Ce tipuri de locuinţe se pot finanţa
Conform Hotărârii Guvernului privind aprobarea normelor de implementare a programului „Prima Casă”, beneficiarii pot achiziţiona, în cadrul programului, următoarele tipuri de locuinţe:
- locuinţe finalizate
- locuinţe care urmează să fie construite
- locuinţe aflate în faza de construcţie (construcţie la roşu).
! Important! Prin acest program nu se poate finanţa achiziţia a două proprietăţi şi nici construcţia în regie proprie. Aşadar, trebuie să încheiaţi un contract cu o firmă de construcţii.

Cine poate apela la un credit „Prima Casă”
- Persoanele care, la data intrării în vigoare a Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Prima Casă”, nu deţin în proprietate o locuinţă, individual sau în comun, împreună cu soţii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul în care a fost dobândită şi nici nu au în derulare un credit ipotecar. Dovada îndeplinirii acestui criteriu se face cu declaraţia pe propria răspundere a beneficiarului, dată în formă autentică, în faţa notarului.
- Beneficiarii acestui credit trebuie să îndeplinească condiţiile specifice în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor (băncilor).
! Important!  Băncile aplică şi pentru creditele tip „Prima Casă” condiţii de eligibilitate valabile în cazul creditelor obişnuite (scoring, grad de îndatorare, interogări la Biroul de Credit, venituri eligibile etc.).
- Cei care vor să obţină acest tip de credit trebuie să dispună de un avans de minimum 5% din preţul de achiziţie al locuinţei, dacă preţul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 de euro, sau de 3.000 euro plus diferenţa dintre preţul de achiziţie al locuinţei şi 60.000 de euro, dacă preţul acesteia este mai mare de 60.000 de euro.
- Este obligatorie constituirea unui depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu 3 rate de dobândă.
- Locuinţa achiziţionată nu se poate înstrăina în primii 5 ani de la data dobândirii; după expirarea acestui termen, în cazul preluării contractului de credit de către un terţ, acesta trebuie să întrunească criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii programului.
- Beneficiarul se obligă să asigure locuinţa achiziţionată din finanţarea garantată împotriva tuturor riscurilor şi desemnează statul român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, ca beneficiar al poliţei de asigurare a locuinţei, pe toată durata finanţării.
- Se poate achiziţiona în cadrul programului o singură locuinţă finalizată, aflată pe teritoriul României, înscrisă în Cartea Funciară în condiţiile legii.

Valoarea creditului şi a garanţiei
Cei care îndeplinesc aceste condiţii pot obţine un credit de maximum 60.000 de euro sau echivalentul în lei (credit denumit finanţare garantată), exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit.
Sursa de plată a garanţiilor emise în numele şi în contul statului este bugetul de stat. Pentru anul 2009, plafonul garanţiilor care pot fi emise potrivit Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 este de 1 miliard de euro.

Cum se constituie garanţia
Garanţia este emisă băncilor de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM) şi are valoare determinată, iniţial egală cu valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinţei mai puţin avansul, fără a depăşi 60.000 de euro sau echivalentul în lei; raportul de evaluare va fi întocmit de un evaluator autorizat, agreat de finanţator.
Garanţia acoperă numai principalul, exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit.
Valoarea garanţiei se reduce cu ratele de capital (principal) rambursate de beneficiar (ceea ce înseamnă că banca va primi, în caz de neplată a ratelor, valoarea garanţiei iniţiale, de maximum 60.000 de euro, din care se scade valoarea ratelor reprezentând principalul, fără dobânzi şi comisioane plătite până în acel moment de beneficiarul creditului).

Caracteristicile garanţiei
- Garanţia este irevocabilă: furnizorul protecţiei (firma de asigurare) nu-şi poate rezerva prin contract dreptul de a revoca unilateral garanţia sau de a creşte costul efectiv al garanţiei, cu excepţia cazului în care cumpărătorul protecţiei nu plăteşte la scadenţă costul protecţiei.
- Garanţia este necondiţionată: contractul prin care este furnizată protecţia nu conţine nicio clauză asupra căreia cumpărătorul protecţiei nu deţine controlul, clauză care să poată scuti garantul de obligaţia de a plăti în termen de maximum 90 de zile calendaristice, în cazul în care obligatul principal nu achită la termen plata scadentă/plăţile scadente.
- Garanţia este expresă: protecţia furnizată de garanţie este legată în mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel încât gradul de acoperire a protecţiei este clar definit şi nu poate fi pus la îndoială.
- Garanţia este plătibilă la prima cerere scrisă a finanţatorului.
- Garanţia se acordă în euro sau în monedă naţională şi se plăteşte în monedă naţională, la cursul de schimb comunicat de Banca Naţională a României şi valabil la data plăţii.
- Acordarea garanţiei se realizează pe baza aprobărilor FNGCIMM.
- Garanţia este garantată cu ipotecă legală de rang I asupra locuinţei achiziţionate prin program, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, valabilă pe toată durata finanţării, cu notarea în Cartea Funciară a interdicţiei de vânzare a acesteia pe o perioadă de 5 ani şi a interdicţiei de grevare cu alte sarcini pe toată durata finanţării. În cazul primirii de către finanţator a comunicării respingerii cererii de plată a garanţiei de la FNGCIMM, în temeiul convenţiei de garantare, finanţatorul are dreptul să înscrie în Cartea Funciară privilegiul reglementat de art. 1.737 pct. 2 din Codul Civil, concomitent cu radierea din Cartea Funciară a ipotecii legale instituite în favoarea statului român.

