Raportul dintre chiria la o locuinţă si rata unui credit contractat pentru achiziţia acesteia a ajuns din nou la paritate. Dar, pentru ca 2009 să poată declansa o emulaţie imobiliară reală, sistemul bancar va trebui să depăsească deficitul de lichiditate, iar piaţa să prindă din nou gust pentru speculaţii.
Felul în care au evoluat preţurile pe piaţa locuinţelor în ultimele 12 luni a dus la domolirea retoricii pro-închiriere în favoarea creditului. Desi discuţia dintre adepţii închirierilor si cei ai cumpărării unei locuinţe este veche, fiecare aducând în sprijin raţiuni de ordin psihologic sau economic, în esenţă, toată polemica se rezumă la capacitatea financiară de a susţine efortul cumpărării si toate implicaţiile legate de aceasta.
Acum, întrebarea „de ce să plătesc chirie cuiva când ratele bancare mă pot face fericitul proprietar al locuinţei?“, un foarte popular raţionament, care a ţinut tranzacţiile cu locuinţe în ultimii ani în topul preferinţelor românilor, are toate sansele să relanseze apetitul pentru acest tip de afaceri. Scăderea preţurilor la apartamente si case a făcut iarăsi din creditul imobiliar un instrument căutat de clienţi, dar, din păcate pentru acestia, în egală măsură evitat de furnizorii de credite - bănci si instituţii financiare nebancare.

Rate mai mici la condiţii mai dure
Chiar dacă, în ansamblu, creditul ipotecar a devenit mai scump comparativ cu situaţia de acum un an, în termeni reali, rata lunară de plată pentru o locuinţă a scăzut. Potrivit unei analize SFin, în decurs de un an (februarie 2008-sfârsitul lunii ianuarie 2009), preţul unitar al locuinţelor etalon a scăzut cu valori cuprinse între 41% si de până la 2,5 ori din valoarea acestora (vezi tabelul). Locuinţele etalon sunt trei apartamente de cartier (garsonieră, două si trei camere) si trei locuinţe de lux, declarate astfel graţie finisajelor de lux si amplasării în zone de prestigiu.
În acelasi timp, analizând diferenţa din punctul de vedere al nivelului ratelor bancare, se poate observa o scădere a obligaţiilor de plată pentru un astfel de produs financiar cu 35%, până la 2,3 ori, pe aceeasi referinţă de timp. Ecartul procentual între cele două curbe, evoluţia preţului la locuinţe, respectiv a ratelor lunare, s-a menţinut undeva între 6 si 9 puncte procentuale, în principal din cauza scumpirii creditului ipotecar. Evident că nu este vorba despre împrumuturile în derulare, ci despre cele noi. Si astăzi, dacă o să comparăm chiriile la locuinţe, practicate pe piaţă, cu rata bancară pentru un credit nou, vom vedea că cele două valori s-au apropiat foarte mult.
Asta înseamnă că, desi costul creditării a crescut, preţul proprietăţilor a scăzut astfel încât să acopere această diferenţă, iar acum se conturează condiţii propice pentru lansarea unei noi curse a preţurilor, asa cum a avut loc si în anul 2005, când raportul între chirie si rată era aproape de 1 la 1. Singura diferenţă între 2005 si 2009 este că băncile refuză sau nu pot finanţa declansarea unei noi curse a preţurilor.

Ce-am avut si ce-am pierdut
Indiferent dacă vorbim despre garsoniere, apartamente cu două sau trei camere, în majoritatea situaţiilor rata bancară pentru cumpărarea locuinţei era, la începutul lui 2008, mai mare decât chiria. Acest fapt explică blocajul tranzacţiilor cu locuinţe, apărut în Bucuresti si în ţară cu mult înaintea crizei bancare care a dus la sistarea creditării.
În urmă cu un an, o garsonieră într-o zonă bună din Capitală se închiria cu 250-350 euro/lună. La vânzare, pentru acelasi tip de locuinţă se solicita un preţ de cel puţin 65.000 de euro. Rata lunară la cumpărarea acestei garsoniere (20% avans, 8,5% DAE, credit pe 30 de ani) era de minimum 393 de euro. În prezent, aceeasi garsonieră se vinde cu cel puţin 45.000 de euro, iar rata lunară de plată la achiziţionarea cu acest preţ este de 290 de euro (împrumut 30 ani, avans 25%, DAE 10,34%). Condiţiile de pe piaţa închirierilor au rămas în mare parte aceleasi ca anul trecut (270-350 euro/lună), prin urmare opţiunea cumpărării pare a fi justificată din punct de vedere financiar.
Un alt exemplu: un apartament cu trei camere, confort 1, decomandat, preţ de listă 120.000 de euro în februarie 2008, cel mai mic preţ de pe piaţă. Chiria unei astfel de locuinţe varia, în februarie 2008, între 400 si 700 euro/lună, în funcţie de amplasament, dotări si finisaje. Rata lunară la cumpărarea acestei locuinţe (20% avans, 8,5% DAE, credit pe 30 de ani) era de cel puţin 740 de euro. Diferenţa între o rată de 740 si o chirie de 400 de euro te face să înţelegi de ce pentru mulţi români achiziţia unei case nu mai era un scop în viaţă. Acum, un apartament similar se găseste pe piaţă cu cel puţin 75.000 de euro, iar valorile maxime ale chiriilor s-au redus de la 700 la 550 euro/lună. Însă cel mai important este de văzut raportul actual între chirie si rată la un credit contractat pentru cumpărarea unui astfel de apartament. În prezent, în noile condiţii de creditare, rata pentru un apartament de 3 camere, preţ de vânzare 75.000 de euro (împrumut 30 ani, avans 25%, DAE 10,34%) ajunge la 483 euro/lună. Pe piaţă, chiriile pentru o asemenea locuinţă variază între 400 si 550 euro/lună. De remarcat că, faţă de anul trecut, rata bancară s-a redus cu 52%, de la 738 euro/lună (în cazul creditelor noi).

