Dacă în trecut dezvoltatorii făceau adesea contractele de vânzare a apartamentelor după bunul plac, în prezent cumpărătorii au posibilitatea să se asigure mai mult. Asta pentru că acum cei care vor să vândă acceptă mult mai uşor negocierea unor contracte ferme, cu clauze de asigurare a cumpărătorilor. După ţepele din trecut, aproape totul depinde acum de cumpărători.
Există încă foarte mulţi oa­meni care au de dat zeci de mii de euro la bănci pentru casa dorită, dar pe care nu o vor avea niciodată fiindcă dezvoltatorii au intrat în faliment. Alţii riscă să fie daţi afară din casa pusă ga­ranţie pentru a cumpăra o locuinţă nouă care nu s-a mai construit. Mai sunt, de asemenea, extrem de mulţi cumpărători care trebuiau să aibă cheile de la viitoarea lor casă încă din 2008, dar nu se pot bucura de aceasta, fiind amânaţi cu lunile, în continuare.
Vina pentru toate acestea nu o au doar dezvoltatorii, sau criza actuală. Şi cumpărătorii au partea lor de vină fiindcă s-au grăbit să semneze contracte cu ochii închişi, fără a încerca să se protejeze într-un fel. De con­dam­nat este şi atitudinea băncilor, care au dat credite oricărui dezvoltator şi oricărui potenţial cumpărător. Nici legislaţia românească nu a ajutat cu nimic în sensul protejării in­ves­tiţiilor, aşa cum se întâmplă în Vest. Cu toate acestea, au existat şi în anii trecuţi cumpărători care au des­chis ochii mai bine când au negociat cu un dezvoltator. Cu atât mai mult ar putea cumpărătorii să fie prudenţi acum, când deschiderea vân­ză­­torilor spre negociere este mai mare.

Cum cumpărăm cu riscuri minime
Decizia cumpărării unui apartament trebuie corelată cu asistenţa unui specialist. Legislaţia româneas­că nu oferă decât o vagă protecţie a cumpărătorului în absenţa unei atitudini active a acestuia în sensul informării specializate. Sunt impor­tan­te atât alegerea dezvoltatorului, cât şi modul în care se negociază clau­zele din contract. „Există me­to­de prin care se pot achiziţiona apar­tamente off-plan într-un mod diligent (văzând istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel încât drepturile şi obligaţiile păr­ţilor să fie bine stabilite”, a de­clarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garanţie bancară este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumpărătorului. „Refuzul vânzătorului de a pune la dispoziţie garanţii contractuale ridică mari semne de întrebare asupra seriozi­tăţii dezvoltatorului şi chiar asupra bonităţii sale, când nu poate furniza o scrisoare de garanţie bancară”, a declarat Cristina Maxim, avocat par­te­ner Boştină şi Asociaţii.
La acestea se poate adăuga autentificarea la notar a promisiunii de vânzare-cumpărare, în care să se pre­vadă „dreptul promitentului cum­pă­rător de a dispune rezoluţiu­­nea contractului în caz de culpă a dezvoltatorului fără alte formalităţi, în baza pactului comisoriu de grad IV”, de­clară avocatul Laurenţiu Veţe­leanu. „În acest din urmă caz, am avea si­tuaţia în care promitentul cum­pără­tor poate să-şi recupereze banii di­rect prin executarea silită a contu­ri­lor bancare sau a bunurilor dezvoltato­rului imobiliar”, adaugă Veţeleanu.
Până să se ajungă la aşa ceva însă e bine să se evite dezvoltatorii „no name” sau măcar cei care refuză să ofe­re o scrisoare de garanţie banca­ră. Simpla întabulare a unei pro­mi­siuni de vânzare-cumpărare nu-l pro­tejează pe cumpărător de riscul neexecutării contractului de către vânzător. Astfel, „dacă dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la terme­nul stabilit, simpla existenţă a unei promisiuni întabulate nu-i este de folos cumpărătorului, care nu are niciun interes să o transforme în in­stanţă în contract de vânzare-cum­pă­rare, dacă nu există un imobil finali­zat”, precizează Cristina Maxim.

