Anunţul privind majorarea sau ajustarea valorilor impozabile pentru clădiri si terenuri a inflamat opinia publică, speriată de cresterea de cinci până la sase ori a impozitelor pe proprietăţi. Experţii cred că modificarea valorilor impozabile ar trebui să se facă diferenţiat în cazul firmelor si al persoanelor fizice si chiar în rândul contribuabililor persoane fizice.
Asa cum o spun si reprezentanţii Ministerului Finanţelor, majorarea cu 24,5% a valorii impozabile este de fapt o indexare a nivelului impozitelor si taxelor. Acest nivel a rămas încremenit la cotaţia anului 2003, iar de atunci valoarea imobilelor a crescut foarte mult. Astfel, chiar dacă anul 2008 a schimbat direcţia de evoluţie a pieţei imobiliare, valoarea imobilelor rămâne de cinci până la sase ori mai mare faţă de ultima actualizare făcută la Codul Fiscal.
Expertul evaluator Adrian Crivii, director al companiei Darian, spune că impozitele pe proprietate în România sunt foarte mici, iar intenţia Guvernului de a le majora este firească. „Avem în ţară oameni foarte bogaţi, proprietari de vile luxoase care plătesc sume infime în raport cu proprietăţile deţinute. Vă dau un exemplu: în SUA, proprietarul unei locuinţe în valoare de 800.000 de dolari plăteste anual un impozit de 15.000 de dolari“, spune Adrian Crivii. În România, pentru o proprietate similară impozitul nu depăseste 250 de euro. Totodată, sistemul fiscal autohton rămâne în continuare tributar principiilor egalitariste, apreciază Crivii. Fiscul român îi impozitează suplimentar pe contribuabilii cu mai multe proprietăţi. Astfel, dacă o persoană fizică are în proprietate două sau mai multe clădiri utilizate ca locuinţă, care nu sunt închiriate unei alte persoane, impozitul pe clădiri se majorează cu 15% pentru prima clădire în afara celei de domiciliu, cu 50% pentru cea de-a doua clădire, cu 75% pentru cea de-a treia si cu 100% pentru cea de-a patra si următoarele clădiri. Măsura este egalitaristă si fără sens, apreciază expertul evaluator. Taxarea trebuie să se facă „ad valorem“, nu în funcţie de numărul de locuinţe aflate în proprietatea unei singure persoane. Mai mult, zonarea fiscală, metodă folosită în prezent în România pentru diferenţierea nivelului de impozitare, este total depăsită, afirmă Crivii.
Totusi, cresterea de cinci-sase ori a impozitelor pentru locuinţe si terenuri depinde de disponibilitatea Consiliilor Locale sau Judeţene, susţine Simona Chirică, senior associate al companiei Schoenherr. În „Raportul privind situaţia macroeconomică pentru anul 2009 si Proiecţia acesteia în perioada 2010-2012“, elaborat de Guvernul României, se menţionează că „dinamica veniturilor proprii este influenţată de cresterea în medie cu 24,3% faţă de anul 2008, a valorilor impozabile pentru clădiri si terenuri“. „În orice caz, o asemenea hotărâre este discutabilă din punctul de vedere al coordonării acesteia cu politica de stabilitate si consolidare fiscală cu situaţia actuală din domeniul imobiliar, când valorile proprietăţilor imobiliare înregistrează o scădere continuă“, adaugă reprezentantul Schoenherr.
Regim draconic pentru firme
În schimb, în cazul persoanelor juridice, nivelul „taxelor de proprietate“ este considerat a fi unul foarte ridicat, susţine Simona Chirică. Acest nivel este în principal cauzat de cadrul legal care permite legiuitorului să modifice cotele de impunere în mai multe situaţii. Astfel, prima situaţie este oferită chiar de Codul Fiscal, potrivit căruia Consiliile Locale, Judeţene si Consiliul General al Municipiului Bucuresti pot mări anual nivelul impozitelor si taxelor locale cu 20%, în funcţie de condiţiile specifice zonei, fără discriminare între categoriile de contribuabili. „Prin urmare, o majorare a cotelor de impunere stabilite în Codul Fiscal poate fi urmată si de o majorare ulterioară a acestora de către autorităţile locale“, explică Simona Chirică. O altă majorare a impozitelor si taxelor locale poate avea loc si ca urmare a indexării acestora o dată la trei ani, la propunerea Ministerului Finanţelor Publice si a Ministerului Administraţiei si Internelor.
