Chiar dacă sectorul financiar este în suferinţă peste tot în Europa, cererea de spaţii de birouri nu a scăzut pe continent. Iar România nu se abate de la această tendinţă. Totusi, ce diferenţiază anul 2008 de cei precedenţi este schimbarea ţintei de preţuri. Tot mai mulţi chiriasi caută să-si relocheze sediile în clădiri mai ieftine, cererea de astfel de spaţii crescând considerabil pe parcursul anului trecut.
Tendinţa începe să se  manifeste si pe piaţa birourilor din ţara noastră. Mihaela Alexandroiu, Broker/Owner RE/MAX Bastion, spune că închirierea spaţiilor de birouri este singurul segment care „profită“ de pe urma crizei, „foarte multe companii relocându-se fie în spaţii cu suprafeţe mai mici, fie în clădiri de birouri cu costuri reduse, ceea ce stimulează dinamica acestui sector imobiliar“.
„Migraţia“ de pe piaţa spaţiilor de birouri nu este întâmplătoare, fiind cauzată, în principal, de cresterea continuă a chiriilor practicate. În plus, companiile au devenit mult mai prudente în ceea ce priveste cheltuielile si se reorientează asupra unor spaţii mai mici, cu costuri reduse atât în ceea ce priveste chiria, cât si mentenanţa. „Cel mai adesea, penalităţile aplicate pentru renunţarea la vechiul spaţiu, precum si costurile de relocare se amortizează după primele 6-12 luni si astfel se justifică în cazul unor contracte cu termen îndepărtat de încetare“, spune Camelia Anton, de la RE/MAX Bastion. Totusi, analistii se feresc de generalizări, precizând că nu toată lumea se relochează. „Sunt si industrii mai puţin afectate de criză, proprietari care au impus de la început condiţii drastice de reziliere sau pur si simplu firme care ţin foarte mult la «blazon», respectiv la reprezentativitatea sediilor lor, si nu renunţă la acestea“, explică Camelia Anton.

Despre chirii numai de bine
Indicele european privind ocuparea spaţiilor de birouri (European Office Take-up Index) a înregistrat anul trecut o scădere de 19%. Totodată, exceptând Central Business District (CBD) din Londra, unde chiriile au scăzut dramatic, în majoritatea marilor capitale europene preţurile plătite de chiriasi au înregistrat o stagnare, potrivit datelor Atisreal. În acest sens, ţara noastră a făcut front separat. Conform unui studiu rea-lizat de compania DTZ Echinox, pe parcursul anului trecut, chiriile au urmat un trend ascendent, în 2008 înregistrându-se cel mai ridicat nivel din ultimii 10 ani: 26 euro/mp/lună pentru spaţiile de birouri localizate în zone ultracentrale. Chiriile practicate pentru spaţiile de parcare ajung la 120-150 euro (pentru spaţiile subterane) si 90-110 euro (pentru spaţiile exterioare) pe lună pentru fiecare loc de parcare. În locaţii precum Pipera sau Băneasa, nivelul chiriilor pe locul de parcare poate ajunge la 75-90 euro/lună (pentru spaţiile subterane) sau de 50-70 euro/lună (pentru spaţiile exterioare).
În luna ianuarie a anului curent, atât oferta, cât si cererile pentru spaţiile de birouri au crescut semnificativ. „În ultimele două-trei săptămâni am primit un număr semnificativ de cereri de închiriere, de la spaţii de 150-200 mp până la birouri de câteva mii de metri pătraţi necesari unei singure companii. Este drept că, în acelasi timp, si ofertele primite pe acest segment s-au dublat în ultimele două luni“, declară Mihaela Alexandroiu. Majoritatea spaţiilor comunicate a fi disponibile în scurt timp se află în zonele Dorobanţi, Polonă, Floreasca, Pipera, cererile îndreptându-se către aproximativ aceleasi zone, dar cu o marjă de negociere mai mare.
În actualele condiţii economice, operatorii îsi pun problema riscurilor cu care se pot confrunta pe de o parte dezvoltatorii, pe de altă parte chiriasii. Pentru chiriasi, riscurile anului în curs sunt reprezentate de posibilitatea cresterii taxelor de proprietate, întârzierea termenelor de livrare, majorarea costurilor operative (service charge) si modificări ale indexării (în special în contractele de tip triple net lease).
