Ca în fiecare început de an, operatorii de pe piaţa imobiliară vorbesc despre blocajul tranzacţiilor. Însă discuţiile respective sunt făcute uitate odată cu venirea primăverii. Diferenţa faţă de anii trecuţi este că, de această dată, primăvara nu reuseste să spargă gheaţa din tranzacţiile cu locuinţe.
Pe de o parte, oferta masivă de locuinţe noi si semnalele alarmiste venite de pe piaţa imobiliară occidentală ne spun că acum e momentul pentru achiziţii de locuinţe. Pe de altă parte, continua scumpire a produselor bancare si aventurile nemaipomenite ale Taxei pe Valoarea Adăugată în construcţii spun că e mai bine să amâni momentul cumpărării unei case. Din acest conflict a apărut blocajul relativ al activităţii pe segmentul rezidenţial, fapt care a zăpăcit mulţi clienţi.
Gabriel Zamfir, deputat si presedintele Uniunii Naţionale Imobiliare (UNIM), apreciază situaţia actuală de pe piaţa locuinţelor mai degrabă ca o perioadă de tatonări si asteptări decât un blocaj real. „Cred că intrăm în zona normalităţii, iar pauza pe care a luat-o piaţa tranzacţiilor este un moment precursor a ceea ce urmează să devină sectorul afacerilor cu case”, explică Zamfir. Piaţa tinde să asimileze noi indicatoare atât în ceea ce priveste ritmul de crestere a preţurilor, cât si nivelul valoric al proprietăţilor tranzacţionate. Astfel, potrivit deputatului Zamfir, trebuie să ne asteptăm si să ne obisnuim cu cresteri anuale mult mai mici faţă de anii trecuţi sau chiar cu scăderi pe anumite segmente cum sunt locuinţele din blocurile vechi sau piaţa terenurilor speculate repetat.

TVA-ul pune piedici
Am încercat să aflăm ce anume a impus îngheţarea activităţii pe segmentul locuinţelor. Operatorii susţin că anul 2008 a adus pieţei imobiliare un cumul de factori care au inhibat apetitul pentru investiţii si cumpărături. Cauzele sunt de natură fiscală, investiţională si subiectivă.
Introducerea TVA la dezvoltatorii persoane fizice care obţin venituri cu caracter de repetitivitate si renunţarea la taxarea inversă în construcţii au dus, pe de o parte, la abţinerea de la noi investiţii si recalculări, fapt care a dus direct la majorarea preţurilor pe piaţa locuinţelor noi. „Din cauza TVA-ului, unii investitori persoane fizice au majorat cu 19% preţurile locuinţelor, alţii au preferat să intre în stand by si să stopeze orice vânzări”, ne spune Gabriel Zamfir. Până în 2008, măsurile simplificate în construcţii erau o formă de finanţare pe termen scurt. Revenirea la plata TVA între persoanele juridice implicate într-un proiect de dezvoltare imobiliară creste nevoia de numerar, de aici si recalculările pe care le-au făcut dezvoltatorii.
În plus, la constrângerile de natură fiscală trebuie adăugată si noua politică de creditare promovată de Banca Naţională a României. Cele patru cresteri succesive ale dobânzii de referinţă sunt relevante în acest sens (ultima, efectuată în februarie, a dus dobânda de la 9 la 9,5%). Dar nu numai atât; apelul BNR la prudenţialitate va gâtui si mai mult „consumul” de produse bancare de creditare. Astfel, tot mai multe bănci comerciale refuză acordarea de credite pentru achiziţia de locuinţe în blocurile vechi. Acest fapt subţiază substanţial pătura potenţialilor cumpărători de apartamente vechi.
Un alt semnal este dat de faptul că unele bănci au început să refuze luarea în considerare a veniturilor din chirii declarate de solicitanţii de credite. Gabriel Zamfir spune că băncile au devenit foarte sensibile la acest subiect după ce s-a constatat că unii clienţi au declarat venituri exagerate pentru a obţine un punctaj superior în vederea contractării unui credit mai mare. Înăsprirea normelor interne de prudenţialitate ale băncilor si majorările succesive ale dobânzii de referinţă au făcut acum din creditul imobiliar/ipotecar un produs extrem de scump. Dacă adăugăm si factorul valutar, adică deprecierea monedei naţionale în raport cu euro, valuta tranzacţiilor imobiliare, tragem lesne concluzia că nu este o perioadă bună pentru „shopping imobiliar”.

Ofertă masivă, dar ne-acoperitoare
În ultimele 6-8 luni, pe lângă inflaţie monetară, România a trăit si o adevărată inflaţie de târguri imobiliare. Importanţa acestora devine tot mai mare pe piaţa locuinţelor, atât din punctul de vedere al educării consumatorului, cât si din cel al informării lui. Ce s-a întâmplat practic? Cele circa 20.000 de  locuinţe noi oferite bucurestenilor la preţuri comparabile cu acelea practicate pe piaţa secundară au deturnat atenţia cumpărătorului de la apartamentele vechi. Bombardarea cotidiană a consumatorului cu stiri de presă, emisiuni, reclame outdoor despre noile ansambluri rezidenţiale si despre iminenţa căderii preţurilor la apartamentele vechi i-a zăpăcit si totodată alertat pe cei care intenţionează să-si cumpere o locuinţă. Chiar dacă mai mult pe hârtie, oferta este masivă, iar dacă luăm în calcul că la târgurile imobiliare ajung doar o parte din proiectele existente, atunci aceasta poate fi apreciată ca fiind chiar năucitor de mare.
Pentru consumator acestea nu pot fi decât niste vesti bune. Până la urmă, din concurenţa dezvoltatorilor va avea de câstigat cumpărătorul, care va descoperi cu satisfacţie că bătrânele apartamente nu mai reprezintă unica si fatala alegere pentru întemeierea unui cămin. Iar în ceea ce priveste pauza intervenită în tranzacţii, tare ne e teamă că este un alt moment de respiro înaintea unei noi curse a preţurilor.

Suferă afacerile de cartier
Agenţiile de cartier semnalează o încetinire a ritmului de tranzacţii mult peste nivelul obisnuit pentru această perioadă de an. Spre exemplu, Agenţia N (reprezentanţii firmei ne-au rugat să nu menţionăm numele real - n.r.) din Titan a intermediat, de la începutul anului si până în prezent, doar nouă tranzacţii cu apartamente. Frecvenţa intermedierilor a scăzut, în cazul acestei agenţii, de trei ori faţă de perioada similară a anilor trecuţi. A crescut si perioada de asteptare, adică timpul scurs între momentul anunţării ofertei si cel al vânzării efective. Mircea B., reprezentantul unei agenţii de cartier din Drumul Taberei, spune că dacă anul trecut vindea un apartament de trei camere în 30-45 de zile, acum are în portofoliu oferte vechi de 6-8 luni. „Motivul principal este preţul la care au ajuns să fie oferite locuinţele de bloc. Anul trecut vindeam cu 85.000-95.000 de euro un apartament cu trei camere, iar astăzi o locuinţă similară este scoasă la vâzare cu un preţ de 120.000-130.000 de euro”, spune agentul imobiliar.