În 1977, sub mandatul presedintelui Carter, a fost promulgată o lege intitulată Community Reinvestment Act. Aceasta forţează băncile si casele de economii să acorde împrumuturi comunităţilor dezavantajate. Mult timp, această lege, înăsprită si apoi relaxată sub mandatele lui Clinton si Bush-fiul, a fost aplicată fără prea multă rigoare.
Cel puţin până în momentul în care „grupurile comunitare“ si-au dat seama de puterea pe care le-o dă legea. Ele pot, într-adevăr, să blocheze operaţiuni precum deschiderea unor noi sucursale sau realizarea unor fuziuni bancare protes-tând pe lângă cele patru organisme care reglementează acest sector. Din acel moment, băncile care deserveau cartierele sărace au avut de ales între a renunţa la dezvoltare sau a da împrumuturi foarte riscante. Ca urmare, ele nu pot nici măcar cere rate ale dobânzii care corespund riscului pe care si-l asumă, căci ar fi acuzate de camătă si condamnate ca atare. Remarcăm, în trecere, că unul dintre cele mai active grupuri comunitare este ACORN, unde a militat Barack Obama.  
Băncile nu au iesit din capcana în care căzuseră decât atunci când lobby-ul constructorilor si al intermediarilor financiari a început să reclame locuinţe accesibile pentru toată lumea. A trebuit astfel să se găsească mijloacele de a finanţa cantităţi uriase de creanţe ipotecare de proastă calitate (subprime). Instituţii sponsorizate de guvern (dintre care cele mai importante sunt Fannie Mae si Freddie Mac) au găsit, cu încurajarea Congresului, soluţia problemei. Ele urmau să cumpere creanţele ipotecare de pe piaţă (aceasta era misiunea lor), păstrând o parte pe propriile bilanţuri si revânzându-le pe celelalte sub formă de Mortgage Backed Securities (MBS), adică „pachete“ ce regrupau sute de creanţe primare a căror rambursare o garantau. Fiind diversificate geografic, aceste MBS păreau cu atât mai puţin riscante cu cât dădeau iluzia că ar fi garantate de stat. Sectorul privat a avut contribuţia sa. Jocul titrizării a fost cu atât mai stimulativ cu cât preţul imobilelor nu înceta să urce, ca urmare a ratelor joase ale dobânzilor practicate cu încăpăţânare de Fed, pentru a iesi din recesiunea ce a avut loc în 2001.
Inflaţia bunurilor imobiliare le convenea de minune celor care îsi cumpăraseră deja locuinţele si vedeau cum valoarea propriilor active se apreciază de la o zi la alta. Dar acest fapt nu era valabil si pentru noii cumpărători, deoarece cheltuielile ridicate cu ipotecile le puneau din ce în ce mai multe probleme. Lucrurile nu puteau ţine la nesfârsit în felul acesta. Pentru ca toţi americanii să poată continua să achiziţioneze locuinţe, urma să li se ofere, cu binecuvântarea guvernului, a Congresului si a instanţelor de reglementare, împrumuturi ipotecare fără avans si cu dobânzi iniţiale foarte reduse (dar care urmau să se majoreze ulterior). Chiar si familiile fără niciun venit erau autorizate să profite de acestea.
Cresterea preţurilor nu se putea prelungi la infinit. Fed a sfârsit prin a majora dobânda de politică monetară si bula imobiliară s-a spart. Căderea preţurilor a provocat un efect de bulgăre de zăpadă. Proprietarii ale căror avansuri de cumpărare a locuinţelor erau mici sau chiar nule au văzut cum datoriile le depăsesc veniturile. Ca urmare, nu le-a mai convenit să-si plătească ratele lunare. S-au văzut, de asemenea, cumpărători cu venituri modeste care nu-si mai puteau achita datoriile. În ambele cazuri, casele erau preluate de bănci si revândute, fapt ce accelera căderea preţurilor. Prăbusirea valorii capitalurilor imobiliare a antrenat prăbusirea produselor financiare derivate. Generalizarea tehnicilor inaugurate de Fannie Mae si Freddie Mac, precum si noile reguli contabile care impuneau evaluarea acti-velor la cursul pieţei dădeau o amploare înspăimântătoare crizei.
Dar să nu pierdem din vedere că la originea dezordinii financiare actuale se află emisiunile masive de creanţe ipotecare subprime destinate comunităţilor dezavantajate. Prin urmare, voinţa politică de a oferi locuinţe tuturor este cea care trebuie reformată înainte de toate.

Florin Aftalion este Profesor emerit la ESSEC Business School Paris.

Articol apărut iniţial în numărul din 14 octombrie 2008 al cotidianului francez „La Tribune“