Cuvântul de ordine la recentul târg de imobiliare organizat în Bucuresti a fost micsorarea. De la amploarea ansamblurilor si suprafeţele alocate locuinţelor până la preţurile unitare, totul a fost redus în ideea atragerii de clienţi. Pe piaţă acum se poartă bloculeţul.
În condiţiile în care mai mulţi dezvoltatori imobiliari importanţi prezenţi pe piaţa românească au amânat construcţia proiectelor din cauza dificultăţilor legate de accesul la finanţare si a reducerii cererii, cei care rămân activi se reorientează fie pe segmentul medium low, fie pe cel de luxury. Megaproiectele nu mai sunt la modă. Astfel, peste 85% din vânzătorii de ansambluri rezidenţiale prezenţi la ultimul târg imobiliar organizat în Bucuresti promovau mici proiecte, conţinând între 1 si 3 tronsoane de bloc.
În condiţiile actuale de finanţare, această miscare pare justificată, fiind aplicată chiar si în cazul unor ansambluri mari. Acum dezvoltatorii se zbat să asigure finanţare măcar pentru continuarea unei mici părţi din proiect sau, în cazul unor ansambluri noi aflate la stadiul de „firul ierbii“, să facă rost de bani pentru faza-pilot, în vederea testării pieţei. Spre exemplu, proiectul Evergreen, ce urmează să fie dezvoltat în Mogosoaia si care prevede în total realizarea a 14 blocuri de apartamente, magazine si spaţii de petrecere a timpului liber, va începe cu o subfază cuprinzând 64 de apartamente. Lucrările vor continua doar dacă toate cele 64 de apartamente vor fi vândute. Preţul mediu de vânzare pentru primele locuinţe din ansamblul din Mogosoaia va fi de 1.200 de euro/mp, la un cost de construcţie estimat de dezvoltator (Gold Developments) de 600 de euro/mp.
Dacă nu poate fi redus ansamblul, se taie din suprafeţele construite. Dezvoltatorul Niros Distribuţie ridică în nordul Bucurestiului două ansambluri rezidenţiale de vile. În cazul unuia dintre acestea, la Balotesti, firma a decis diminuarea suprafeţelor construite de la 215 mp prevăzuţi iniţial la 145 mp. În aceste condiţii, preţul de vânzare a scăzut la 99.000 de euro, faţă de 170.000 de euro pentru o vilă. În primul proiect dezvoltat de companie, care cuprinde 12 unităţi locative, suprafaţa locuinţelor este de 215 metri pătraţi construiţi, iar preţurile iniţiale de vânzare de 190.000 de euro. „Acum o lună am redus preţurile la 150.000 de euro si le vom păstra pe toată perioada târgului, urmând să decidem apoi politica de preţ în funcţie de evoluţia pieţei“, a declarat directorul de vânzări al departamentului imobiliar al Niros, Ionut Gheorghe.

