După luni în sir în care dezvoltatorii au operat ieftiniri la apartamente ascunse sub forma cadourilor sau a bonusurilor, iar indicele pentru locuinţele noi - BREI-N - consemna stagnare, în decembrie anul trecut s-a înregistrat prima scădere oficială a preţului la locuinţele noi.
În premieră pe ţară, industria apartamentelor noi a început să dea preţurile înapoi. Statistica „oficială“ a dezvoltatorilor, realizată de compania Colliers International, a consemnat prima scădere a preţurilor la locuinţe în ansamblurile noi. „După o perioadă de 6 luni în care promoţiile au fost constant prezente în oferta dezvoltatorilor, am decis să le introducem în calculul BREI, considerând că noţiunea de «preţ cerut» este afectată“, declară autorii indicelui.
În anii precedenţi, aceste reduceri promoţionale de preţ erau specifice perioadelor cu număr de tranzacţii scăzut, în mod deosebit lunilor de vară. Situaţia s-a modificat în 2008, când dezvoltatorii au desfăsurat promoţii si în perioada toamnei. Scăderea preţului consemnată de către BREI-N este de 5,7%, de la 1.909 euro/mp cât a fost maximul istoric atins în lunile mai-august 2008, la 1.799 euro/mp în decembrie 2008. Desi reducerea este mică, miscările care au loc acum în piaţă sugerează o continuare a acestei tendinţe.

Reducerile continuă în 2009
În primul rând, consolidarea trendului de reducere a preţurilor va fi ajutată de reducerea cotei TVA pentru locuinţele noi în valoare de maximum 100.000 euro de la 19 la 5%. Chiar dacă, procentual, ponderea locuinţelor cu preţuri sub 100.000 de euro este încă mică, mulţi dezvoltatori încearcă să-si adapteze oferta actuală la noile condiţii fiscale. În al doilea rând, asa cum arată recentele campanii de discount pe care le-au susţinut pe parcursul anului trecut mulţi dezvoltatori rezidenţiali, firmele si-au asigurat marje de profit mai mari decât cele anunţate.
Ce fac companiile pentru a beneficia de impulsul dat pieţei de noua cotă a TVA? Spre exemplu, dezvoltatorul QCM a pus la punct, începând cu 25 ianuarie, un program de vânzare în rate, direct de la dezvoltator, a 11 apartamente pe malul lacului, cu preţuri sub 100.000 de euro, încadrându-se, astfel, si în cota de TVA de 5%. „În situaţia în care stim cu toţii că băncile refuză să dea credite ipotecare în acest moment, dezvoltatorul vine cu o soluţie inedită: poţi plăti 45% din preţul apartamentului, iar restul sumei vor fi rate plătite direct proprietarului în următorii 10 ani… La acest tip de credit nu se va plăti dobândă, sistemul nefiind intermediat de o bancă“, comunică dezvoltatorul.
O altă companie care si-a ajustat preţurile pentru a beneficia de noua cotă este dezvoltatorul ansamblului Monaco Towers. „Înţelegem constrângerile noi la care trebuie să răspundă clienţii si obstacolele ce stau în calea achiziţiei unei locuinţe. La toate acestea, încercăm să răspundem cu flexibilitate si cu o atitudine proactivă. Apartamentele din ansamblul Monaco Towers sunt acum mai accesibile ca preţ si metodă de finanţare“, a declarat Răzvan Julea, Project Manager Monaco Towers în cadrul DTZ Echinox, agent exclusiv al proiectului Monaco Towers.
Reducerile aplicate în cazul Monaco Towers variază între 24.000 si 45.000 de euro pentru apartamentele cu două si trei camere. Astfel, pentru un apartament cu două camere la etajul 2, care a avut un preţ de 118.863 de euro (99.884,89 euro + TVA 19%), preţul nou este de circa 95.000 de euro (380.000 lei + 5% TVA, curs leu/euro 4,2). Reducerea este mai mare în cazul locuinţelor amplasate la etajul 18: de la 140.228 de euro (117.889 de euro + TVA 19%), preţul a fost redus la 95.000 de euro, deci o diferenţă de circa 45.000 de euro. Si apartamentele cu trei camere situate la etajele superioare au primit reduceri de preţ importante, de până la 30.000 de euro. Noile preţuri sunt de 144.078 de euro (130.98 mp), respectiv 146.905 euro (133.55 mp) sau 1.100 euro/ mp construit (fără TVA).
Ansamblul rezidenţial Monaco Towers totalizează 304 unităţi locative în două turnuri cu 20 de etaje. În termen de două luni, întreaga construcţie a ansamblului va fi finalizată, primele apartamente complet finisate fiind disponibile încă din toamna anului trecut.