Rata pentru locuinţele de lux s-a înjumătăţit
Asa cum se vede si în tabelul anexat, desi, în ansamblu, creditul a devenit mai scump comparativ cu începutul anului trecut, rata lunară de plată pentru o locuinţă cu finisaje de lux, amplasată într-o zonă prestigioasă (Cotroceni, Băneasa, Aviaţiei, Unirii etc.), raportată la costurile actuale de achiziţie a locuinţelor, este de aproape două ori mai mică faţă de anul trecut. Cu toate acestea, luxul de închiriat rămâne mai ieftin comparativ cu situaţia cumpărării pe credit.
O garsonieră de lux costa în urmă cu un an circa 150.000 de euro. La un credit luat pentru această locuinţă la începutul anului trecut (pe 30 de ani, avans 20%, DAE 8,5%), un client plăteste în prezent peste 900 euro/lună. În noile condiţii de piaţă si de creditare, aceeasi locuinţă poate fi cumpărată cu 85.000 de euro, rata lunară calculată pentru un împrumut pe 30 de ani, avans 25% si DAE 10,34% fiind de 547 euro/lună.
Calcule asemănătoare se pot face si în cazul apartamentelor cu două sau trei camere. La începutul anului trecut, pentru a deveni proprietară a unei locuinţe cu două camere în zone precum Centrul Civic, Tineretului sau Iancului, o familie ar fi trebuit să poată suporta lunar plata unei rate de 740-1.100 euro, preţul unui apartament fiind cuprins între 120.000 si 160.000 euro. Pentru aceeasi locuinţă, chiriile plecau de la un plafon de aproape două ori mai mic, respectiv 400 euro/lună.
Chiar si comparaţia dintre cele mai scumpe chirii si cele mai scumpe rate era tot în favoarea chiriasilor. Astfel, cel mai mare preţ solicitat în zonele de top ale Capitalei pentru un apartament de bloc cu două camere era de 250.000 de euro. Asta înseamnă că în caz de împrumut (20% avans, 30 ani, DAE 8,5%), debitorul are de rambursat lunar băncii 1.500 de euro. În acest caz, chiria ar fi fost între 600 si 1.500 de euro.
În ultimele 12 luni situaţia s-a schimbat însă. Astăzi, cea mai scumpă chirie (1.000 euro/lună) depăseste rata lunară pe care ar trebui să o suporte cumpărătorul în cazul unei locuinţe de lux cu trei camere. Înjumătăţirea preţurilor în segmentul de lux a dus, evident, si la diminuarea de două ori a ratelor la creditele noi.
Mai sunt însă câteva rezerve si necunoscute care ar putea influenţa evoluţia raportului rată-chirie în lunile care urmează. În primul rând, ineditul situaţiei. România nu s-a mai confruntat cu o criză economică reală de 78 de ani. În al doilea rând, criza sistemică a pus în încurcătură nu doar firmele imobiliare sau băncile, ci a avut efect de dus rece si pentru micul investitor particular, care mult timp nu a văzut în tranzacţiile imobiliare altceva decât o variantă de joc piramidal. Oricum, cu sau fără speculatori, apetitul pentru locuinţe si terenuri nu va dispărea. Dovadă stă faptul că, desi multe bănci au ţinut închis robinetul creditelor, cine a vrut să cumpere case a găsit soluţii alternative, credit la constructor/dezvoltator, plata chiriei cu posibilitatea transformării acesteia în rată etc.