Procedura de acordare a garanţiei
În vederea obţinerii unei garanţii, finanţatorul va transmite FNGCIMM solicitarea de garantare, după aprobarea finanţării de către structurile sale competente, sub condiţia suspensivă de acordare a garanţiei. Solicitarea se formulează în temeiul convenţiei de garantare.
FNGCIMM analizează, potrivit reglementărilor proprii şi normelor în vigoare, solicitarea de garantare şi, în cazul în care constată că aceasta îndeplineşte condiţiile de acordare, comunică finanţatorului decizia sa şi încheie contractul de garantare. Contractul de garantare va cuprinde, printre altele, valoarea, modalitatea de calcul şi termenele de plată ale comisionului de gestiune datorat de finanţator.
Plata garanţiei
Finanţatorul este îndreptăţit la executarea garanţiei numai dacă a transmis la FNGCIMM cererea de plată în cadrul perioadei de valabilitate a garanţiei.
Plata garanţiei se va face în condiţiile şi în termenii prevăzuţi în convenţia privind implementarea programului, convenţia de garantare şi contractul de garantare, în termen de maximum 15 zile calendaristice de la data primirii de către FNGCIMM a cererii de plată, fără însă a se depăşi 90 de zile calendaristice restante la plată de către beneficiar.

Executarea silită a datornicilor
Sumele garantate de FNGCIMM se plătesc finanţatorului de către Ministerul Finanţelor Publice din bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Finanţelor Publice - Acţiuni generale, şi se recuperează, prin executare silită, de către organele competente ale Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF) de la beneficiarii finanţării garantate, persoane fizice, conform reglementărilor legale în materie de colectare a creanţelor fiscale.
După efectuarea plăţii, Ministerul Finanţelor Publice informează FNGCIMM, care întocmeşte un înscris prin care se individualizează creanţa bugetară rezultată prin plată, exprimată în moneda naţională, şi data scadenţei acesteia.
Înscrisul, împreună cu dovada comunicării acestuia către debitorul beneficiar al finanţării garantate, contractul de garantare, precum şi documentele care au stat la baza acordării garanţiei se înaintează organelor competente ale Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală în a căror rază teritorială are domiciliul fiscal debitorul persoană fizică, în vederea efectuării procedurii de executare silită.
În cazul în care popririle înfiinţate de organul de executare generează consecinţe sociale deosebite, organul fiscal poate dispune, la cererea debitorului şi ţinând seama de motivele invocate de acesta, fie suspendarea temporară totală, fie suspendarea temporară parţială a executării silite prin poprire, conform prevederilor Codului de procedură fiscală.

Procedura de garantare în cazul locuinţelor în construcţie
În situaţia achiziţiei unei locuinţe care urmează a fi construită sau a unei construcţii la roşu, beneficiarul va depune la finanţator o cerere de finanţare, însoţită de antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinţei sau de contractul de construcţie, încheiat cu o societate de construcţii.
Finanţatorul, în urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea condiţiilor specifice prevăzute în normele sale interne, emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiţia obţinerii unei promisiuni de garantare. La solicitarea finanţatorului, în baza convenţiei de garantare, FNGCIMM emite promisiunea de garantare.
În cazul în care finanţatorii solicită FNGCIMM emiterea unei promisiuni de garantare, vor plăti acestuia un comision unic de analiză de 0,15%, aplicat la valoarea promisiunii unilaterale de creditare emise de finanţator. Comisionul este suportat de beneficiar.
Înainte de expirarea termenului de valabilitate a promisiunii unilaterale de creditare, beneficiarul prezintă finanţatorului documentele din care rezultă finalizarea locuinţei. Dacă la această dată finanţatorul constată îndeplinirea integrală de către beneficiar a criteriilor programului, aprobă finanţarea sub condiţia obţinerii garanţiei FNGCIMM.
Dacă beneficiarul solicită emiterea unei promisiuni unilaterale de creditare, acesta trebuie să prezinte finanţatorului antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinţei.