Nou versus vechi
În toamna anului trecut, Europa Group Investment, un dezvoltator rezidenţial din Bucuresti, originar din Lituania, a lansat o campanie de discount-uri constând în reduceri de până la 100.000 de euro la preţul de achiziţie a apartamentelor din zona centrală a Capitalei. Practic, dezvoltatorul oferea locuinţe la preţuri de 200.000-300.000 de euro, în loc de 350.000-500.000 de euro, preţul iniţial. Tot atunci, un alt dezvoltator, Gigant Construct, anunţa scăderi succesive de preţuri la apartamentele noi pe care le construia, în Pallady Residence, de la circa 1.800 de euro valoarea iniţială la 1.000 euro/metru pătrat (fără TVA) valoarea finală. E drept că ultima ofertă a fost limitată la numai zece locuinţe. Oferte similare, manifestate direct prin reducerea preţului sau indirect, prin acordarea de garaje, electrocasnice, mobilă de bucătărie si chiar masini cu titlu gratuit, au avut loc si în cazul altor ansambluri rezidenţiale.
Cu toate acestea, trăgând linie, preţul mediu pentru locuinţele noi s-a apreciat de-a lungul anului 2008 cu 4%, de la 1.735 euro/mp în ianuarie, la 1.799 euro/mp în decembrie 2008, susţin autorii BREI-N.

Profit din apartamente?
Comparaţia între indicele BREI-N si BREI-V - indicele care măsoară evoluţia preţului la apartamentele vechi - realizată de Colliers insistă pe faptul că, indiferent cât de prost a fost anul 2008 din punct de vedere imobiliar, locuinţele noi si-au păstrat avantajul competitiv în faţa celor vechi.
Astfel, dacă la începutul anului 2008 se investeau 1.000.000 de euro în BREI-V, la sfârsitul anului 2008 valoarea investiţiei era de 750.000 de euro. În schimb, investind în BREI-N 1.000.000 de euro, valoarea la sfârsit de an ar fi fost de 1.040.000 de euro. Altfel spus, chiar dacă BREI-N a înregistrat o scădere, aceasta nu se compară ca amploare cu paguba produsă în cazul investirii în BREI-V, adică într-un apartament vechi.
Dacă la începutul anului precedent valoarea BREI-V era cu 8% peste BREI-N, sfârsitul anului a fost încheiat de BREI-V cu o valoare de 22% sub BREI-N. De-a lungul anului, BREI-V s-a depreciat cu 25%, în comparaţie cu BREI-N, care a crescut, susţin reprezentanţii Colliers.
Trebuie amintit că, la începutul lui 2007, indicele locuinţelor vechi era mult sub valoarea BREI-N, însă de-a lungul anului a avut o crestere spectaculoasă de 29%, ajungând, în ianuarie 2008, la o valoare de 1.875 euro/mp, depăsind BREI-N cu 140 de unităţi. În ciuda unei scăderi bruste în luna februarie, BREI-V a rămas peste valoarea BREI-N în tot primul trimestru al anului trecut, această situaţie schimbându-se abia din luna aprilie, când valoarea BREI-V a scăzut din nou sub cea a indicelui apartamentelor noi. În restul anului 2008, BREI-V a avut o traiectorie descendentă, întreruptă de o scurtă perioadă de stagnare, pe parcursul verii.
BREI-N nu a fost la fel de consecvent. A avut o perioadă de crestere în primele cinci luni ale anului trecut si una de stagnare totală în următoarele 6 luni. Finalul anului aduce prima scădere a BREI-N, desi aceasta s-a manifestat, mai moderat, încă de la începutul toamnei.
Conform Colliers, diferenţa atât de proeminentă între comportamentele celor două pieţe vine în primul rând din diferenţa dată de creatorii de ofertă. Pe piaţa apartamentelor noi, în spatele ofertei stau chiar dezvoltatorii. De cealaltă parte, pe piaţa apartamentelor vechi, oferta este creată de proprietari care, în majoritatea cazurilor, sunt persoane fizice aflate la prima tranzacţie de vânzare a unui imobil, cu o nevoie mai mult sau mai puţin urgentă de a vinde apartamentul. De asemenea, în cazul dezvoltatorilor, preţul pe care acestia îl cer pentru apartamentele noi este un preţ „obiectiv“, bazat pe hard cost (costul construcţiei efective), soft cost si o marjă de profit. În schimb, preţul cerut de proprietarii apartamentelor vechi este unul „subiectiv“, fiind afectat de zvonurile din piaţă, cresterile sau scăderile neînsemnând o modificare reală a valorii proprietăţii.