Învinuiţi în anii trecuţi că au umflat preţurile apartamentelor, evaluatorii sunt acum acuzaţi că fixează preţuri prea mici şi blochează piaţa. Nu trebuie uitat însă că aceştia nu sunt decât nişte unelte în mâna băncilor, care în prezent suflă şi-n iaurt când e vorba de a acorda credite. Cel care pierde este, cum ne-am obişnuit deja, cumpărătorul.
S-a găsit ţapul ispăşitor pentru blocajul de pe piaţa imobiliară din această perioadă: evaluatorul imobiliar. Realitatea este însă aceea că proprietarii, influenţaţi de brokeri, continuă să ceară preţuri mai mari decât cele de tranzacţionare, iar băncile au norme de prudenţialitate foarte stricte şi încearcă să finanţeze cât mai puţine cereri. Cu alte cuvinte, evaluatorul imobiliar este prins la mijloc. Şi, pentru că precontractele se fac, frec-vent, înainte de a cere o evaluare - de cele mai multe ori, mai mică decât preţul cerut de proprietar -, diferenţa e plătită din buzunar de cumpărător, sub ameninţarea pierderii avansului. „Aşa cum clientul nu poate să facă rost uşor de diferenţa de bani dintre preţul de ofertă şi rezultatul evaluării, nici banca nu poate să evalueze altfel într-o perioadă de scădere economică şi de creştere a şomajului”, declară Ion Cătuţoiu, managing partner al agenţiei imobiliare Real Time.

Cum trebuie procedat
În măsura în care se poate, viitorul cumpărător nu trebuie să se grăbească şi să plătească avans proprietarului înainte de a avea măcar o imagine aproximativă asupra rezultatului evaluării. „Ideal ar fi ca acest precontract să fie făcut după evaluarea imobilului, când se cunosc valorile şi se trece în etapele finale ale creditului. În acest fel nu mai pot apărea surprize legate de rezultatul evaluării”, a declarat Gabriel Creţu, director Retail şi Canale Distribuţie la OTP Bank. „În situaţia ideală nu ar trebui să existe avansul acordat di-rect proprietarului. Acest avans ar trebui înlocuit de o sumă mai mică, reprezentând un angajament în ve-derea finalizării tranzacţiei. Restul sumei de avans poate fi depusă într-un cont şi transferată proprietarului doar în momentul în care tranzacţia este finalizată”, adaugă Creţu. „Când se depun documentele pentru accesarea creditului, cumpărătorul trebuie să facă tot posibilul să nu semneze şi precontractul, ci să ceară, în prealabil, un evaluator agreat de finanţator, pentru a vedea câţi bani poate obţine de la banca respectivă”, declară Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian Rom Suisse.  Din păcate, nu în toate situaţiile este posibil aşa ceva, iar vânzătorul evită astfel de evaluări prealabile.

Proprietarii şi brokerii ţin de preţ
Faptul că brokerii imobiliari sunt plătiţi cu un procent din valoarea de tranzacţie are de obicei o influenţă asupra preţului. „E destul să te uiţi pe site-uri ca să vezi ce preţuri de ofertă sunt, care - comparate cu ceea ce se tranzacţionează - sunt deseori cu mult mai mari. Drept urmare, din acest punct de vedere, vina nu e a evaluatorilor, ci mai degrabă a proprietarilor care, singuri sau încurajaţi de brokerii imobiliari, cer preţuri peste cele de tranzacţionare”, declară Crivii. „Aceşti brokeri sunt interesaţi, pentru că în funcţie de valoarea tranzacţionată percep comision”, adaugă Crivii. „Preţul solicitat de proprietar tinde să fie unul subiectiv şi nu să reflecte valoarea imobilului. Dacă potenţialul cumpărător nu se informează şi nu solicită întocmirea unui raport de evaluare, îşi asumă riscul de a suporta în tranzacţie diferenţa unui preţ supraevaluat”, declară Roxana Savaliuc, expert evaluator în cadrul companiei imobiliare MediaCity. Asta pentru că „preţul cuprins în precontractul de vânzare-cumpărare nu este relevant pentru o bancă. Impor-tantă este valoarea rezultată în urma evaluării, făcută de un expert în domeniu”, adaugă Savaliuc. „Uneori, proprietarii au aşteptări foarte mari, unele întreţinute de evoluţia din trecutul recent al pieţei, şi le vine greu să accepte că imobilul deţinut are o valoare mai mică”, adaugă Gabriel Creţu.
Pe de altă parte, mai există un motiv pentru care vânzătorii ţin de preţ. „Majoritatea proprietarilor din blocurile vechi sunt cumpărători din anii trecuţi cu credite, care au deci sume de returnat băncilor. Aceştia încearcă să obţină cel puţin cât au luat de la bancă, dacă vor să facă ceva mai departe”, declară Cătuţoiu. Cu toate acestea, diferenţele între evaluare şi preţul de ofertă nu vor dispărea, se pare, prea curând. „Toată chestiunea constă în protecţia finanţatorului. Diferenţa de valoare nu va dispărea pentru că ea aduce un confort băncilor. Băncile impun această diferenţă”, adaugă managerul de la Real Time.

