Cum se evaluează locuinţa

in PRIMA CASĂ pe 13 August 2009, 16:04

Care este, de fapt, valoarea reală a caselor - este prima întrebare pe care şi-o pun atât cumpărătorii, cât şi băncile. Aşadar, cum se poate stabili preţul real al apartamentelor, în lipsa tranzacţiilor şi pe fondul reducerii preţurilor? Cum face un evaluator preţul casei şi cum este analizat de bancă? În general, evaluarea unui imobil se realizează pe baza preţului de vânzare a altor locuinţe din zonă. De exemplu, dacă într-un bloc s-au vândut mai multe apartamente, la diverse preţuri, evaluatorul ia în considerare cel puţin trei oferte, cu maxime şi minime, urmând ca banca să stabilească un preţ pe care-l consideră corect. În general, în actualele condiţii, banca va lua în considerare cel mai mic preţ. Numai că, de mai bine de o jumătate de an, pe piaţa imobiliară au avut loc foarte puţine tranzacţii, aşa încât se pune întrebarea: la ce preţ se fac acum evaluările? În funcţie de ce indicatori şi dacă rezultatele sunt cele corecte sau nu.

Stabilirea preţului
„Atunci când există problema evaluării, în lipsa unor tranzacţii imobiliare, evaluatorii iau în considerare indici clar stabiliţi, şi anume preţul de înlocuire”, spune expertul evaluator Adriana Chirilă. Ideea este că preţul unui imobil nu poate fi mai mic decât preţul de construcţie al acestuia. Cu toate acestea, pot exista şi situaţii în care preţul de vânzare poate fi mai mic chiar şi decât cel de construcţie, precum tranzacţiile între cunoştinţe, executările silite sau alte condiţii în care vânzătorii sunt obligaţi să vândă urgent un imobil. Oricum, în actuala conjunctură economică, băncile vor lua întotdeauna în considerare preţul evaluatorului, în cazul creditelor obişnuite, precum şi al celor din programul „Prima Casă”.
Evaluatorii calculează preţul de înlocuire a unui imobil pe baza unor grile furnizate de constructori, care indică preţul de construcţie a unei clădiri, la care se adaugă profitul companiei, de cel mult 10% în prezent, faţă de 20-30% sau poate chiar mai mult în anii precedenţi. Preţul de construcţie se situează în prezent la 550 de euro, cel mult 600 de euro pe metru pătrat, spune Adriana Chirilă, adică la jumătate faţă de indicele de preţuri publicat de consultantul imobiliar Colliers, ce se bazează pe preţurile de vânzare anunţate de proprietarii de locuinţe, nu pe valoarea reală a tranzacţiilor. Potrivit acestuia, preţul apartamentelor noi este de 1.660 de euro pe metru pătrat, în timp ce pentru apartamentele vechi preţul anunţat este de 1.150 de euro. La preţul de construcţie se adaugă şi profitul agentului imobiliar, care se poate ridica la 5-10% din valoarea locuinţei, spune evaluatorul.

PRIMA CASĂ

Prima Casă: se extinde limita de garantare, vor fi incluse şi locuinţele ANL

Creditul pentru cumpărarea unei locuinţe prin „Prima Casă” va fi garantat în limita a 60.000 euro, pentru imobile vechi ori deja începute, 70.000 euro, pentru locuinţe...

Programul „Prima Casă”, multe scenarii şi puţine posibilităţi

Dacă punerea în practică a programului „Prima Casă” a fost extrem de dificilă pentru proiectele finaliza­te sau aproape finalizate, varian­ta încurajării...

Prima Casă - Ghid complet, acum şi în versiunea online

Cele mai bune oferte bancare pentru programul Prima Casă, dar şi informaţii pertinente despre actele necesare, paşii ce trebuie parcurşi sau opţiunile de locuinţe, toate pot fi regăsite...

Ce poliţe de asigurare presupune programul „Prima Casă”?

Asigurarea locuinţei achiziţionate prin credit persoanele care vor cumpăra locuinţe prin credite garantate de stat, în cadrul programului „Prima Casă”, vor fi obligate să...

De ce trebuie să ţinem cont când alegem o locuinţă

În ultimii ani, sectorul imobiliar a fost unul dintre cele mai dinamice din economie. O adevărată avalanşă de proiecte imobiliare a apărut cu precădere în Capitală şi în zonele...