Conform dispoziţiilor Codului Fiscal, în prezent, impozitul pe clădiri este de 0,1% din valoarea impozabilă a clădirii în cazul persoanelor fizice si de 0,25-1,50% asupra valorii de intrare a clădirii înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii.
Totusi, chiar dacă impozitele pe proprietate se vor mări, anul 2009 va fi unul de răgaz pentru că, în principiu, contribuabilii care au achitat anticipat impozitele si taxele pentru anul în curs nu vor putea fi obligaţi să plătească diferenţe de impozite si taxe în cazul majorării acestora, întrucât „creanţele fiscale se sting prin încasare, iar legea aplicabilă unui raport juridic este legea în vigoare de la data executării obligaţiei legale“, explică reprezentantul Schoenherr. Mai mult decât atåt, potrivit legii, orice modificare sau completare a Codului Fiscal intră în vigoare cu începere din prima zi a anului următor celui în care a fost adoptată prin lege.
Cum se impozitează proprietăţile
Bulgaria. Impozitul pe proprietate este în jur de 0,15% din valoarea de vânzare sau achiziţe a imobilului. Acesta se plăteste trimestrial la sfârsitul lunilor martie, iunie, septembrie si noiembrie. Contribuabilul are posibilitatea achitării taxei într-o singură rată, situaţie în care obţine un discount.
Austria. Impozitul pe casă si teren este calculat pe bază de estimare a valorii imobilului, ceea ce în general reprezintă mai puţin faţă de valoarea de piaţă a proprietăţii respective. La această valoare se aplică cota de impozitare care se stabileste la nivel federal si este, în medie, de 0,2%. La nivel local, această cotă este multiplicată cu un coeficient care poate depăsi 500%.
Germania. Municipalităţile încasează un impozit anual pentru proprietăţile imobiliare. Ca si în Austria, nivelul acesteia se stabileste în funcţie de valoarea estimată a proprietăţilor la care se aplică o cotă de impozitare federală de 0,35%. Apoi, suma stabilită este multiplicată cu un „înmulţitor“ prin care se obţine valoarea finală a impozitului. Acest coeficient de multiplicare variază de la o localitate la alta, însă, în medie, la proprietăţile rezidenţiale se aplică un coeficient de 1,5%.
Grecia. Orice proprietar de imobil datorează statului un impozit anual. Locuinţele de domiciliu sunt exceptate de la plata taxei de proprietate, însă numai cu condiţia ca acestea să nu depăsească suprafaţa de 200 mp si valoarea imobilului să nu fie mai mare de 300.000 de euro. În celelalte cazuri, baza de calcul a taxei este reprezentată de valoarea imobilului la 1 ianuarie, stabilită de către autorităţile fiscale prin evaluare. La valoarea impozabilă care, în general, nu este mai mică de 1 euro/mp, se aplică o cotă de impozitare de 0,1%. În afară de taxa de stat, autorităţile locale încasează de la proprietari un impozit anual pe teren. Cota de impozitare variază între 0,025 si 0,035% din valoarea estimată a proprietăţii si este stabilită de autorităţile fiscale locale.
Ungaria. Valoarea de impozitare variază de la o localitate la alta fiind de maximum 900 de forinţi (2,92 euro)/mp sau cel mult 3% din valoarea de piaţă a imobilului. Impozitul pe teren poate fi fixat de autorităţile locale pentru parcelele neocupate cu construcţii aflate în zonele clasificate drept centrale. Consiliile Locale pot impune un impozit de până la 200 de forinţi (0,65 euro) pentru un metru pătrat sau 3% din valoarea ajustată a proprietăţii. De obicei, valoarea ajustată reprezintă circa 50% din valoarea de piaţă a imobilului.
Italia. Impozitul municipal este calculat pe baza valorii estimate a proprietăţii, multiplicat la rândul său cu o cotă impozabilă ce variază în funcţie de tipul proprietăţii. Acest coeficient este stabilit anual de autorităţile locale si variază între 0,4 si 0,6%.
