perspectivă ar fi trecerea acestor active toxice în SPV-uri separate în proprietatea băncii, dar care astfel pot fi mult mai uşor gestionate. Din păcate, nu cred că se poate în acest moment în România un astfel de demers”, declară Tudor. Până una alta, se pare că fiecare din jucătorii pieţei, dezvoltatori, bănci, investitori, consumatori finali, se aşteaptă unul pe altul.