E bine să ne luăm o marjă de risc
Cum se poate calcula valoarea minimă a unui apartament vechi, în lipsa tranzacţiilor? La calculul valorii unui apartament vechi, din acest preţ de construcţie se vor scădea între 15 şi 30% reprezentând deprecierea fizică (vechimea) şi cea funcţională (gradul de confort) a locuinţelor vechi. Valoarea de depreciere poate fi îmbunătăţită în funcţie de capacitatea de remediere a instalaţiilor sau altor elemente vechi ale apartamentelor. Dacă preţul apartamentelor s-ar stabili după valoarea de înlocuire, atunci acestea ar avea valori substanţial mai reduse decât cele publicate în anunţurile de vânzare. Nu este însă cazul, spun evaluatorii, întrucât preţurile de vânzare şi de evaluare ale apartamentelor sunt încă mai mari decât valoarea de înlocuire. Cu toate acestea, atât evaluatorii, cât şi băncile îşi iau o marjă de risc în perspectiva ca preţurile să scadă în continuare, în contextul crizei financiare. Un risc pe care ar fi bine să şi-l asume şi cumpărătorii, fie prin amânarea deciziei de cumpărare, fie prin negocierea preţului. La rândul lor, băncile se asigură finanţând, în general, cel mult 25% din valoarea imobilului. În cazul programului „Prima Casă”, gradul de finanţare ajunge la cel mult 95%, ceea ce înseamnă că riscul este mai mare, un risc asumat însă de stat.


Comentarii (2)

Este foarte buna intrebarea.Raspuns: dupa ce cititi articolul, apelati la un expert evaluator, autorizat ANEVAR. E-mail: vezi adresa de maisus. Multumesc.

De Belin Tosa pe 28.09.2009 la 18:01

Cumse poate construi o casa noua prin programul "Prima Casa"?

De ristosan pe 18.09.2009 la 00:14

Adauga comentariu:

caractere disponibile
capcha

EDITORIAL

de Gabriela Vranceanu Firea

Bietul Ioanide e Videanu sau BERD?

Ministrul economiei, Adriean Videanu, a ui­mit comunitatea de business din România, pe cea a bancherilor, dar şi pe oamenii mai fără funcţii, însă cu mult bun-simţ din ţară, atunci când a afirmat, fără să clipească: „Cel de la Banca Europeană pentru Recon­strucţie şi Dezvoltare - Peter Sanfey, economistul-şef al BERD pentru Europa de Sud-Est -, nu cu­noaşte realitatea din România, atunci când vorbeşte despre Programul Gu­ver­nu­lui“. Exact aşa au sunat vorbele sale, spuse cu un năduf care nu prea îl caracteri­zează pe domnul Videanu, cel de mult anes­teziat de ob­ser­vaţii total maliţioase şi inoportune ale presei, care nu are altă treabă decât să nu­me­re briliantele de la ceasul soţiei şi să smul­gă, cu o privire insidioasă, sigla firmei propriului ceas de lux.

»continuare

SFIN ÎŢI OFERĂ

Un american liniştit

Începând din 15 martie, Săptămâna Financiară vă oferă un film despre dragoste, trădare şi război, realizat de Phillip Noyce, cunoscut în special datorită filmelor de acţiune şi thriller, precum „Colecţionarul de oase”, „Sliver”, „Sfântul” sau „Jocuri patriotice”.

Prima Casă - Ghid complet

Cele mai bune oferte bancare pentru programul Prima Casă, dar şi informaţii pertinente despre actele necesare, paşii ce trebuie parcurşi sau opţiunile de locuinţe, toate pot fi regăsite acum în ghidul complet „Prima Casă”, ediţia online.

Acceptand sa utilizati acest site, declarati in mod expres si implicit ca sunteti de acord cu Termenii si Conditiile impuse de SC Saptamana Financiara SRL. Preluarea şi reproducerea informaţiilor şi imaginilor publicate pe site-ul www.sfin.ro se poate face doar cu respectarea Termenilor şi Condiţiilor.

© Copyright Saptamana Financiara S.R.L. 2005-2009
"Sfin" si "Saptamana financiara" sunt marci inregistrate ale S.C. Saptamana Financiara S.R.L.
® Powered by Gazeta Online & 3Waves Net

Televiziune Ziare Reviste Radio Business Cariere
Antena 1
Antena 2
Antena 3
Antena International
EuforiaTV
GSP TV
Saptamana Financiara
Financiarul
Jurnalul National
Gazeta Sporturilor
Ghimpele
TopGear
Felicia
Confidential
Cultura
GoodFood
GoodHomes
RadioZU
Romantic FM
Tipografia INTACT
INTACT Production
Clir Media
Open Media Network
INTACT Advertising
INTACT Interactive
Oportunitati in cadrul INTACT
CSR
FUDV
Fundatia Mereu Aproape
Internet
NEWS ENTERTAINMENT FINANCE WOMEN SPORT MOBILE
antena3.ro
jurnalul.ro
ghimpele.ro
videonews.ro
intactnews.ro
antena1.ro
antena2.tv
antenai.ro
vdtonline.ro
sfin.ro
financiarul.com
euforia.tv
revistafelicia.ro
myconfidential.ro
gsp.ro
gsptv.ro
mysport.ro
pariori.ro
m.antena3.ro
m.gsp.ro
AUTO SERVICII
topgear.ro totulredus.ro
© Acest site este parte a INTACT MEDIA GROUP