Discursurile publice despre dezvoltarea Bucureştiului sunt ţinute aproape întotdeauna într-un registru emoţional. Sunt înfierate turnurile de sticlă
de peste 15 etaje care acoperă monumente, derogările frecvente de la Planul Urbanistic General, traficul extrem de aglomerat şi spaţiul verde aproape inexistent. Sunt foarte rare discuţiile publice în care se pomeneşte despre raţionalitatea şi resursele necesare anumitor direcţii de dezvoltare ale oraşului.
Pentru toate inadecvările urbanistice se dă vina pe dezvoltatori, uitându-se adesea că acestea apar cu largul aport al administraţiei publice. Despre ineficienţa administrării de către stat a urbanismului aproape că nu se pomeneşte. „Dacă în economie am depăşit viziunea socialistă, atunci când discutăm despre oraş n-am depăşit acest stadiu”, declară urbanistul Constantin Enache. Pe de altă parte, amintirea buldozere-lor lui Ceauşescu e încă vie, astfel că, pe lângă monumentele istorice cu care orice oraş s-ar mândri, aproape orice clădire veche este tabu, chiar dacă în unele cazuri aceasta este abandonată de mult timp de proprietar. Bucureştiul nu este privit încă drept un oraş în competiţie cu alte oraşe europene mari, pentru atragerea investiţiilor pe un teren sigur, cu o politică de dezvoltare coerentă. „Atunci când apare alături de stat şi iniţiativa privată, care vrea să aducă bani în oraş, aceasta ar trebui susţinută, nu descurajată, cum se întâmplă adeseori la noi, într-un mod direct sau indirect”, a declarat Enache.

Planuri urbanistice vechi şi legislaţie încålcită
Planul Urbanistic General sau P.U.G., proiect din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor, stabileşte norme generale, pe baza cărora se elaborează mai apoi în detaliu, la scară mai mică, planurile urbanistice zonale, adică P.U.Z., iar apoi, şi mai detaliat, planurile urbanistice de detaliu, P.U.D. Acestea din urmă sunt de fapt documentele consultate de comisia de urbanism atunci când se solicită un certificat de urbanism sau o autorizaţie de construcţie.
Actualul P.U.G. al Capitalei expiră în decembrie 2010, dar, ca urmare a dezvoltării imobiliare accelerate, a fost sărit deseori prin derogări aduse de P.U.Z., fapt permis însă prin lege. Acest aspect este contestat uneori, ca urmare a faptului că pentru un anume regim de înălţime s-au construit blocuri mai mari, dar este un aspect acceptat de alţi actori ai pieţei, invocându-se faptul că actualul P.U.G. a fost gândit în urmă cu 10 ani, când pentru anumite zone era permis un regim de înălţime corelat acelei perioade, considerată acum depăşită.
Discuţia despre urbanism a fost reaprinsă după recentele probleme cauzate de incendiul de la Millennium Business Center, de construcţia de lângă catedrala Sf. Iosif sau de dezvoltările imobiliare preconizate a fi efectuate în Parcul Tineretului.  In-cendiile nu sunt cauzate însă de înălţimea imobilelor, ci de calitatea precară a materialelor folosite, conform arhitecţilor, iar construcţiile controversate sunt făcute ca urmare a acordului autorităţilor locale sau a permisivităţii legilor.
„Cei mai importanţi factori sunt şi în prezent de natură economică. Chiar dacă în acest moment dezvoltarea oraşului, ca arhitectură, ar putea fi caracterizată din exterior drept una haotică, din punct de vedere al funcţionalităţii este destul de rezonabilă”, apreciază Dan Ionaşcu, director Departament Evaluare şi Consultanţă Imobiliară, Cushman & Wakefield. „Un alt aspect este cel estetic, de transformare a oraşului din unul anost, adeseori caracterizat de mediile externe ca unul muncitoresc, într-unul atractiv din punct de vedere turistic”, a adăugat Ionaşcu. Toate acestea înseamnă continuitate şi coerenţă a unei politici de dezvoltare care ar trebui hotărâtă şi dezbătută mai larg. „Trebuie ca oraşul să se mişte spre eficienţă, şi nu să fie ţinut pe loc, dar fără a anula istoria”, consideră Constantin Enache.

