Ce tipuri de locuinţe se pot achiziţiona
- locuinţă finalizată;
- locuinţă care urmează să se construiască;
- locuinţă aflată în faza de construcţie, denumită „construcţie la roşu”.
Condiţiile de obţinere a creditelor tip „Prima Casă”
- Pot obţine acest credit doarpersoanele care nu deţin în proprietate o locuinţă, individual sau în comun, împreună cu soţii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul în care a fost dobândită şi nici nu au în derulare un credit ipotecar; dovada îndeplinirii acestui criteriu se face cu declaraţia pe propria răspundere a beneficiarului, dată în formă autentică;
- Solicitanţii trebuie să îndeplinească condiţiile specifice în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor (băncilor);
- Aceştia trebuie să dispună de un avans de minim 5% din preţul de achiziţie al locuinţei, dacă preţul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 de euro, sau de 3.000 euro plus diferenţa dintre preţul de achiziţie al locuinţei şi 60.000 de euro, dacă preţul acesteia este mai mare de 60.000 de euro;
- Este obligatorie constituirea un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu 3 rate de dobândă;
- Beneficiarii creditului nu pot înstrăina locuinţa achiziţionată în primii 5 ani de la data dobândirii; după expirarea acestui termen, în cazul preluării contractului de credit de către un terţ, acesta trebuie să întrunească criteriile de eligibilitate pentru beneficiarii programului;
- Solicitanţii se obligă să constituie în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, o ipotecă de rang I asupra locuinţei achiziţionate din finanţarea garantată şi este de acord cu notarea în cartea funciară a interdicţiei de vânzare a acesteia pe o perioadă de 5 ani şi a interdicţiei de grevare cu alte sarcini.
- Locuinţa achiziţionată din finanţarea garantată trebuie asigurată împotriva tuturor riscurilor iar drepturile de despăgubiri se cesionează în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice.
Valoarea creditului şi a garanţiei
Cei care îndeplinesc aceste condiţii pot obţine un credit de maximum 60.000 de euro sau echivalentul în lei (credit denumit finanţare garantată), exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit.
Sursa de plată a garanţiilor emise în numele şi în contul statului este bugetul de stat. Pentru anul 2009, plafonul garanţiilor care pot fi emise potrivit Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 este de 1 miliard euro.
Cum se constituie garanţia
Garanţia este emisă băncilor de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM) şi are valoare determinată, iniţial egală cu valoarea rezultată din raportul de evaluare a locuinţei mai puţin avansul, fără a depăşi 60.000 euro sau echivalentul în lei; raportul de evaluare va fi întocmit de un evaluator autorizat, agreat de finanţator.
Garanţia acoperă numai principalul, exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit.
Valoarea garanţiei se reduce cu ratele de capital (principal) rambursate de către beneficiar (ceea ce înseamnă că banca va primi, în caz de neplată a ratelor, valoarea garanţiei iniţiale, de maxim 60.000 de euro, din care se scade valoarea ratelor reprezentând principalul, fără dobânzi şi comisioane plătite până în acel moment de beneficiarul creditului).
Caracteristicile garanţiei
- Garanţia este irevocabilă: furnizorul protecţiei (firma de asigurare) nu îşi poate rezerva prin contract dreptul de a revoca unilateral garanţia sau de a creşte costul efectiv al garanţiei, cu excepţia cazului în care cumpărătorul protecţiei nu plăteşte la scadenţă costul protecţiei;
- Garanţia este necondiţionată: contractul prin care este furnizată protecţia nu conţine nicio clauză asupra căreia cumpărătorul protecţiei nu deţine controlul, clauză care să poată scuti garantul de obligaţia de a plăti în termen de maximum 90 de zile calendaristice, în cazul în care obligatul principal nu achită la termen plata scadentă/plăţile scadente;
- Garanţia este expresă: protecţia furnizată de garanţie este legată în mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel încât gradul de acoperire a protecţiei este clar definit şi nu poate fi pus la îndoială;
- Garanţia este plătibilă la prima cerere scrisă a finanţatorului;
- Garanţia se acordă în euro sau în monedă naţională şi se plăteşte în monedă naţională, la cursul de schimb comunicat de Banca Naţională a României şi valabil la data plăţii.
- Acordarea garanţiei se realizează pe baza aprobărilor FNGCIMM.
- Garanţia este garantată cu ipotecă de rang I asupra locuinţei achiziţionate prin program, în favoarea statului român reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, valabilă pe toată durata finanţării, cu notarea în cartea funciară a interdicţiei de vânzare a acesteia pe o perioadă de 5 ani şi a interdicţiei de grevare cu alte sarcini.
Procedura de acordare a garanţiei
În vederea obţinerii unei garanţii, finanţatorul va transmite FNGCIMM solicitarea de garantare, după aprobarea finanţării de către structurile sale competente, sub condiţia suspensivă de acordare a garanţiei. Solicitarea se formulează în temeiul convenţiei de garantare.
FNGCIMM analizează, potrivit reglementărilor proprii şi prezentelor norme, solicitarea de garantare şi, în cazul în care constată că aceasta îndeplineşte condiţiile de acordare, comunică finanţatorului decizia sa şi încheie contractul de garantare. Contractul de garantare va cuprinde, printre altele, valoarea, modalitatea de calcul şi termenele de plată ale comisionului de gestiune datorat de finanţator.