Banii din penalizări, falsă consolare
Dacă un proiect este în curs de fi-nalizare, dar are întârzieri, discuţia se poartă doar în cazul în care contractele au fost semnate cu clauze fa­vo­rabile atât vânzătorului, cât şi cum­părătorului. Dezvoltatorul trebuie să fie însă solvabil. În alte situa­ţii nu prea există şanse de recupe­rare, parţială sau totală, a banilor de la dezvoltatori, în cazul în care cum­părătorul alege rezoluţiunea (de­nun­ţarea) contractului. Cu alte cu­vinte, dacă dezvoltatorul e insolvabil şi contractul nu a fost bine făcut, ba­nii sunt ca şi aruncaţi pe geam, si­tuaţie în care se află foarte mulţi dintre cei care şi-au propus să cumpere un apartament în anii trecuţi.
Dacă însă dezvoltatorul este sol­va­bil şi contractul e bine făcut, în­târ­zierile fără sfârşit în predarea apar­tamentului pot da ocazia cumpără­to­rului ca, asistat de un avocat, să-şi recupereze într-un târziu banii. To­tul depinde şi aici însă de fiecare contract în parte. Acceptarea încasă­rii banilor de la dezvoltator de pe urma penalizărilor de întârziere e doar o falsă consolare dacă se pune în balanţă valoarea actuală a apartamentelor şi suma care s-a plătit la preţul vechi. „A te mulţumi cu banii din penalizări este bine pe termen scurt, dacă dezvoltatorul are capacitatea de a finaliza proiectul şi ră­må­ne în piaţă, dar e greşit pe termen lung”, declară Veţeleanu.

Trecut fără... speranţă
În cea mai mare parte, contrac­tele din trecut s-au făcut pe grabă, iar dacă potenţialul cumpărător în­cerca să negocieze era trimis la plimbare. Frecvent, dezvoltatorii înfiin­ţează firme dedicate pentru fiecare proiect imobiliar, astfel încât singurul bun din patrimoniu constă în te­renul aferent investiţiei. În ceea ce priveşte disponibilul financiar din conturi, acesta este utilizat imediat, în general, în activitatea curentă a dezvoltatorului. „Dacă au fost făcute contracte cu astfel de dezvoltatori, recuperarea efectivă a banilor de­vi­ne foarte dificilă. Au existat cazuri în care banii au fost recuperaţi, dar nu­mai pentru situaţiile în care dezvol­tatorii realizaseră proiectul şi aveau astfel ceva de pierdut, fie şi numai pentru reclama negativă ca urmare a litigiilor”, explică Mihai Cuc.
Varianta executării dezvoltatorului, dacă e în insolvenţă, este cea mai lungă cale, dar uneori de neevitat. În acest caz, dacă vânzătorul are bani de la bănci, cumpărătorul, dacă va primi ceva, va primi abia la urmă, după bănci şi furnizorii de materiale. „Poate că dacă îi dădeam în judecată la sfârşitul lui 2008 recuperam ceva bani, acum nu mă mai aştept să primesc ceva”, spune Dragoş Dehe­lean, unul dintre păgubiţii proiectului Planorama. „Dacă dezvoltatorul are doar o problemă temporară cu lichiditatea, cumpărătorul îşi poate negocia măcar nişte garanţii în schimbul întârzierii la restituirea banilor”, a precizat partenerul fir­mei Boştină şi Asociaţii.

Străini de situaţie
Nu există diferenţe importante între cumpărătorii străini şi cei ro­mâni. În cazul proiectelor cu proble­me mari, ambele categorii doresc recuperarea banilor fie amiabil, fie în instanţă. „Chiar dacă în spatele afacerilor cu proiecte imobiliare se află deseori tot străini, «ţepele» se da­torează legislaţiei lacunare a Româ­niei şi absenţei unor măsuri de siguranţă juridică a operaţiunilor întreprinse în interiorul graniţelor ţării noastre”, a declarat Mihai Cuc. Aces­ta a enumerat câţiva dezvoltatori de proiecte care au fost sau urmează a fi daţi în judecată de către clienţi străini, amintind MRI Residence, South Pacific, Casarom Arad.