Ansamblu mic, promoţie scurtă
Dar chiar dacă „megalomania“ nu mai caracterizează piaţa rezidenţială, nici ansamblurile mici nu se bucură de prea mare succes, motiv pentru care vânzătorii de locuinţe au lansat oferte promoţionale mult mai devreme decât în alţi ani. În prezent, dezvoltatorii imobiliari acordă discount-uri de până la 25% la locuinţele noi, dar pe perioade scurte de timp sau doar în condiţiile în care cumpărătorul achită un avans mare (de regulă, peste 50%). Spre exemplu, apartamentele din cadrul proiectului Champions Residence, dezvoltat de Top Birotica, se vând toată luna februarie cu un preţ de 1.000 euro/ mp cu TVA faţă de 1.300 de euro/mp anterior. Proiectul, localizat pe Bulevardul Ghencea, în vestul Bucurestiului, cuprinde 88 de garsoniere si apartamente cu două si trei camere, dar si duplexuri cu trei si patru camere, dintre care 25% au fost vândute.
Alţi dezvoltatori negociază discount-urile pe care le acordă pentru fiecare client în parte, asa cum este cazul proiectului Lotus Cismigiu, construit de firma Perla Residence. În acest caz, la o garsonieră al cărei preţ ajunge la 105.000 de euro fără TVA, cumpărătorul obţine un discount de până la 5%. Pentru locuinţele mai scumpe reducerea este mai mică.
Reduceri de preţ temporare sunt si la Can Serv, companie care dezvoltă un proiect în Ghencea si altul în zona Lujerului. Tinta acestor scăderi este încadrarea în limita de 100.000 de euro pentru care se plăteste TVA redus de 5%. „Pentru proiectul din zona Lujerului avem un discount de 5.000 de euro pentru apartamentele contractate până la sfârsitul lunii februarie. Pentru proiectul din Ghencea preţurile au fost reduse de la 1.100 de euro/mp fără TVA la 900 de euro/mp“, spune Raluca Oprescu, director de vânzări în cadrul companiei.
O politică similară promovează si Dagesh Group, care a redus cu 14% preţurile ultimelor apartamente de vânzare din Morilor Residence, o clădire nou construită în zona Timpuri Noi din Bucuresti. Imobilul este compus din 24 apartamente cu 3 camere, la care se adaugă terase cu suprafeţe cuprinse între 5 si 58 mp. Complexul rezidenţial a fost deja inaugurat în decembrie 2008, iar oferta va fi valabilă până la 31 martie 2009.

Locuinţe la rosu
Una dintre „găselniţele“ dezvoltatorilor de blocuri cu apartamente este vânzarea locuinţelor fără finisaje sau semifinisate, ceea ce scade semnificativ preţul de vânzare pe metru pătrat. Într-un ansamblu rezidenţial dezvoltat de compania AlfaRom Holding, în zona Pieţei Iancului, preţurile variază în funcţie de gradul de finisare, dar si de modalitatea de plată. Astfel, în Lily Residence, un cumpărător va trebui să achite 1.500 euro/mp pentru o locuinţă finisată si cu plata unui avans de 30% sau 1.300 euro/mp dacă preferă să achite un avans de 90%. În cazul locuinţelor nefinisate, preţul cu avans de 30% este de 1.450 euro/ mp, iar la achitarea a 90% cumpărătorul obţine pentru o locuinţă nefinisată un preţ de 1.250 euro/mp construit.
Confruntate cu concurenţa micilor dezvoltatori, firmele care construiesc ansambluri mai mari si-au adaptat oferta. Astfel, Domus Stil, care dezvoltă în zona Hotelului Rin din Vitan Bârzesti ansamblul rezidenţial Confort, care cuprinde 1.600 de locuinţe, dintre care doar 35% vândute, are ofertă de apartamente atåt „la rosu“, cât si la „semirosu“ cu 940 euro/mp, respectiv 1.065 euro/mp, în timp ce preţul pentru locuinţa finisată este de 1.185 euro/mp.

Nu e regulă fără excepţii
Singurul ansamblu nou de mari dimensiuni lansat la vânzare recent este Arhipelagos Cernica (Ilfov). Dezvoltatorul proiectului este Panhol Developments, o companie grecească aflată la primul său ansamblu rezidenţial din România. Ansamblul va cuprinde 780 de apartamente, reprezentând o investiţie de aproximativ 70 de milioane de euro. Preţurile de vânzare variază între 850 si 1.500 euro/mp. În afară de apartamente, ansamblul va cuprinde spaţii comerciale în suprafaţă de 5.500 mp, în timp ce suprafaţa totală construită a proiectului va fi de 130.000 mp. Complexul rezidenţial va oferi o mulţime de facilităţi, obisnuite la un complex rezidenţial de mari dimensiuni (terenuri de sport, grădiniţă, farmacie, club de fitness si SPA etc.). Proiectul se va finaliza în anul 2011.