Riscurile asociate activităţii dezvoltatorilor si investitorilor în spaţii de birouri sunt multiple. Pe fondul unui acces îngrădit la finanţare bancară, dezvoltatorii ar putea să-si suspende activitatea de derulare a proiectelor deţinute în portofoliu, în timp ce riscurile investitorilor se traduc printr-un profit scăzut generat ca urmare a achiziţionării unei clădiri de birouri.

Nordul îsi menţine supremaţia
Concluziile analizei DTZ Echinox arată că în 2008 stocul modern de spaţii de birouri din Bucuresti a fost suplimentat cu aproximativ 250.000 mp, atingând un nivel comparabil cu cel înregistrat în Varsovia, spre exemplu, pentru aceeasi perioadă. Cererea pentru spaţii de birouri a continuat să înregistreze cresteri si în acest an, cu toate că rata de ocupare a fost influenţată de limitările ofertei de spaţii clasa A. La sfârsitul anului 2008, rata de ocupare a înregistrat o suprafaţă de aproximativ 280.000 mp închiriabili, cu 14,3% în crestere faţă de nivelul înregistrat anul trecut raportat la aceeasi perioadă.
În ciuda ritmului rapid de crestere, nivelul ofertei de spaţii de birouri din Bucuresti este încă relativ redus faţă de alte capitale din Europa Centrală si de Est, precum Varsovia, Praga sau Budapesta. În prezent, oferta bucuresteană de spaţii moderne de clasa A si B depăseste 1.150.000 mp.
Din punctul de vedere al livrărilor din acest an, cele mai mari proiecte îsi găsesc amplasamente tot în zona de nord, în proporţie de 43%. De asemenea, se creează un nou interes pentru zona de vest si centru-vest. Aceasta din urmă este reprezentată în procent de 13,6% din oferta totală a spaţiilor de birouri făcută disponibilă în acest an.
Cu excepţia clădirii Premium Plaza, dezvoltată de compania austriacă Premiumred, celelalte livrări de spaţii moderne de birouri în Bucuresti au fost făcute de dezvoltatori români. Cea mai mare clădire dată în exploatare anul trecut, dezvoltată în zona de nord a Capitalei de compania Upground Estates, măsoară 46.000 mp închiriabili. Al doilea imobil ca mărime a fost construit de River Invest în cadrul proiectului Sema Parc (37.000 mp).
În zona centrală (Piaţa Victoriei), cel mai impunător building care a fost livrat anul trecut a fost un proiect aparţinând asocierii Industrial Export si Avrig 35. Bucharest Tower Center, în prezent cea mai înaltă clădire din Bucuresti, măsoară 120 metri înălţime si 21.300 mp suprafaţă închiriabilă, proiectul costând, conform unor estimări, circa 90 de milioane de euro.
În următoarele 20-22 de luni, pe piaţa din Bucuresti sunt asteptate livrările a trei noi clădiri, fiecare depăsind 50.000 mp suprafaţă închiriabilă. Este vorba despre proiectele companiilor Global Finance (Global City), Raiffeisen Evolution (Floreasca City) si Wilbrooke (Platinum BCC). Toate cele trei proiecte se vor dezvolta în zona de nord a orasului. De altfel, din zece cele mai mari proiecte în pregătire în următorii ani, doar două ţintesc alte zone decât nordul. Totodată, din cele zece mari proiecte, nouă aparţin unor dezvoltatori străini, cei mai mulţi nume deja cunoscute pe piaţa dezvoltărilor imobiliare din Bucuresti si ţară: GTC, Anchor Grup, Cefin Real Estate, Portland Trust etc.  
În ciuda nivelului de dezvoltare si a numărului reprezentativ de proiecte anunţate a fi livrate pentru 2008, rata de neocupare se situează la un nivel de sub 1% pentru zonele centrale si de aproximativ 3% pentru zona de nord. La acest fapt concură întârzierea termenelor de livrare anunţate din cauza sistemului rigid de obţinere a autorizaţiilor de construire si lipsei resurselor de forţă de muncă din industria construcţiilor. Pentru comparaţie, la finele anului trecut, segmentul spaţiilor de birouri din marile centre de afaceri europene - Londra, Paris, München, Berlin, Frankfurt sau Madrid - a înregistrat o rată de neocupare cuprinsă între 5,5% (Paris) si 12,2% (Frankfurt).