Moldova. Cota impozabilă este fixată anual de autorităţile locale si este de 0,05 până cel mult 0,1% pentru proprietăţile de la sate si 0,02-0,25% pentru cele din localităţile urbane. Unele imobile sunt scutite de plata taxei. În capitala republicii sunt scutite de la plata acestui impozit imobilele a căror valoare nu depăseste 380.000 de lei (27.800 de euro). Cota impozabilă creste în cazul proprietăţilor de peste 100 mp. În afară de impozitul pe construcţii, autorităţile locale impozitează si proprietăţile funciare. Nivelul taxelor este stabilit în funcţie de localizarea, fertilitatea si prevederile urbanistice ale terenurilor. Astfel, autorităţile impun plata unui impozit de 2,17 lei (0,16 euro) pentru un grad/hectar (unitate convenţională care desemnează un hectar de teren ce nu este evaluat cadastral) si 154,2 lei (11,29 euro) pentru un hectar de teren.
Polonia. Obligaţiile fiscale ale contribuabililor sunt fixate în funcţie de tipul si localizarea proprietăţilor. Astfel, în 2007 organele fiscale au încasat 0,69 zloţi (0,18 euro)/mp în cazul terenurilor folosite pentru afaceri si 0,34 zloţi (0,09 euro)/mp pentru restul terenurilor. În cazul locuinţelor, impozitul pe proprietate a fost de 0,57 zloţi (0,15 euro)/mp. Pentru clădirile cu destinaţie comercială impozitul a fost de 18,6 zloţi (4,96 euro)/mp, în timp ce pentru celelalte clădiri s-a perceput o taxă de 6,23 zloţi (1,66 euro)/mp.
Serbia. Proprietăţile în valoare de 400.000 de dinari (5.500 de euro) sunt scutite de la plata impozitului. Celelalte proprietăţi sunt impozitate progresiv. Astfel, pentru proprietăţile a căror valoare depăseste 6 milioane de dinari (peste 82.000 de euro) se aplică o cotă de impozitare de 0,4%. Pentru imobilele care au o valoare cuprinsă între 6 si 15 milioane de dinari (82.000-205.000 de euro) cota de impozitare aplicabilă este de 0,8%. La proprietăţile cu valoare cuprinsă între 15 si 30 de milioane de dinari (205.000-410.000 de euro) se aplică o cotă de 2,5, iar pentru ce depăseste valoarea de 30 de milioane de dinari - o cotă de 3%.
Turcia. Cotele de impozitare pentru terenuri si construcţii variază în funcţie de clasificarea proprietăţilor. Terenurile si loturile prevăzute pentru construcţii rezidenţiale sunt taxate cu 0,1% din valoare. În cazul construcţiilor, cota de impozitare este de 0,2% pentru clădirile terminate si 0,3% pentru cele neterminate.
România. Potrivit Codului Fiscal, impozitul pe clădiri pentru persoane fizice se calculează prin aplicarea cotei de impozitare de 0,1% (în mediul rural) sau 0,2% (urban) la valoarea impozabilă a clădirii. În Capitală, valorile impozabile variază între 120 si 702 lei.
Impozit nou abia din 2010
Actualizarea bazei de calcul a impozitelor pe clădiri si terenuri, prin indexare cu inflaţia sau la preţul pieţei, va fi aplicabilă numai de la 1 ianuarie 2010 si nu în acest an, a declarat directorul de politici fiscale si bugetare locale din Ministerul Administraţiei si Internelor (MAI), Daniel Marinescu. Prin indexarea cu rata inflaţiei, valoarea impozabilă a clădirilor, terenurilor si mijloacelor fixe, dar si valoarea amenzilor va creste cu 20,49%, precizează Marinescu. Totodată, potrivit directorului MAI, administraţiile locale pot să adauge maximum 20% peste valoarea indexată. În ceea ce priveste actualizarea prin raportarea la preţul pieţei, Marinescu a arătat că aceasta nu poate fi realizată decât după ce grila aplicată de notari va fi ajustată având în vedere ultimele reduceri de preţuri de pe piaţă.