Băncile suflă şi-n iaurt
După o perioadă în care nu ştiau cum să facă să finanţeze mai mult, acum băncile caută prin toate metodele să se protejeze de eventuale credite neperformante. Rezultatul este că instituţiile de credit încearcă să finanţeze la evaluări cât mai mici, de teamă ca piaţa să nu scadă în continuare. „Banca ia în considerare minimul dintre valoarea evaluată şi cea trecută în contractul de vânzare-cumpărare, dar această practică există încă de dinainte de apariţia crizei”, declară directorul de Retail al OTP Bank. Apartamente foarte vechi sunt predispuse unei concurenţe din ce în ce mai mari în următorii ani din partea apartamentelor noi. „În viitorul foarte apropiat, probabil până în 2012, vor fi multe proiecte imense, care se construiesc cu bani foarte puţini, cu alte dimensiuni decât cele existente, care vor reprezenta o concurenţă foarte serioasă pentru apartamentele vechi. Şi atunci s-ar putea ca valoarea de piaţă a apartamentelor vechi să fie mult mai mică. Banca s-ar putea să nu-şi mai încaseze banii corelaţi ipotecilor pe apartamente vechi”, declară Cătuţoiu. „Nimeni nu-şi doreşte ceva toxic, băncile au deseori probleme cu încasarea ratelor, asta înseamnă şi bonitatea băncii”, adaugă managerul de la Real Time.
Trebuie făcută totuşi o distincţie între o garanţie şi activul băncii, care este creditul acordat. „Ceva devine toxic doar în momentul în care creditul nu mai este plătit şi nu are legătură cu faptul că un imobil adus în garanţie capătă vechime. Dacă acel credit se derulează corespunzător, nu contează că imobilul mai acumulează nişte ani vechime, pe când, dacă un credit este neplătit, imobilul poate fi şi nou, dar activul este dăunător băncii”, declară directorul de Retail al OTP Bank. „Băncile, din punct de vedere competitiv şi strategic, nu au voie să spună că există o subevaluare a apartamentelor sau că se evaluează mai puţin anumite apartamente vechi în detrimentul celor noi”, adaugă Cătuţoiu.

Neajunsurile evaluării
Pe o piaţă foarte puţin lichidă, este extrem de greu pentru un evaluator să facă un calcul adecvat. „Metodele vechi de evaluare sunt greu de aplicat pentru că pe România nu există un istoric al pieţei, al tranzacţiilor, adică nu există o perioadă de timp destul de mare care să cuprindă cicluri de căderi sau de urcări şi nu avem nici o perioadă de 25-30 de ani de evaluare cu tradiţie”, declară Cătuţoiu. „Nu vreau să ţin cu evaluatorii, pentru că au problemele lor din trecut, dar în momentul de faţă aceştia au cea mai grea sarcină”, declară managerul de la Real Time.
Există însă şi cazuri semnalate de evaluări eronate cu bună ştiinţă. „Există anumite înţelegeri oculte care conduc la evaluări inadecvate cu bună ştiinţă, dar acestea sunt greu de controlat şi nu cred că sunt relevante pentru piaţă”, a declarat Crivii. În plus, potenţialul cumpărător poate contesta rezultatele. Toate astea se fac în timp şi cu bani, cu riscul şi de a pierde eventualul avans plătit. Mai pot fi întâlnite şi cazuri în care locuinţa este supraevaluată. „Este vorba de situaţii în care proprietarul este conştient de valoarea proprietăţii sale, dar, forţat de anumite împrejurări, recurge la reducerea preţului tocmai pentru a urgenta finalizarea tranzacţiei. Există şi situaţii în care proprietarii, de obicei mai în vârstă, nefiind conectaţi la informaţiile din piaţa imobiliară, cer preţuri mai mici”, declară Savaliuc. În aceste din urmă cazuri, valoarea evaluării este peste cea de ofertă.