Care este, de fapt, valoarea reală a caselor - este prima întrebare pe care şi-o pun atât cumpărătorii, cât şi băncile. Aşadar, cum se poate stabili preţul real al apartamentelor, în lipsa tranzacţiilor şi pe fondul reducerii preţurilor? Cum face un evaluator preţul casei şi cum este analizat de bancă? În general, evaluarea unui imobil se realizează pe baza preţului de vânzare a altor locuinţe din zonă. De exemplu, dacă într-un bloc s-au vândut mai multe apartamente, la diverse preţuri, evaluatorul ia în considerare cel puţin trei oferte, cu maxime şi minime, urmând ca banca să stabilească un preţ pe care-l consideră corect. În general, în actualele condiţii, banca va lua în considerare cel mai mic preţ. Numai că, de mai bine de o jumătate de an, pe piaţa imobiliară au avut loc foarte puţine tranzacţii, aşa încât se pune întrebarea: la ce preţ se fac acum evaluările? În funcţie de ce indicatori şi dacă rezultatele sunt cele corecte sau nu.
Stabilirea preţului
„Atunci când există problema evaluării, în lipsa unor tranzacţii imobiliare, evaluatorii iau în considerare indici clar stabiliţi, şi anume preţul de înlocuire”, spune expertul evaluator Adriana Chirilă. Ideea este că preţul unui imobil nu poate fi mai mic decât preţul de construcţie al acestuia. Cu toate acestea, pot exista şi situaţii în care preţul de vânzare poate fi mai mic chiar şi decât cel de construcţie, precum tranzacţiile între cunoştinţe, executările silite sau alte condiţii în care vânzătorii sunt obligaţi să vândă urgent un imobil. Oricum, în actuala conjunctură economică, băncile vor lua întotdeauna în considerare preţul evaluatorului, în cazul creditelor obişnuite, precum şi al celor din programul „Prima Casă”.
Evaluatorii calculează preţul de înlocuire a unui imobil pe baza unor grile furnizate de constructori, care indică preţul de construcţie a unei clădiri, la care se adaugă profitul companiei, de cel mult 10% în prezent, faţă de 20-30% sau poate chiar mai mult în anii precedenţi. Preţul de construcţie se situează în prezent la 550 de euro, cel mult 600 de euro pe metru pătrat, spune Adriana Chirilă, adică la jumătate faţă de indicele de preţuri publicat de consultantul imobiliar Colliers, ce se bazează pe preţurile de vânzare anunţate de proprietarii de locuinţe, nu pe valoarea reală a tranzacţiilor. Potrivit acestuia, preţul apartamentelor noi este de 1.660 de euro pe metru pătrat, în timp ce pentru apartamentele vechi preţul anunţat este de 1.150 de euro. La preţul de construcţie se adaugă şi profitul agentului imobiliar, care se poate ridica la 5-10% din valoarea locuinţei, spune evaluatorul.
E bine să ne luăm o marjă de risc
Cum se poate calcula valoarea minimă a unui apartament vechi, în lipsa tranzacţiilor? La calculul valorii unui apartament vechi, din acest preţ de construcţie se vor scădea între 15 şi 30% reprezentând deprecierea fizică (vechimea) şi cea funcţională (gradul de confort) a locuinţelor vechi. Valoarea de depreciere poate fi îmbunătăţită în funcţie de capacitatea de remediere a instalaţiilor sau altor elemente vechi ale apartamentelor. Dacă preţul apartamentelor s-ar stabili după valoarea de înlocuire, atunci acestea ar avea valori substanţial mai reduse decât cele publicate în anunţurile de vânzare. Nu este însă cazul, spun evaluatorii, întrucât preţurile de vânzare şi de evaluare ale apartamentelor sunt încă mai mari decât valoarea de înlocuire. Cu toate acestea, atât evaluatorii, cât şi băncile îşi iau o marjă de risc în perspectiva ca preţurile să scadă în continuare, în contextul crizei financiare. Un risc pe care ar fi bine să şi-l asume şi cumpărătorii, fie prin amânarea deciziei de cumpărare, fie prin negocierea preţului. La rândul lor, băncile se asigură finanţând, în general, cel mult 25% din valoarea imobilului. În cazul programului „Prima Casă”, gradul de finanţare ajunge la cel mult 95%, ceea ce înseamnă că riscul este mai mare, un risc asumat însă de stat.