Din P.U.G. În P.U.Z.
O discuţie serioasă asupra resurselor şi a zonelor puse în conservare pentru alocarea de resurse viitoare nu a avut loc încă. „Sunt destui actori în piaţă care afirmă că Planul Urbanistic General (P.U.G.) este sfânt şi de nemodificat. Dacă ar fi aşa, el nu ar avea o ciclicitate în care trebuie regândit. Oraşul trebuie gândit şi regândit din etapă în etapă, în funcţie de contextul economic şi social al etapei respective”, declară Constantin Enache.
P.U.G.-ul de acum a fost gândit prin anii 1997-1998, cu informaţiile limitate care existau atunci mai ales în privinţa regimului juridic al proprietăţilor, cu perspectiva economică a acelor ani. Totul dublat şi de un idealism în privinţa resurselor pe care le avea oraşul pentru a echipa zonele sale de extensie, prevăzute pentru locuinţe de tip vilă P+2, P+3, fiindcă aşa era atunci tendinţa. Acest fapt face necesară în anumite situaţii intervenţia planurilor urbanistice zonale (P.U.Z.). Urmare a unor situaţii nedorite, mulţi actori ai pieţei imobiliare au condamnat derogările frecvente prin P.U.Z. Având în vedere însă dezvoltarea imobiliară accelerată şi imprevizibilă din ultimii ani, derogările nu au întotdeauna efecte nedorite. „Bucureştiul este un oraş cu multe situaţii conflictuale, cu zone largi destructurate, spaţii industriale neutilizate nereconvertite”, declară arhitectul Bogdan Babici. „În această situaţie, P.U.G.-ul trebuie să ofere posibilitatea ca, în anumite limite, foarte clar stabilite, să poată fi amendat şi actualizat prin P.U.Z.”, adaugă Babici.
Există şi P.U.Z.-uri aberante, dar acestea nu sunt o regulă. „Presiunea imobiliară a creat nişte «răni» în structura oraşului, nu din cauza P.U.G., despre care se spune că e depăşit, ci din cauza unor P.U.Z.-uri aberante. Totuşi, un nou P.U.G. este necesar în primul rând pentru a ameliora plăgile capitaliste, cu atât mai mult cu cât ele se suprapun peste cele comuniste”, a conchis arhitectul Bogdan Neagu.

Între istorie şi viitor
Pe lângă beneficiile directe aduse comunităţii, deseori există o eficienţă economică indirectă a centrelor istorice care, dacă sunt interesante şi de calitate, ridică prestigiul unui oraş. „Un exemplu de îmbinare armonioasă este Palatul Şuţu; deşi este înconjurat de clădiri moderne, arată ca o bijuterie”, declară Enache. Mulţi specialişti vorbesc însă despre necesitatea unui bilanţ real al acestor valori,  despre efortul pe care-l necesită conservarea şi împiedicarea dezvoltării pe un areal foarte larg în jurul acelui obiectiv.
Există o listă a monumentelor istorice din Bucureşti, dar care nu a fost reconsiderată atunci când s-a făcut P.U.Z. în zonele protejate. „După ştiinţa mea, lista a fost făcută în grabă, imediat după 1990, de teamă că vor apărea investitori care ar putea să distrugă unele dintre clădirile interesante”, ne-a declarat Constantin Enache. După perioada buldozerelor lui Ceauşescu nu s-a făcut o fişare mai atentă a fiecărui monument în parte, pentru a evidenţia ce anume are acesta valoros, spaţiul interior, spaţiul exterior, unicitatea lui pentru români. Raportul acestor monumente cu oraşul şi-a pierdut importanţa în ultimii ani.