Plata garanţiei
Finanţatorul este îndreptăţit la executarea garanţiei numai dacă a transmis la FNGCIMM cererea de plată în cadrul perioadei de valabilitate a garanţiei.
Plata garanţiei se va face în condiţiile şi în termenii prevăzuţi în convenţia privind implementarea programului, convenţia de garantare şi contractul de garantare, în termen de maximum 15 zile calendaristice de la data primirii de către FNGCIMM a cererii de plată, fără însă a se depăşi 90 de zile calendaristice restante la plată de către beneficiar.
Executarea silită a datornicilor
Sumele garantate de FNGCIMM se plătesc finanţatorului de către Ministerul Finanţelor Publice din bugetul de stat, prin bugetul Ministerului Finanţelor Publice – Acţiuni generale, şi se recuperează, prin executare silită, de către organele competente ale Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală de la beneficiarii finanţării garantate, persoane fizice, conform reglementărilor legale în materie de colectare a creanţelor fiscale.
După efectuarea plăţii, Ministerul Finanţelor Publice informează FNGCIMM, care întocmeşte un înscris prin care se individualizează creanţa bugetară rezultată prin plată, exprimată în moneda naţională, şi data scadenţei acesteia. Înscrisul, împreună cu dovada comunicării acestuia către debitorul beneficiar al finanţării garantate, contractul de garantare, precum şi documentele care au stat la baza acordării garanţiei, se înaintează organelor competente ale Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală în a căror rază teritorială are domiciliul fiscal debitorul persoană fizică, în vederea efectuării procedurii de executare silită.
În cazul în care popririle înfiinţate de organul de executare generează consecinţe sociale deosebite, organul fiscal poate dispune, la cererea debitorului şi ţinând seama de motivele invocate de acesta, fie suspendarea temporară totală, fie suspendarea temporară parţială a executării silite prin poprire, conform prevederilor Codului de procedură fiscală.
Procedura de garantare în cazul locuinţelor în construcţie
În situaţia achiziţiei unei locuinţe care urmează a fi construită sau a unei construcţii la roşu, beneficiarul va depune la finanţator o cerere de finanţare, însoţită de antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinţei sau de contractul de construcţie, încheiat cu o societate de construcţii.
Finanţatorul, în urma constatării încadrării solicitantului în criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea condiţiilor specifice prevăzute în normele sale interne, emite o promisiune unilaterală de creditare, sub condiţia obţinerii unei promisiuni de garantare. La solicitarea finanţatorului, în baza convenţiei de garantare, FNGCIMM emite promisiunea de garantare.
Înainte de expirarea termenului de valabilitate a promisiunii unilaterale de creditare, beneficiarul prezintă finanţatorului documentele din care rezultă finalizarea locuinţei. Dacă la această dată finanţatorul constată îndeplinirea integrală de către beneficiar a criteriilor programului, aprobă finanţarea sub condiţia obţinerii garanţiei FNGCIMM.
Criteriile de eligibilitate pentru bănci
Ce condiţii trebuie să îndeplinească băncile:
- Trebuie să aibă acoperire teritorială la nivel naţional şi/sau judeţean;
- Costul total al finanţărilor acordate în cadrul programului se compune din: Rata dobânzii EURIBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 4,00% pe an pentru creditele în euro şi ROBOR la 3 luni plus o marjă de maximum 2,50% pe an pentru creditele în lei; marja include şi nivelul total al comisioanelor percepute de către finanţator;
- Comisionul de gestiune datorat FNGCIMM de 0,37% pe an, calculat la soldul finanţării;
- Finanţatorii a obligaţia prevederii exprese în contractele de credit a costurilor cu dobânda exprimată în raport cu EURIBOR/ROBOR la 3 luni şi separat a costurilor cu comisioanele;
- Nu percep comision de rambursare anticipată;
- Durata maximă a creditului este de 30 de ani;
- Contractul de credit nu conţine clauze care să permită modificarea unilaterală de către finanţator a acestuia;
- Acceptă să efectueze evaluarea locuinţei şi verifică îndeplinirea obligaţiei de asigurare a locuinţei de către beneficiar pe toată durata creditului;
- Acceptă să instituie şi să reînnoiască în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, ipotecă de rang I asupra locuinţei achiziţionate în cadrul programului;
- Îndeplinesc condiţiile de prudenţialitate prevăzute de legislaţia bancară, certificate pentru FNGCIMM de către Banca Naţională a României;
În termen de 7 zile calendaristice de la data publicării în Monitorul Oficial (18.06.2009) a acestor norme, băncile vor transmite FNGCIMM şi Ministerului Finanţelor Publice nivelul costurilor totale pe care le vor aplica finanţărilor în cadrul programului, precum şi valoarea estimată a finanţărilor care urmează să fie garantate.
În cazul în care valoarea totală a finanţărilor comunicată de finanţatori depăşeşte plafonul de 1 miliard de euro, FNGCIMM este autorizat, cu acordul prealabil al Ministerului Finanţelor Publice, să efectueze alocări pro rata în cadrul acestuia. FNGCIMM este autorizat să evalueze, la intervale regulate de 3 luni, modul de utilizare de către finanţatori a plafonului alocat şi să efectueze realocări între finanţatori în funcţie de gradul de utilizare al plafoanelor alocate.
(Conform normelor de implementare a programului „Prima Casă” elaborate de Guvern şi publicate în Monitorul Oficial din 18 iunie 2009)