Criteriile de eligibilitate pentru bănci
- Trebuie să aibă acoperire teritorială la nivel naţional şi/sau judeţean;
- Costul total al finanţărilor acordate în cadrul programului se compune din: rata dobânzii EURIBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 4,00% pe an pentru creditele în euro şi ROBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 2,50% pe an pentru creditele în lei; marja include şi nivelul total al comisioanelor percepute de către finanţator;
- Comisionul de gestiune datorat FNGCIMM de 0,37% pe an, calculat la soldul finanţării;
- Finanţatorii au obligaţia prevederii exprese în contractele de credit a costurilor cu dobânda exprimată în raport cu EURIBOR/ROBOR la 3 luni şi separat a costurilor cu comisioanele;
- Nu percep comision de rambursare anticipată;
- Durata maximă a creditului este de 30 de ani;
- Contractul de credit nu conţine clauze care să permită modificarea unilaterală de către finanţator a acestuia;
- Acceptă să efectueze evaluarea locuinţei şi verifică îndeplinirea obligaţiei de asigurare a locuinţei de către beneficiar pe toată durata creditului;
- Acceptă să instituie şi să reînnoiască în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, ipotecă de rang I asupra locuinţei achiziţionate în cadrul programului;
- Îndeplinesc condiţiile de prudenţialitate prevăzute de legislaţia bancară, certificate pentru FNGCIMM de către Banca Naţională a României.
În cazul în care valoarea totală a finanţărilor comunicată de finanţatori depăşeşte plafonul de 1 miliard de euro, FNGCIMM este autorizat, cu acordul prealabil al Ministerului Finanţelor Publice, să efectueze alocări pro rata în cadrul acestuia. FNGCIMM este autorizat să evalueze, la intervale regulate de 3 luni, modul de utilizare de către finanţatori a plafonului alocat şi să efectueze realocări între finanţatori în funcţie de gradul de utilizare al plafoanelor alocate.

Ce înseamnă programul „Prima Casă”?
Statul garantează băncilor creditele ipotecare pe care acestea le acordă solicitanţilor care nu mai dispun de o altă locuinţă; ipoteca asupra imobilului achiziţionat se va constitui în favoarea statului.
Plafonul maxim al garanţiilor stabilit pentru acest an este de 1 miliard de euro.
Băncile acordă aceste credite cu o dobândă redusă. La creditele în euro, dobânda se calculează şi se modifică astfel: Euribor la 3 luni plus o marjă maximă de 4%; în cazul creditelor în lei - Robor la 3 luni plus o marjă maximă de 2,50%.
Durata maximă a creditului este de 30 de ani.     
Nu se percepe comision de rambursare anticipată.
Locuinţa achiziţionată prin acest program nu va putea fi înstrăinată pe o perioadă de 5 ani de la data achiziţiei, fiind notată în Cartea Funciară o interdicţie în acest sens.

Ce modificări au fost aduse normelor
Ipoteca va fi legală. Ipoteca va fi legală, nu convenţională, şi va fi înscrisă în Cartea Funciară, în temeiul legii, fără a mai fi nevoie de semnarea unui contract de ipotecă separat. Aşadar, clienţii nu vor mai fi nevoiţi să plătească la notar autentificarea contractului de ipotecă, cum se întâmplă în cazul unui credit ipotecar obişnuit. Cu toate acestea, conform legii modificate, a apărut un alt cost, mai mic însă, pentru autentificarea constituirii unui privilegiu în favoarea băncilor, în cazul în care Fondul de Garantare nu va plăti contravaloarea creditului ajuns în situaţia de a nu mai fi rambursat.
Banca va putea vinde casa dacă nu este despăgubită de stat. În situaţia neplăţii ratelor de către client şi a respingerii de către Fondul de Garantare a solicitării de despăgubire, banca va avea dreptul să înscrie în Cartea Funciară privilegiul finanţatorului şi să execute garanţia în baza acelui privilegiu. În consecinţă, banca îşi va constitui acest privilegiu fie prin intermediul unei clauze în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, fie prin autentificarea contractului de credit.
Se pot cumpăra şi locuinţe ipotecate. Cea mai importantă modificare adusă normelor de creditare în cadrul acestui program a reprezentat-o posibilitatea de a putea fi achiziţionate şi apartamentele ipotecate deja, majoritatea din cadrul locuinţelor noi din ansamblurile rezidenţiale construite cu finanţare bancară. Astfel, în HG 717/2009 era precizat că se poate achiziţiona în cadrul programului o locuinţă finalizată, aflată pe teritoriul României, înscrisă în Cartea Funciară în condiţiile legii şi liberă de sarcini, cu excepţia privilegiului vânzătorului asupra preţului. Conform Hotărârii Guvernului nr. 840 din 22 iulie 2009, s-a renunţat la expresia „liberă de sarcini”, ceea ce înseamnă că şi locuinţele care au deja înscrisă o ipotecă de rang I în favoarea băncii finanţatoare vor putea face parte din program.

(Conform Normelor de implementare a programului „Prima Casă” publicate în Monitorul Oficial nr. 418 din 18 iunie 2009, cu modificările ulterioare)